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北京房产律师——房屋被查封导致无法过户,卖方需承担违约责任吗

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-08-16 20:43


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某立向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令解除原被告于2019年5月7日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《居间成交确认书》、解除原被告于2020年7月5日签订的补充协议;2.请求依法判令张某皓向我返还购房款227万元及利息;3.请求判令张某皓向我支付违约金68.1万元。
事实和理由:我和张某皓经J公司居间磋商,2019年5月7日签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定张某皓将其名下海淀区1号房屋出售给我,出售价格227万元;张某皓应于2019年5月30日将房屋交付给我,并自合同签订之日起450日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日,我与张某皓、J公司签订《居间成交确认书》,我想J公司支付居间报酬5.5万元,并向张某皓支付购房款227万元,之后张某皓将该房屋交付给我居住。
2020年7月5日,我与张某皓、J公司签订《补充协议》,约定张某皓承诺2020年7月31日前与我共同办理房屋权属过户手续,J公司陪同,若张某皓违约,应当在违约行为发生之日起5个工作日内以相当于房屋总价款20%的数额向我支付违约金,同时按照首付款24%的年利率支付违约金。截至我起诉时,张某皓拒绝配合我办理房屋过户手续,该诉至法院,请求支持我方诉讼请求。
 
被告辩称
被告张某皓辩称,我是收到了李某立支付的购房款227万,对合同解除没有意见,但我现在没有钱给李某立,我想跟我的债权人协商配合将房屋过户给李某立。我认为对方主张的违约金过高,请求法院予以酌减。
被告J公司辩称,对于李某立和张某皓之间的房屋买卖,买卖之前李某立对房屋属于未满五年的经济适用房,暂时不能过户的状态是知情的,但对于房屋被查封的情况,我方不知情也没有隐瞒,因此过错方是张某皓而不是我方,对方要求我方承担相应的责任没有道理。因现在房屋没有过户,就居间服务费我方可以退还一半。
 
本院查明
北京市海淀区1号房屋所有权人为张某皓,登记时间为2015年8月26日,房屋性质为限价商品房。2019年5月7日,李某立、张某皓通过J公司就购买涉案房屋事宜签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定张某皓所售房屋为海淀区1号,房屋建筑面积58.57平方米;房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得,房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房、房屋未设定抵押,成交价格227万元;……如因出卖人的责任,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款,并按照当时银行利率给付利息。
同日,张某皓、李某立、J公司签订《居间成交确认书》,载明李某立支付J公司佣金55000元。2019年5月7日,李某立向张某皓支付房款227万元,向J公司支付居间服务费55000元。
2019年5月30日,张某皓将涉案房屋交付给李某立居住。2020年7月5日,张某皓(甲方)、李某立(乙方)、J公司(丙方)签订《补充协议》……若甲方违约,则应在违约行为发生之日起5个工作日内,以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金,并退还乙方支付的购房首付款,同时还要支付首付款24%年利率的利息作为违约金,丙方收取乙方所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。
2019年4月10日,案外人张某山将张某皓以民间借贷纠纷为由诉至北京市顺义区人民法院,在案件审理过程中,张某山向本院申请财产保全,北京市顺义区人民法院于2019年4月29日查封张某皓名下位于北京市海淀区1号房屋。
庭审中,经本院就合同效力问题进行释明,李某立称其起诉时诉争房屋已经具备了过户条件,可以按照合同有效来处理;如果法院认定无效,坚持其诉讼请求,违约金变更为损失赔偿,涉案房屋现市场价为330万元左右,其主张的损失数额合理。J公司称如果法院认定无效,其可以退还李某立全部中介费用。
 
裁判结果
一、张某皓与李某立签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》及张某皓、李某立与J公司于签订的《补充协议》无效。
二、张某皓于本判决生效后10日内退还李某立购房款227万元并赔偿李某立损失49万元。
三、J公司于本判决生效后10日内退还李某立居间服务费55000元。
四、驳回李某立的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
购买限价商品房取得房屋权属证书5年不得转让所购住房,确需转让的,可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
本案中,张某皓与李某立签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时,涉案房屋取得房屋权属证书不足5年,仍处于限制交易期内,且当事人未申请政府回购,故该买卖行为违反了限价商品住房的管理秩序,损害了社会公共利益,应属无效,张某皓作为出卖人,就合同无效负主要责任,李某立作为买受人,就合同无效负次要责任。无效的合同自始没有法律约束力,故李某立要求张某皓返还购房款227万元,具备事实及法律依据,予以支持。经法院释明,李某立称如《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》被确认无效,其就违约金的主张改为损失赔偿主张,具体数额不变。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故就李某立的损失,由李某立和张某皓应按照各自的过错比例负担,具体数额由法院酌定。
李某立要求解除《居间成交确认书》、J公司承担共同付款责任等诉讼请求,系李某立与J公司之间的居间服务合同关系,与本案不属同一法律关系,不予处理。J公司自述同意退还李某立居间服务费55000元,对此不持异议。



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