房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起央产房买卖合同纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2011年11月22日，刘健与张云慧在恒居公司居间介绍下签订房屋买卖合同，约定：刘健以165万元的价格购买涉案房屋，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价100万元。当日，双方签订《补充协议》，约定：刘健应当于2011年11月22日向张云慧支付购房定金8万元；刘健于2012年1月14日前以资金托管的方式将首付款180万元支付给张云慧；张云慧如果出现根本违约，刘健以书面形式解除房屋买卖合同。张云慧在2012年1月14日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如果不能取得，张云慧承担责任，如有超标，张云慧自行办理。
合同签订后，刘健支付定金8万元，并在2012年1月14支付首付款172万元。因张云慧为按合同约定办理完毕央产房上市手续，恒居公司于2012年2月14日向张云慧发出《催告函》，要求张云慧于2012年2月23日前办理并完成涉案房屋的央产房上市手续，不能履行办理房屋过户手续，张云慧于2012年2月25日将购房款和定金以及因此产生的利息一并退还刘健。
张云慧为证明其积极履行合同义务，提交2012年1月28日结清物业费和供暖费。刘健认可该证据。张云慧出具其所在单位开具的《证明》，证明单位无法找到原始分房方案，因此无法提供住房面积标准证明，无法做超标处理。由于未经超标处理的房改住房不得上市交易。刘健认为，张云慧有义务在签订购房合同之前，审查自己是否有资格出售房屋进行审查，张云慧的行为属于违约行为。
恒居公司的工作人员贾雯曾于2016年6月6日出具证言，证明张云慧确实已经退款，但是并没有表示要解除合同。后张云慧提交贾雯于2012年12月17日出具的证明，证明其与刘健之间的房屋买卖合同已经于2012年2月25日解除，该证明上有恒居公司加盖的公章。
二、法院审理
一审法院经过审理后认为房屋买卖合同真实有效，因为张云慧的原因导致根本违约，因此判决解除合同，张云慧承担违约责任。因为刘健的实际损失小于合同约定的违约金数额，所以法院酌情减少张云慧应当支付的违约金。
张云慧不服，上诉至二审，其认为：原审法院应当追加中介公司作为第三人参加诉讼；其于刘健之间的买卖合同已经于2012年2月25日已经解除，因此刘健不应主张违约金；双方之间的房屋买卖合同无法履行的原因是因为原产权单位丢失房屋档案，中介没有尽到审查义务导致的，故不应由其承担责任。因此二审法院经过审理维持了原判。
三、法院判决
一审判决：
1、解除刘健与张云慧于2011年11月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
2、判决生效后七日内，张云慧支付刘健违约金35万元。
3、驳回刘健其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
刘健与张云慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，涉诉房屋系央产房，依据相关规定，如符合上市交易条件，应在办理相关手续后方能进行出售，双方在房屋买卖合同中对此亦作出了明确约定，依据合同约定，张云慧应于2012年1月14日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任，张云慧自行办理央产超标上市手续，如有超标张云慧自行办理，现因张云慧未能办理完毕相关手续，导致涉诉房屋无法办理产权过户手续，刘健购买涉诉房屋的合同目的无法实现，故张云慧的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。张云慧以恒居公司未尽到审查义务及其未办理完毕涉诉房屋出售手续系因第三方原因所致为由主张不应由其单独承担责任的上诉请求，理由不成立，法院不予支持。
关于张云慧所称原审法院未追加恒居公司作为第三人参加诉讼属于程序违法的上诉理由，法院认为，本案系刘健起诉要求解除其与张云慧之间的房屋买卖合同并要求张云慧支付违约金及赔偿损失，属于张云慧与刘健二人之间的房屋买卖合同纠纷，而张云慧与恒居公司系居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，故原审法院未追加居间方恒居公司作为第三人参加诉讼并无不当。
关于张云慧主张其与刘健之间的房屋买卖合同已于2012年2月25日予以解除的上诉主张，虽张云慧在二审审理期间提交了恒居公司工作人员贾雯的证人证言，因其证明内容与该证人在原审审理期间出具的证明内容不一致，且证人贾雯亦未出庭，故对贾雯的证人证言，法院不予采信。张云慧亦未提交其他相关证据予以证明，刘健对此亦不予认可，法院无法采信。
关于违约金问题。张云慧承担违约责任，依据补充协议约定，张云慧应按照房屋价款即165万元的百分之二十向刘健支付违约金，根据我国的相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。刘健主张的损失，故其要求张云慧赔偿各项损失法院不予支持。
关于张云慧所称房屋买卖合同中约定的违约金过高的上诉意见，因其在原审审理中未提出该项抗辩意见，故原审法院依据双方合同约定的计算标准确认张云慧应支付的违约金具体数额处理并无不当，法院予以维持。
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