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北京房产律师——农村房屋买卖合同无效的,能否主张占有使用费

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-08-16 20:44


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
刘某琴向本院提出诉讼请求:依法判令三被告给付二原告房屋补偿款722731元(依据拆迁估价报告和协议书)。
事实与理由:1994年1月15日,二原告与王某淑、李某勇签订房屋买卖协议,约定王某淑、李某勇将位于北京市房山区X村1号院及房产(北房3间、东房2间、西房2间、棚子2个、柴树4棵、水电设施、取暖设施等)出售给二原告(以下简称1号院),总价款15000元。协议签订后,双方各自履行了义务。为维护原告合法权益,诉至贵院,请求依法判决。
 
被告辩称
王某淑、李某红、李某娟辩称:同意支付原告房屋重置成新价及装修物及附属物补偿款53902元,不同意原告的其他诉讼请求。涉案1号院及房屋已经终审判决,判决:1.王某淑、李某勇与张某林、刘某琴于1994年1月15日签订的房屋买卖协议无效;2.张某林、刘某琴于判决生效之日起四个月内将1号院及房产腾退给王某淑、李某勇。判决生效后,张某林、刘某琴不腾退房屋。王某淑申请执行。张某林、刘某琴起诉要求王某淑、李某勇支付房屋折价款及附属物价款,并提出评估申请。
经评估1号院房屋现值及附属物价值总53902元,房屋重置成新价37426元、装修及附属物16476元,后张某林撤回起诉,并拒不腾退房屋,一直占有使用王某淑房屋到2018年。现张某林、刘某琴要求依据拆迁评估报告获得房屋及附属物重置成新价没有事实及法律依据,应按2011年评估报告评估价值得到补偿。张某林、刘某琴应向王某淑支付房屋占有使用费,根据当地租房均价每月2000元,应支付使用费16万元,故提起反诉。
张某林、刘某琴针对反诉辩称:不同意反诉的全部请求。反诉请求没有事实和法律依据,该买卖合同虽经法院确认无效,但关于合同无效之后的权利和义务双方并未达成一致,因该合同无效导致的法律后果并未依法得到全部的解决,且反诉人请求的房屋并未经法定程序返还,故应驳回反诉请求。
 
本院查明
李某红、李某娟系王某淑、李某勇夫妇之子女。王某淑、李某勇夫妇在房山区1号院有宅院一处。1994年1月15日,王某淑、李某勇与张某林、刘某琴夫妇签订房屋买卖协议一份,将1号院以15000元出售给张某林、刘某琴。协议签订后,双方各自履行了义务。张某林、刘某琴居住使用1号院房屋,并对房屋进行了维修和部分改建。2008年8月,王某淑以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至本院。
2009年7月10日,本院作出民事判决书,判决:一、王某淑、李某勇与张某林、刘某琴于1994年1月15日签订的房屋买卖协议无效;二、张某林、刘某琴于判决生效之日起四个月内将1号院及房产腾退给王某淑、李某勇。判决生效后,张某林、刘某琴不腾退房屋。王某淑申请执行。
张某林、刘某琴诉至本院要求王某淑、李某勇支付房屋折价款及附属物价款,并提出评估申请。经评估1号院房屋现值及附属物价值总价53902元,房屋重置成新价37426元、装修及附属物16476元。后张某林撤回起诉,并未腾退1号院房屋,一直占有使用1号院房屋至2018年。2017年1号院涉及城关中心区棚户区改造项目。
2017年6月16日,拆迁方Y公司委托H公司对1号院进行评估,拆迁补偿价总计622431元,其中,宅基地补偿价合计401468元、房屋重置成新价108895元、装修、设备及附属物64336元,补齐标准面积房款47732元。2017年6月17日,北京市房山区人民政府X村村民委员会(甲方)与王某淑(乙方)签订协议书。
2019年7月30日,X村村委会转账支付王某淑拆迁补偿款839131元及周转费60000元。现回迁安置房屋尚未交付。2020年10月张某林、刘某琴诉至本院。李某勇于2020年10月10日去世。诉讼中,李某红、李某娟表示要求作为继承人参加诉讼,本院追加李某红、李某娟为本案被告。
对有争议的事实,本院认定如下:
王某淑自认拆迁补偿款由其占有,与李某红、李某娟未分家析产。李某红、李某娟自认未占有拆迁补偿款,不应承担给付责任。王某淑、李某红、李某娟认可张某林、刘某琴未腾退1号院,协议书中约定的独生子女奖励费40000元、有线电视移机费300元属于张某林、刘某琴所有。王某淑、李某红、李某娟主张的房屋重置成新价、附属物价款应按2011年评估报告确定,张某林、刘某琴不予认可。
 
裁判结果
一、王某淑于本判决生效后十日内给付张某林、刘某琴房屋重置成新价、宅基地区位补偿价、装修及附属物补偿款、独生子女奖励费、有线电视移机费等款项共计414265元。
二、张某林、刘某琴于本判决生效之日十日内给付王某淑、李某红、李某娟房屋占有使用费80000元。
三、驳回张某林、刘某琴的其他诉讼请求。
四、驳回王某淑、李某红、李某娟的其他反诉请求。
 
房产律师靳双权点评
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。张某林、刘某琴与王某淑、李某勇之间签订的房屋买卖协议已经生效判决确认无效,王某淑应赔偿张某林、刘某琴经济损失,现1号院已拆迁,拆迁补偿款中属于张某林、刘某琴的份额王某淑应承担给付责任。
李某勇已去世,李某红、李某娟自认未取得拆迁补偿款,张某林、刘某琴要求李某红、李某娟承担给付责任,缺乏事实及法律依据,不予支持。
王某淑将1号院卖给非集体组织成员的张某林、刘某琴,双方签订的房屋买卖协议无效,对于合同无效双方均有过错,应各自承担相应的责任。虽然1号院涉及张某林、刘某琴财产份额,但张某林、刘某琴未及时履行生效判决确定腾退宅院和房屋义务,且怠于行使诉讼权利,应与王某淑承担同等过错责任。1号院一直由张某林、刘某琴居住使用,王某淑与X村村委会签订的协议书中涉及的房屋重置成新价108895元、装修及附属物补偿款64336元、独生子女奖励费40000元、有线电视移机费300元等款项属于张某林、刘某琴财产份额或基于张某林、刘某琴家庭成员情况取得,应归张某林、刘某琴所有,拆迁补偿款已发放给王某淑,王某淑应予给付。
宅基地区位补偿款依据过错程度,法院酌情予以分割。上述款项已含有张某林、刘某琴支付给王某淑的购房款26000元,张某林、刘某琴要求王某淑返还购房款26000元的诉讼请求,缺乏事实依据,不予支持。1号院至拆迁时一直由张某林、刘某琴居住使用,且涉及张某林、刘某琴财产份额,王某淑要求按照2011年评估报告评估标准给付张某林、刘某琴房屋重置成新价、装修及附属物价值显失公平,不予采信。
协议书由王某淑签订,且张某林、刘某琴并非1号院被拆迁人及宅基地使用权人,拆迁补偿款涉及的房屋周转费60000元、搬迁补助费6400元、搬迁综合奖励费30000元、预签协议奖励费80000元、其他费用47732元等款项张某林、刘某琴无权享有。张某林、刘某琴要求过高部分,不予支持。
关于反诉,张某林、刘某琴未履行生效判决确定腾退1号院宅院、房屋及附属物义务,且怠于行使诉讼权利,继续占有使用1号院房屋,侵害了王某淑的财产权利,王某淑、李某红、李某娟要求张某林、刘某琴支付房屋使用费的反诉请求,理由正当,予以支持。房屋占有使用费的数额,法院酌情确定,王某淑等人反诉请求过高部分,不予支持。



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