北京房产律师靳双权律师办理过很多二手房买卖纠纷案件,现在将办案过程之中总结的经验介绍给您,希望能对您有所帮助。现在我把我办理过的一起二手房买卖纠纷案件为例介绍给您:
(为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。)
案件介绍:
一、原告诉称:
原告诉称:原告王翠芬、唐二牛和被告郭大山于2008年10月14日签订《二手房屋买卖协议书》,约定将位于北京市朝阳区101号房出卖给郭大山,实际上,涉诉房屋系王翠芬单位拟按房改政策,以内部优惠价卖给职工的房屋,签订房屋买卖协议书时王翠芬并未取得涉诉房屋的房屋所有权证,亦未从单位购买到该房屋。直到买卖协议签订的第二年,即2009年8月22日,王翠芬才通过单位与本单位内部职工李打铁签订《房屋买卖合同》,约定王翠芬从李打铁处购买涉诉房屋。2013年11月21日王翠芬取得房屋所有权证。但涉诉房屋是按经济适用房管理的央产房,不能对外买卖,因房屋无法过户,故诉至法院,要求:
1、解除《二手房屋买卖协议书》;
2、要求被告腾空涉诉房屋,并将涉诉房屋交付给原告。
二、被告辩称:
首先,原、被告双方签订的《二手房屋买卖协议书》是合法有效的,并不违反法律、行政法规的禁止性规定,郭大山认为不存在合同目的无法实现的情况,不是法定解除的理由。
其次,郭大山已支付房款,也已收到房屋并居住,我方并未要求上市交易、办理过户手续,同意维持现状,双方的合同目的已经实现,不损害双方的根本利益。2013年王翠芬、唐二牛已经取得涉诉房屋的所有权,但在一年内其并没有主张权利。王翠芬、唐二牛要求解除合同是因为房价上涨,违反了诚信原则。
最后,郭大山认为涉案房屋可以自由买卖,不受任何限制等,不存在原告所称情况。
三、法院查明
二原告系夫妻关系,2008年10月14日,二原告(甲方)和被告(乙方)签订《二手房屋买卖协议书》,约定双方经单位分配涉诉房屋一套,分配房屋后,甲方夫妻二人向单位12万元,但甲方无力支付其他应付款8万元。经甲乙双方协商,乙方向甲方一次性支付全部买卖房屋款25万元,待现居住人二年左右搬入新建楼房后,该址房屋过户给王翠芬后,甲乙双方半年内变更乙方为房屋的产权人,变更时的交易所需费用,均由乙方支付。甲方在办理完房屋产权证后,违约不把房屋变更为乙方,甲方应支付了两倍价款及违约金,同时按当时的银行贷款利率计算。。乙方违约,不买甲方产权名下的房屋,同样向甲方支付违约金并退还房屋买卖总价款25万元同时收取利息。
合同签订后,被告向二原告支付了购房款及税费等购房费用共计28万元。原告亦将该房屋交付给被告。2011年,王翠芬取得了涉诉房屋的所有权证书。
四、本案判决
一、解除原告王翠芬、唐二牛和被告郭大山签订的《二手房屋买卖协议书》;
二、被告郭大山于本判决生效后腾空位于北京市朝阳区101号房屋,并将该房屋交付给原告王翠芬、唐二牛;
三、原告王翠芬、唐二牛于本判决生效后十日内返还被告郭大山购房费用28万元。
二审驳回上诉,维持原判。
北京房产律师靳双权案件点评:
北京房产律师靳双权认为: 本案中涉诉房屋属于中央和国家机关管理的经济适用房,即央产经济适用房,央产经济适用房属中央和国家机关管理。到目前为止,该类房屋没有上市的相关政策,无法上市交易,不能办理过户手续。故协议无法履行,合同目的无法实现,故王翠芬、唐二牛有权解除协议。同时王翠芬、唐二牛亦违反其当初售房意愿,起诉明确要求不再履行合同,在现有情况下,涉案合同以解除为宜,故原告返还费用,被告交还房屋。但合同的解除并不影响郭大山依据合同等另行主张相关权利。
根据《合同法》第九十七条规定合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。所以在协议解除后郭大山可另行向王翠芬、唐二牛主张赔偿损失。
综上所述,法院的判决是正确的。
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