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央产房借名买房案例

来源:admin  作者:admin  时间:2017-05-19


一、原告观点:


20151月,刘化诉称:我与刘红、刘强为姐兄妹关系。2005年我们的父亲刘本如的工作单位集资建房,由于父亲刘军的偏疼偏爱,刘军与我商定将该单位集资建房的朝阳区×房屋由我出资购买,我购买后享有该房屋所有权。之后我开始筹措购房款,除自有资金外我还向刘强、刘刚等人借款,最后所差房款商定由刘军以借款形式垫付。之后,前述借款我均偿还完毕。20051128日,我以刘军名义签订购房合同,2006年元月我及我的丈夫孩子搬入该房屋居住。刘军于20071228日亲笔写下证明一份,确认该房屋实为我的房产,并将购房合同交我保存。由于该房屋属于央产房,登记产权人时只能是刘军且不能变更。故刘军于20118月亲口对刘红、刘刚、刘强说该房屋产权为我所有。各方曾对该房屋进行协商,但未能达成一致意见。为维护我合法权益现诉至法院要求确认涉诉房屋归我所有。


二、被告观点


刘红在原审法院辩称:本案案由错误,应是合同纠纷而不是确权之诉,本案不存在借名买房,刘化在诉状中承认购买房屋时父亲出了钱,如果是借名买房其父亲不会出钱。刘化承认部分被告借钱给其买房,就像刘强所说,子女出钱帮父母买房符合常理,但出钱给兄弟姐妹买房不符经验法则。父亲在世时调解过,刘化同意给其他兄弟姐妹25万元,证明不存在借名买房。刘化自认涉诉房屋是央产房,只能以父亲名义购买,政策上也不允许借名买房。父亲偏爱刘化是父亲做的决定,而父亲2007年去世,购房行为2005年发生,母亲对房屋的权利并未进行处分,根据相关法律规定,对刘化不利的自述应当采信。本案中,即便存在借名买房也是无效的,北京高院相关意见对于借名买房有规定,必须是出资且有明确约定,如果是政策性住房,借名买房无效。争议房屋是央产房,考虑案件执行问题,不允许房屋买卖行为发生。刘强在原审法院辩称:涉诉房屋并非刘化所有,不同意其诉讼请求。


三、法院查明事实:


刘红、刘刚、刘强与刘化系姐兄妹关系,四人之母何×2007812日因死亡,父刘军于2014524日去世。20051128日,刘军与中青报社签订《经济适用住房买卖合同》,约定刘军向中青报社购买暂定名为北京朝阳区×房屋,总价639264.75元;一次性付款,买受人应于20051223日前付清购房款。

出卖人应于2006120日前交付房屋。合同第二条经济适用房销售依据约定,所购买的经济适用房为现房,出售经济适用房的批准机关为中直机关住房制度改革办公室。2008918日,涉诉房屋登记于刘军名下,登记坐落为朝阳区某小区2108号,房屋性质为按经济适用住房管理。刘化表示,涉诉房屋房款实际支付人是其本人,为交纳房款其向刘军借款28万元,向刘强借款8万元,向刘刚借款6万元。刘强认可刘化向其支付87000,但认为该笔款项系刘军用涉诉房屋租金向其偿还。刘刚认可刘化向其借款6万元,但只偿还6万多元。刘化提交两份转账凭证合计金额28万元,以证明其于2009510日偿还刘军28万元。刘红、强不认可该28万元系借款,认为借款应该存在约定。刘化提交主题为关于望京房一事的书面材料,内容包括望京房归刘化继承”“我愿意放弃包括三里屯、通县以及一切老爸老妈遗产的分配权的大前提下。刘红、刘刚、刘强未否认该证据真实性,认为该证据证明涉诉房屋系遗产。刘强表示这是刘刚以刘化口吻书写,实际上是刘化的意思。刘化提交刘军书写之证明书,落款时间为20071228日,内容为:本市朝阳区湖光中街二号院,是中国青年报社为报社职工集资建造经济使用住房。本人购得该院×住房一套。本人已有住房。此房实为三女刘化购买,是产权所有人,希望准予过户。本人年老多病,恐有不测,口说无凭,立此存照。

此证明及报社购房买卖合同均由刘化保存。父亲刘军亲笔。刘红、刘刚、刘强未否认该证据之真实性,但认为该证明系刘军事后所补,并未得到其母张淑珍等人的认可。刘化表示其于2013年底居住于涉诉房屋,之前一直由其对外出租,租金收益孝敬父母了。审理中,刘刚、刘红之证人杨×、郝×出庭作证,称涉诉房屋当时出卖时必须职工本人购房,转购或转给他人均违反中青报社规定,中青报社有权收回;涉诉房屋是央产房,目前仍不能对外销售。刘红、刘刚、刘强对前述证人证言无异议,刘化认为证人证言并未证明存在政策不允许中青报社之外的人购买涉诉房屋。


四、法院判决


依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回刘化的诉讼请求。


五、律师点评:


1、借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了借名买房的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付

2、案件审理中,刘化负有举证证明其与刘军存在借名买房的约定,且该约定不违反相关国家法律法规及政策。刘化提交的刘军书写之证明书鉴于刘红、刘刚、刘强未否认其真实性,故该书证之真实性法院予以采信。结合刘化提交的转账凭证及本案刘强、刘刚的陈述,在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系刘化出资支付。

3、房屋的购买系刘军单位集资建房,对于这一重要财产取得行为,刘军应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中,刘化未能证明其母对借名买房的认可,而仅提供事后刘军追认的证明书。因此,刘化与刘军之间是否存在有效的借名买房约定,刘化未能证明。此外,本案各方均认可涉诉房屋系央产房,且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为按经济适用住房管理。因此,刘化主张确认涉诉房屋归其所有,须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记,但刘化对此并无证据提交。因此,刘化要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据,法院不予支持。



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