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农村房屋买卖法院如何审判

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2017-05-23 14:32


      法院在处理农村房屋买卖合同的审判实践中,出现了多元化处理方式,有确认无效不予返还,有予以返还但酌情补偿等,均无法从根本上解决因农村拆迁补偿所引起的大量诉讼。笔者认为,对于农村房屋买卖案件的处理,采取宅地分离原则,依法确认农村房屋买卖合同的效力是可行的。 

  农村房屋的自由流转是经济社会发展的需要。现农民向城市集中迁移和新农村建设的集中化,使农村劳动力大规模地进城和集中,使中国成为居住集中化、商业化、城市化的社会。然商业化的发展则导致农村房屋买卖日益频繁,城市化的发展则需要农民将闲置的农村房屋进行自由买卖,这是资源合理分配的市场规律行为。因此,宅地价值分离,符合社会发展的形式,让农民将其农村闲置房屋进行买卖,得以法律确认并加以规范。 

  法律并未限制农村房屋的流转。我国《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;农村村民出卖、出租住房的,再申请宅基地,不予批准。”由此可见,由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能,但却没有禁止农村房屋买卖的法律规定,只对农户再次取得宅基地作出了限制。因此,可以将宅基地使用权价值参照土地使用权出让和转让程序进行核定。

  在处理农村房屋买卖合同时,需要区分买受人的身份。如买受人具备特定的村民身份,且从未申请过宅基地,可依照“地随房走”的原则,买受人在向出卖方支付宅基地上建筑物的价款后,就可认定转让具有合法性;如已取得符合国家规定的标准宅基地,尚需购买本集体组织成员房屋的除已支付的房屋价款外,还应由集体组织(集体土地所有权人)向买受人收取一定的土地收益。对于其他身份的人员购买了农村房屋,且村集体经济组织未向买受方收取土地使用费用的,买受方不能取得宅基地使用权,只取得房屋的所有权。在拆迁安置时,买受方只能获得建筑物的价值,而不能得到宅基地使用权的补偿;出卖方也不能获得宅基地使用权的补偿,该补偿应属于集体经济所有。 



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