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知名房产律师靳双权点评:买房遭遇新政,能否

来源:  作者:腾房纠纷网  时间:2016-08-29 00:00


   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起房屋买卖遭遇新政,合同解除案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

一、基本案情

程冯霞1302室房屋产权人,2013年2月12程冯霞(甲方,方)与楚皓英(乙方,方)签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,房屋总价格是400万元,当天买受人交纳10万元定金。

补充协议中约定:卖方应于2013年4月10日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。补充协议中有其他约定内容:1、乙方于2013年311之前支付首付款50万元给甲方;2、乙方于2013年4月29日前将首付款不少于150万支付给甲方,其余首付款过户前打入建委资金监管账户;3、乙方最迟于2013年5月1日前取得购房资质并提交相关购房资质核验材料;4、甲方保证此房未用过学区名额,且此房为空户状态;5所有税费由乙方承担,中介服务费包括(网签、过户服务)不再收取其它任何费用。最迟于2013年5月27日收到全部尾款。其中补充协议对违约责任进行了规定。并约定在本协议履行期间,如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任,后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“新国五条”)。其后北京市人民政府办公厅于330日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(以下简称“京十九条”),要求“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税”。根据程冯霞的家庭情况(二套房)确属在该政策调整范围内。

2013年3月双方就新政出台后应如何履行合同进行协商。程冯霞提供了录音录像资料,申请了证人出庭作证。内容为,程冯霞指出楚皓英在签订合同后继续看房,楚皓英否认,楚皓英要求程冯霞负担因政策变化可能增加的税费,程冯霞予以拒绝,认为应待具体措施出台后再议。2013年35日三方谈话录音,主要围绕了新政产生的税费由何方负担。

其间楚皓英委托律师向程冯霞发出协商解除函,因政策改变,导致税费上涨,双方都不愿负担,因此意欲解除合同。程冯霞及第三人于318日收到通知。程冯霞进行了履约准备,按期取得了房屋上市审批表。对于合同签订之后,楚皓英要求解除合同的理由是否可以成立,合同是否可以继续履行双方各执一词,楚皓英认为根据程冯霞的家庭情况(二套房)确属在该政策调整范围内,由此对预计的房屋交易产生了重大影响,合同继续履行可能会导致履行费用的增加,而对于该笔增加的税费负担问题双方不能达成一致意见,构成合同解除事由;程冯霞认为协商过程中合同履行费用是否会增加并无定论,如确定会产生税费应当按照规定办理,且及时办理网上签约可以避免该笔税费的产生。

二、法院查明

经查建委查询结果告知单:楚皓英于2013年130日首次提交存量房购房资格审核申请,核验系统于2月4日初步审核通过。经查询海淀区房屋登记档案,楚皓英2月3日首次提交购房资格审核申请时,家庭名下实为房屋,属未如实申报家庭名下房产情况,不具备购房资格。

另查,楚皓英将其名下的海淀区301号房屋出售,并于2月23日办理过户手续。因此,楚皓英家庭名下实为一套房,具备购房资格。楚皓英购买了张良全所有的房屋并于4月21日办理了网约。

三、法院判决

1、确认楚皓英程冯霞之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、买卖定金协议书及《补充协议》于二〇一三年三月十日解除;

2程冯霞于本判决生效后七日内返还楚皓英定金五万元;

3、驳回反诉原告程冯霞的反诉请求。

 

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评:

依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十六条、第九十七条之规定,本案中,楚皓英程冯霞签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的,且未违反法律、行政法规的强制性规定,系有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院解除合同的,人民法院应根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否解除。

合同中约定了卖方应于2013年4月10日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,买方最迟于2013年5月1前取得购房资格并提交相关购房资质审核材料。根据建委查询结果告知单截至2013年1月30日楚皓英不具备购房资格,而办理网上签约以买方通过资质审核卖方通过房源核验为前提,国家相关购房政策实施以网签时间为基准。本案中双方签订合同时间为2013年2月12日,北京市实施“新国五条”的时间为2013年2月26日,楚皓英具备购房资格的时间为2013年2月23日并未违反合同约定,而再次进行资质核验的周期一般需要一周,在合同规定的履行期间内国家相关法规政策产生变化,该情形是楚皓英在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的。

在合同履行过程中,房地产调控政策,即“新国五条”的实施,非原被告所能预见的事项,因“新国五条”的实施,导致双方合同履行费用的增加,非双方过错所致,楚皓英希望与程冯霞协商税费负担问题双方未能达成一致意见,原合同在客观上存在可能无法继续履行的事由。程冯霞称收到解除通知时北京市尚未出台具体实施政策,主张该解除事由不能成立,但众所周知国家房地产价格调控主要针对的就是北京、上海等超级特大城市,事后出台的京十九条也印证了这一点,故楚皓英要求确认2013年318日解除双方所签订的房屋买卖合同及补充协议,本院予以支持。

关于违约责任问题,本合同履行中,因国家政策调控导致税费增加后,双方当事人就增加的税费如何负担无法达成一致,未能履行事由为无法预见的重大变化,责任不能归咎于双方。故程冯霞所收取定金返还楚皓英5万元为宜,对于程冯霞要求楚皓英承担违约责任,给付违约金、赔偿损失的反诉请求,法院不予支持

 


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