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违反了商铺买卖合同约定,是不是应承担相应的违约损害赔偿责任?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-04 20:04


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

​原告诉称

张春莱向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与张贤、昌九公司之间的房屋买卖合同;2、由张贤返还原告已付购房款1232088元,昌九公司、张俊彦承担连带责任;3、由以上三被告承担已付购房款一倍123万元的连带赔偿责任;以上合计2462088元;4、由张贤、昌九公司承担资金占用期间自2012年11月28日、2012年12月10日、2013年12月24日起至本案一审判决之日止,按同期银行贷款利率分别以本金25万元、93万元、5万元计算的利息;5、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由:2012年,被告中太公司承担了被告昌九公司建设的赤峰维多利地下人行通道建设工程。2012年10月20日,被告中太公司与昌九公司签订协议书一份,约定被告中太公司任选四个建设的商厅抵顶被告昌九公司应付的工程款。2012年11月12日,被告中太公司、张贤与我签订《商铺买卖协议》一份,约定将位于××区号商厅(27.9平方米)以1473120元的价格出售给我,我分别于2012年11月28日、2012年12月10日、2013年12月24日给付被告中太公司、张贤购房款123万元。被告昌九公司对中太公司的出售行为以书面形式予以认可。2014年4月15日,卢春光及被告昌九公司因欠案外人李某债务,书面承诺以商厅抵债,并与之签订商品房认购合同,恶意将已经出售给我的商厅转卖给案外人李某,被告张贤、张俊彦在明知此房已经出售给我的情况下,进行担保并自愿放弃对该工程的优先受偿权,此恶意行为的后果是,李某于2014年9月申请红山区人民法院将原告的商厅查封,并向法院以被告张贤、昌九公司、张俊彦为被告提起民事诉讼,要求将涉案商厅交付其所有。该案通过红山区人民法院一审、赤峰市中级人民法院二审,赤峰市中级人民法院于2017年10月12日以(2017)内04民终1627号终审判决,将涉案商厅判归李某所有。原告认为,被告中太公司、张贤经被告昌九公司认可,将被告昌九公司用于抵顶工程款的商厅出售给我,我按约支付给被告中太公司、张贤购房款123万元及其它款项2088元(尾款约定办理网签时交清),故我与被告中太公司、张贤、昌九公司的房屋买卖合同成立且已实际履行。但被告昌九公司又将房屋另售他人,被告张贤、张俊彦放弃优先受偿权为其提供担保,以上恶意行为致使我的房屋买卖目的不能实现。被告之行为违反《中华人民共和国合同法》第九十四条二项、第一百零七条、第一百一十三条、《消费者权益保护法》第五十三条及最高人民法院有关司法解释之规定,构成根本违约及商业欺诈,严重侵犯了我的财产所有权,为维护原告的合法权益,故诉至法院,诉请如前。庭审中,原告变更诉讼请求:1、判决解除原告与中太公司、张贤及昌九公司之间的房屋买卖合同;2、由中太公司、张贤返还原告已付购房款1232088元,昌九公司承担连带责任;3、由张贤、昌九公司、张俊彦承担已付购房款一倍123万元的连带赔偿责任;以上合计2462088元;4、由中太公司、张贤、昌九公司承担资金占用期间自2012年11月28日、2012年12月10日、2013年12月24日起至本案一审判决之日止,按同期银行贷款利率分别以本金25万元、93万元、5万元计算的利息5、本案的诉讼费用由四被告承担。

被告辩称

中太公司辩称:一、原告诉求解除《商铺买卖协议》没有事实和法律依据。1、正如原告张春莱在诉状第3页所述:”被告中太公司、张贤经被告昌九公司认可,将被告昌九公司用于抵顶工程款的商厅出售给原告,原告按约支付给被告中太公司、张贤购房款123万元”,故原告与被告中太公司、张贤、昌九公司的房屋买卖合同成立并且已实际履行。原告诉状所述,证明在涉案商厅的买卖过程中,我公司没有任何违约之处;原告支付了购房款,商厅已经交付并投入使用,涉案《商铺买卖协议》已经履行完毕,不存在解除《商铺买卖协议》的理由和根据。2、原告要求解除《商铺买卖协议》的原因是被告昌九公司将涉案商厅未经原告同意另行出售(顶账)给案外人李某。我公司认为,我公司与被告昌九公司于2012年10月20日签署了用昌九公司所有的地下商厅抵顶工程款《协议书》,答辩人根据这份协议书取得了对涉案商厅的出售权;2012年11月28日前,即原告与我公司签订《商铺买卖协议》前,原告对这份《协议书》和涉案商厅的建设情况等都做了详尽的调查和了解。也就是说,原告是在对涉案商厅做了充分了解之后,自愿签订了《商铺买卖协议》的,我公司不存在隐瞒、欺骗、强买强卖以及原告不自愿签约等问题。特别是,各方已经按照约定实际履行了《商铺买卖协议》义务,原告已经取得了涉案商厅的所有权、使用权和控制权。至此,涉案《商铺买卖协议》不仅合法成立,而且得到了实际履行。被告昌九公司与案外人李某签订《偿还欠款协议书》是在2014年4月15日,将原告早在2012年10月20日就签约并支付购房款的涉案商厅另行抵账给案外人李某。从协议书签订时间上看,原告签订《商铺买卖协议》是在2012年11月28日,被告昌九公司与案外人李某签订商厅抵债协议是在2014年4月15日。显然被告昌九公司与李某签订抵债协议侵犯了原告的财产权利。原告签订的《商铺买卖协议》应当受到法律保护;二、原告应当通过其他诉讼权利诉讼救济途径维权,而不是诉求解除已经生效的《商铺买卖协议》。

案外人李某诉被告昌九公司等商品房预售合同纠纷一案,赤峰市中级人民法院于2017年11月下发(2017)内04民终1627号民事判决书,原告应当以有独立请求权第三人的身份提起再审诉讼,或者以案外人身份提起执行异议之诉。原告应当通过上述救济途径,主张权利,维护自身合法财产权益不受非法侵犯,而不应当置案外人的侵权行为不予理会,反而放弃自身合法取得的财产利益,提出无理的解除已经生效的《商铺买卖协议》的错误诉求。基于上述事实和理由,我公司认为,原告诉请解除的《商铺买卖协议》合法有效,不具备解除的理由和法律依据,应当依法给予支持。原告应当通过其他诉讼途径积极维权,而不应该提起本次的解除《商铺买卖协议》的错误诉求;三、原告应当向将自己所有的商厅另行出售、顶账的实际责任人主张退款责任。从涉案商厅的出售、抵账过程看,是被告昌九公司在允许我公司出售给原告后,又将该商厅抵债给案外人李某。所以,原告只能向被告昌九公司提起诉求,而不是起诉我公司承担退款责任。换言之,被告昌九公司将涉案商厅一方面抵顶了我公司的工程款,一方面又用此商厅抵顶了案外人的欠款。所以被告昌九公司才是承担退款责任的责任人。所以,请求人民法院查明案件事实,依法驳回原告的诉讼请求。

张贤辩称:一、我并非本案适格被告,涉案工程发包方为昌九公司,施工单位为中太公司,张贤是项目经理和实际施工人,其签字的行为是职务行为;二、涉案房屋由中太公司出售给原告并实际使用,虽然涉案房屋在案外人李某起诉的案件中,作为本案的原告,系与李某起诉的案件有利害关系,原告应以有独立请求权第三人申请参加诉讼,既然李某起诉的案件已经生效,那么就应由原告对李某的案件申请再审或者提出执行异议;三、原告主张我承担连带赔偿责任没有法律依据,基于职务行为,所以没有理由判令我承担责任,另原告依据的消费者权益保护法第53条,因本案的标的物为商厅,不适用该法律;四、基于上述理由,原告也没有依据要求我承担利息;五、涉案房屋的买卖过程中,我没有过错,也没有恶意串通,所以本案不符合解除条件,作为原告应当穷尽救济措施后满足合同法第93、94条规定方可解除合同。本案原告的救济途径如果穷尽的话,承担责任的主体应为被告昌九公司。

昌九公司辩称:同意被告中太公司、张贤的答辩意见,除对于我公司将涉案财产抵债处分应负民事责任,是不成立的,事实上,我公司与案外人李某形成的是债权债务关系,行使了抵押权,但绝不是买卖交易,为此我方认为不影响本案原被告交易的成立。对于二审法院作出的生效判决,我公司已向高院申请再审。此案正在诉讼过程中。原被告之间的行为是真实意思表示,并实际交付,抵押行为在后。原告主张的解除合同依法无据。

张俊彦

辩称:一、我的诉讼主体不适格,我系被告昌九公司项目的甲方代表,根据法律规定和授权,我签字行为应由昌九公司承担;二、原告与中太公司签订《商铺买卖协议》,给付了购房款且已经交付,该协议是合法有效,不具有解除的条件;3、原告购买的商厅款是昌九公司收取,交给中太公司作为工程款,该购房款与我无关。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下:2012年10月20日,昌九公司作为甲方,中太公司赤峰维多利地下人行通道项目部作为乙方,双方签订《协议书》,约定:1、乙方自愿以地下商厅抵顶工程款,任选商厅低于开盘价4%抵顶。2、乙方自愿商议购厅协议及相关协议内容待甲方预售证办完后,购户带(代)乙方与其签订的售厅协议到甲方处换取正规的预售合同及相关手续。3、乙方与购户签订的购厅协议书同甲方的商厅预售合同具有同等法律效力。昌九公司在甲方处加盖了公章,张俊彦在甲方处签字,中太公司赤峰维多利地下人行通道项目部在乙方处加盖了项目专用章,张贤在乙方处签字。上述事实有原告张春莱,被告中太公司、昌九公司、张俊彦共同提供的昌九公司与中太公司赤峰维多利地下人行通道项目部签订的《协议书》复印件一份被本院认定为有效证据在案佐证。

另查明,2012年11月12日,张贤作为甲方,张春莱作为乙方,双方签订《商铺买卖协议》,一、甲方所售商铺权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施:1、甲方所售商铺所有权证号为1#地下通道19号;2、甲方所售商铺位于赤峰市××区#商厅;3、甲方所售商铺面积27.9平方米。二、商铺价格:甲乙双方协商一致,甲方所售商铺单价为55000元㎡,总金额为(人民币)壹佰肆拾柒万叁仟壹佰贰拾元整(¥1473120.00元)。三、甲乙双方签订此合同后在公元2012年11月12日乙方支付给甲方贰拾伍万元(¥250000.00元)的定金,在交定金1个月内交首付款80%,余数交工前付清,如乙方违约,甲方定金不退。...。甲方处加盖中太公司赤峰维多利地下人行通道项目专用章及张贤签字。乙方处张春莱签字并捺印。...。2012年11月28日,原告张春莱向被告中太公司支付购房款250000元,被告中太公司为原告出具等额收据一枚,该收据载明:”今收到张春莱交来22#厅转19#厅交来1#地下通道19#号厅人民币贰拾伍万元正,¥250000.00,收款单位处加盖中太公司赤峰维多利地下人行通道项目专用章,收款人张贤,交款人张春莱”。2012年12月10日,原告张春莱向被告中太公司支付购房款930000元,被告中太公司为原告出具等额收据一枚,该收据载明:”今收到张春莱交来1#地下通道19#厅预交款人民币玖拾叁万元正,¥930000.00,收款单位处加盖中太公司赤峰维多利地下人行通道项目专用章,收款人张贤,交款人张春莱”。2013年12月24日,原告张春莱以转账方式向被告张贤支付购房款50000元。2018年1月8日案外人董某代原告张春莱分别向被告昌九公司支付涉案商厅物业费1305元、取暖费783元,被告昌九公司出具等额收据二枚。案外人董某系原告张春莱之嫂,庭审中,四被告对案外人董某代原告张春莱支付购房款及原告张春莱支付购房款总金额为1232088元(其中2088元为物业、取暖费)的事实均表示无异议,予以认可。上述事实,有原告张春莱提供的被告中太公司、张贤与其签订的《商铺买卖协议》复印件一份、收据复印件四枚、包商银行存款回单复印件一枚及原、被告的陈述被本院认定为有效证据在案佐证。

又查明,2014年5月22日,昌九公司作为甲方,张春莱作为乙方,双方签订《补充协议》,约定:一、甲方于2014年8月31日前将乙方所购买的维多利地下1号通道西侧自南向北1号厅(即原协议”1#地下通道19#商厅”)交付给乙方使用。二、交付标准为乙方认可能够进入自行装修。三、乙方装修人员必须接受甲方现场监管,装修期间因乙方原因造成安全事故由业主承担全部责任。四、交付后该商厅的物品、装修材料等均由乙方自行负责,甲方负责供电。五、甲方承诺2015年4月前竣工,2015年5月前开始办理维多利地下商厅的房屋所有权证书。如甲方违约,给乙方造成的经济损失由甲方承担。六、乙方尾欠购房款贰拾万伍仟壹佰零肆元整(¥205104.00)于2015年4月前交清。...十四、”原协议”与本补充协议具有同等法律效力,本补充协议与”原协议”有冲突的条款,以本补充协议为准。昌九公司在甲方处加盖了公章,并由其法定代表人卢春光签字,张春莱在乙方处签字,张贤、张俊彦在协议负责人处签字。2014年11月11日,被告昌九公司出具《关于对张贤、张春莱所签商铺买卖协议的证明》,明确认可张贤代表的中太公司赤峰维多利地下人行通道项目部与张春莱签订的《商铺买卖协议》合法有效。上述事实,有原告张春莱提供的被告昌九公司与其签订的《补充协议》复印件一份及《昌九公司关于对张贤、张春莱所签商铺买卖协议的证明》复印件一份被本院认定为有效证据在案佐证。

还查明,2014年4月15日,李某作为甲方(债权人),与卢春光、昌九公司作为乙方(债务人),张俊彦、张贤作为丙方,签订了《偿还欠款协议书》,约定昌九公司用其开发建设的维多利地下1号通道2个商厅和2号通道3个商厅抵顶所欠李某债务,张俊彦、张贤自愿放弃对该工程优先受偿权,以建筑商的身份保证卢春光及昌九公司履行上述债务。李某在甲方处签字,卢春光在乙方处签字,昌九公司在乙方处加盖了公章,张俊彦、张贤在丙方处签字。协议签订后,卢春光、昌九公司未向李某履行上述商厅的交付义务,故李某向本院提起诉讼,请求判令卢春光、昌九公司继续履行合同,立即交付上述六处商厅,后经赤峰市中级人民法院于2017年10月12日作出(2017)内04民终1627号民事判决书,判决昌九公司、卢春光、张俊彦、张贤继续履行2014年4月15日与李某签订的《偿还欠款协议书》,昌九公司继续履行此后与李某签订的《商品房认购合同》,向李某交付位于赤峰市××区西侧南1号、2号商厅,2号地下通道南1号、2号商厅,2号地下通道西侧南1号商厅。涉案商厅即1号地下通道西侧南1号。上述事实,有原告张春莱提供的李某与卢春光、昌九公司、张俊彦、张贤与签订的《偿还欠款协议》复印件一份及(2017)内04民终1627号民事判决书复印件一份被本院认定为有效证据在案佐证。

又查明,张贤系中太公司工作人员,庭审中,张春莱、昌九公司、张俊彦均予以认可。2012年7月16日,昌九公司与张俊彦签订《授权委托协议》,昌九公司委托张俊彦为红山区哈达街中段维多利广场两侧1#、2#地下通道商厅项目的代表,全权办理该开发项目的开发建设事宜。上述事实,有原、被告陈述及被告张俊彦提供的《授权委托协议》复印件一份、《授权委托书》复印件两份被本院认定为有效证据在案佐证。

本院认为

本院认为,一、关于张春莱与中太公司、张贤签订的《商铺买卖协议》及张春莱与中太公司、张贤、昌九公司签订的《补充协议》是否解除的问题。各方当事人签订的《商铺买卖协议》、《补充协议》均是各方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。鉴于赤峰市中级人民法院作出(2017)内04民终1627号民事判决书,判决昌九公司向案外人李某交付涉案商厅,且李某已支付购房款,张春莱与中太公司、张贤签订的《商铺买卖协议》及张春莱与中太公司、张贤、昌九公司签订的《补充协议》已无法继续履行。因此,张春莱与中太公司、张贤签订的《商铺买卖协议》及张春莱与中太公司、张贤、昌九公司签订的《补充协议》应予解除。

二、关于中太公司、张贤是否返还张春莱购房款、物业取暖费1232088元及张贤、昌九公司、张俊彦是否承担已付购房款的一倍连带赔偿责任的问题。本案中,中太公司依法对昌九公司享有债权,其与昌九公司签订《协议书》,约定昌九公司用其开发建设的涉案商厅抵顶工程款,中太公司有权以自己的名义对外销售涉案商厅。由于各方当事人之间协议予以解除,虽然涉案商厅购房款1230000元是由中太公司收取,但中太公司是基于其与昌九公司抵顶工程款协议书向张春莱出售房屋,且昌九公司对中太公司与张春莱的《商铺买卖协议》予以认可,张春莱又与中太公司、张贤、昌九公司重新签订了《补充协议》,可以看出房屋买卖合同的权利义务主体发生了变更,张春莱有向昌九公司交纳购房款的义务,昌九公司有向张春莱交付房屋的义务,故购房款、物业取暖费1232088元应由昌九公司向张春莱返还。

张春莱与中太公司、张贤签订的《商铺买卖协议》后,张春莱依约支付了购房款。张春莱与中太公司、张贤、昌九公司签订的《补充协议》明确约定昌九公司将涉案商厅于2014年8月31日交付张春莱。2014年4月15日,昌九公司向案外人李某出售了包括张春莱所购商厅在内的商厅,昌九公司的行为违反了其与张春莱的合同约定,应承担相应的违约损害赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:”具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定,昌九公司属于上述司法解释规定的一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形,对张春莱要求昌九公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求,本院依法予以支持。

三、关于中太公司、张贤、昌九公司承担购房款占用期间的利息问题。因昌九公司根本违约致使合同目的不能实现,本院依法支持昌九公司按照银行同期贷款利率计算已付房款利息。

四、关于张贤、张俊彦在《商铺买卖协议》、《补充协议》上签字的行为是否构成职务行为的问题。张贤系中太公司工作人员,负责管理中太承建的赤峰维多利地下人行通道项目,在日常工程管理中有权代表公司就工程等问题做出处理,因此张贤在《商铺买卖协议》、《补充协议》的签字应视为代表中太公司的职务行为,由此产生的民事责任应由中太公司承担。张俊彦与昌九公司签订了《授权委托协议》,昌九公司委托张俊彦为红山区哈达街中段维多利广场两侧1#、2#地下通道商厅项目的代表,以昌九公司的名义全权办理该开发项目的开发建设事宜,张俊彦在该开发项目中所签署的文件和与之有关的事物,昌九公司予以承认,并承担相应的法律责任。可见,张俊彦与昌九公司形成委托代理,张俊彦在《补充协议》的签字应视为代表昌九公司的职务行为,由此产生的民事责任应由昌九公司承担。故张春莱要求张贤、张俊彦承担连带责任无事实依据,本院依法不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定,判决如下:

裁判结果

一、解除原告张春莱与被告中太建设集团股份有限公司、张贤签订的《商铺买卖协议》及原告张春莱与被告赤峰昌九房地产开发有限公司、卢春光、张贤、张俊彦签订的《补充协议》;

二、被告赤峰昌九房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张春莱购房款及物业、取暖费1232088元,并自2012年11月28日、2012年12月10日、2013年12月24日分别以本金250000元、930000元、50000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清之日止的利息;

三、被告赤峰昌九房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张春莱已付购房款一倍的损失1230000元;

四、驳回原告张春莱的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 



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