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北京房产律师——借名买房引发的纠纷案件

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2018-11-13 17:50


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告尤先生起诉称:2012年10月23日,我与三被告共同协商签订《房屋买卖协议》一份,协议约定,我将位于乙区XX新区XX路XX家园8号楼二单元903室房屋出售给被告孙某甲,房屋售价为人民币400万元,被告孙某甲于2012年10月23日前支付房款50万元,剩余350万元于2013年10月24日付清,并约定若未按时付清,按每天1万元向我支付违约金,被告赵某人、蒋某人对剩余购房款及违约金提供连带担保,被告蒋某人提供名下房产甲市XX新区XX路XX家园8号楼一单元1002室作为担保。2012年10月21日,我收到被告孙某甲50万元购房首付款。合同签订后,2012年10月23日,我将房产过户给被告孙某甲。截至我起诉之日止,被告未支付剩余购房款。为此,我只能请求法院判令:1、请求判决被告孙某甲支付我购房款350万元及滞纳金按每日1万元计算至购房款付清之日止和按银行同期贷款利率四倍计算所欠购房款利息至付清之日止;2、请求判决被告赵某人、蒋某人对上述付款承担连带责任;3、请求判决三被告承担本案诉讼费。

  二、被告辩称

  被告孙某甲答辩称:1、本案房屋买卖协议无效,该房屋买卖协议,系原告与被告蒋某人恶意串通,欺骗我签名的。2、本案所涉房屋所有权实际上系被告蒋某人所有,只是借我的名义,且诉争房屋已被公安机关查封,我在刑事案件中属证人,从查封意义上也可看出该房屋系被告蒋某人所有。3、欠条不是真实的,总房款400万元,房屋面积只有177.9m2,当时市值只有210万元,已支付了50万元,还剩余160万元,合同上写400万元的购房款是虚假的,故该房屋买卖虚假,因我不拥有该房屋,不承担民事责任。

  被告赵某人答辩称:同意被告孙某甲的抗辩意见。

  被告蒋某人答辩称:原告尤先生与被告孙某甲不认识,房屋系原告尤先生与我协商洽谈的,被告孙某甲自始至终没有参加,当时甲市限购,因被告孙某甲系我的外甥女,其户口在甲市,因我在外地另外有一套房屋,所以就将房屋登记在被告孙某甲名下。当时该房屋评估价8500元/m2左右,房屋价值约150万元,先付50万元,剩余350万元加上了的利息,目前该房屋被公安机关查封,还有银行贷款150万元未还,我希望与原告协商处理。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告孙某甲、赵某人、蒋某人之间系亲属关系。2012年10月23日,原告尤先生与被告蒋某人经协商就转让坐落XX新区XX路XX家园8号楼二单元903室房屋达成一致后,被告蒋某人当即支付原告尤先生首期款50万元,被告蒋某人支付首期款后,原告尤先生(甲方)再与被告孙某甲(乙方)签订《房屋买卖协议》一份,协议约定,“甲方将坐落XX新区XX路XX家园8号楼二单元903室房屋(含装修、家电、家具)出卖给乙方,房屋出卖总额400万元,房屋买卖资金分两次支付:乙方于2012年10月23日前支付50万元给甲方,剩余350万元于2013年10月24日付清。违约责任:甲方收到50万元房款后即过户给乙方。乙方承诺,该房屋过户后余额350万元于2013年10月24日一次性付清,如违约,乙方自愿赔偿按每天1万元计算。”房屋买卖协议书形成后,原告尤先生、被告孙某甲及被告赵某人、蒋某人分别以出卖人、买受人、担保人身份在房屋买卖协议书上签名。该协议签订后,原告尤先生将该房屋所有权过户至被告孙某甲名下,被告孙某甲以购房人身份向原告尤先生出具欠条一份,欠条载明:“今欠到尤先生出售XX家园8号楼二单元903室购房款350万元整,于2013年10月24日归还,超期每天自愿按1万元滞纳金。”此后,被告孙某甲听从被告蒋某人的指示又使用该房屋向K银行办理了房屋抵押贷款。2013年6月23日,被告赵某人、蒋某人因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留、逮捕。被告赵某人、蒋某人诈骗犯罪案发后,被告孙某甲未按约支付原告尤先生剩余购房款,被告赵某人、蒋某人也未按约承担担保责任。2013年10月31日,原告尤先生向法院提起诉讼,要求被告支付剩余购房款、滞纳金、利息。

  另查明:2013年1月8日,赵某人、冯某、孙某甲、潘某、孙某、蒋某人因向K银行股份有限公司贷款320万元并使用孙某名下的坐落XX新区XX路2号XX家园3号楼一单元1002室房屋和孙某甲名下的坐落XX新区XX路2号XX家园3号楼二单元903室房屋作为抵押物,抵押给K银行股份有限公司进行担保。K银行股份有限公司向赵某人、冯某、孙某甲、潘某、孙某、蒋某人发放贷款后,因被告赵某人涉嫌诈骗罪案发、抵押房屋被查封,致使K银行股份有限公司决定提前收回贷款并向法院提起诉讼。2016年11月23日,法院作出民事判决:1、K银行股份有限公司与赵某人、冯某、孙某甲、潘某、孙某于2012年10月10日签订的《周转易协议书》和与赵某人、冯某、孙某甲、潘某、孙某、蒋某人于2013年1月7日签订的《个人授信协议》予以解除;2、赵某人、冯某、孙某甲、潘某、孙某、蒋某人于本判决生效之日起七日内偿还K银行股份有限公司借款本金3149482.48元及利息(含罚息、复息);3、若赵某人、冯某、孙某甲、潘某、孙某、蒋某人届期未履行第二项判决,则K银行股份有限公司对登记于孙某名下的坐落XX新区XX路2号XX家园3号楼一单元1002室房屋和孙某甲名下的坐落XX新区XX路2号XX家园3号楼二单元903室房屋享有优先受偿权。

  再查明:2014年5月22日,甲市中级人民法院作出刑事判决,其中:被告人蒋某人犯票据诈骗罪、金融凭证诈骗罪、贷款诈骗罪,决定执行无期徒刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产。被告人赵某人犯票据诈骗罪、金融凭证诈骗罪、贷款诈骗罪,决定执行有期徒刑21年,并处罚金人民币90万元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告孙某甲在本判决生效之日起十日内支付原告尤先生购房款350万元;

  2、被告赵某人、蒋某人对被告孙某甲支付原告尤先生购房款350万元承担连带责任;

  4、驳回原告尤先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:2012年10月23日,虽然系原告尤先生与被告蒋某人就XX家园3号楼二单元903室房屋转让事宜协商洽谈,被告孙某甲没有参与该房屋转让事宜的协商洽谈过程,但最终原告尤先生与被告孙某甲签订了《房屋买卖协议》,按照商事行为一般采外观主义规则,由于被告孙某甲作为买受人自愿在房屋买卖协议书上签名,而原告尤先生作为出卖人也同意被告孙某甲作为买受人并与其签订合同,所以,该合同对原告尤先生与被告孙某甲均具有约束力。现原告起诉要求被告孙某甲支付剩余房款的诉讼请求,予以支持。被告赵某人、蒋某人作为担保人,依法应承担连带担保责任。被告孙某甲抗辩该房屋只是借名登记在其名下,实际房屋所有权归被告蒋某人所有,被告蒋某人也同意被告孙某甲的抗辩观点。对于被告孙某甲、蒋某人借名买房的抗辩观点,按照借名买房的通说观点,在借名人与被借名人之间仍系合同之债,借名人与被借名人之间不能按照合同约定直接认定该房屋所有权归属于被告蒋某人,被告蒋某人若要将该房屋所有权登记其名下,仍需向被告孙某甲请求其履行债务,按照被告孙某甲、蒋某人的陈述,虽然该房屋所有权最终可能归被告蒋某人享有,但在对外法律关系上,原告尤先生有权依照合同约定要求被告孙某甲承担合同约定的债务,至于该房屋所有权最终归属于借名人或被借名人,均与原告尤先生的债权无关,原告尤先生只要按照合同约定向被告孙某甲交付了房屋并将房屋所有权转移登记至被告孙某甲名下,对原告尤先生而言即依约全面履行了合同义务,故对被告孙某甲抗辩其不应承担支付购房款的义务。

  关于该房屋约定售价是否过高问题。虽然被告对该房屋售价约定过高提出了抗辩,但由于被告孙某甲并未行使法律赋予其诉讼权利,且被告孙某甲也未提供该房屋约定售价显著过高的证据,故本案对被告关于该房屋售价约定过高的抗辩,不予采信。



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