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房产买卖律师靳双权——卖方逾期过户,买方未受损失,能否主张违约金

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-25 12:37


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
张某华向本院提出诉讼请求:请依法判令被告公司支付违约金328195.92元。
事实和理由:2012年12月25日,我全款购买了大兴区1号,购房款1065838元。购房合同约定要于2014年9月30日前办理好房产证,逾期将按照期限届满之次日(2014年10月1日)至实际取得房产证之日(2020年8月10日)共计2141天,每天按照支付总购房款万分之一作为赔偿,期间的违约金共计328195.92元。因H公司未按时办理产权证书且未在约定时间内支付违约金,故望得到法院支持。
 
被告辩称
H公司辩称,存在初始登记违约的情形,初始登记违约金计算期间应为2014年10月1日至2020年2月4日,转移登记违约金的计算期间应为2015年9月28日至2020年8月10日,两项违约金存在重叠部分,根据以往判例,重叠部分只应计算一种违约金,故违约金违约金应为2014年10月1日至2020年8月10日,约定的违约金标准过高,张某华没有实际损失,请求法院调整。
 
本院查明
2012年12月15日,H公司(出卖人)与张某华(买受人)签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》(以下简称《预售合同》),约定:出售房屋位于北京市大兴区1号房屋(以下简称涉案房屋);《预售合同》第二十二条约定,出卖人应当在2014年9月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明……买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
合同签订后,张某华已向H公司交付房屋总价款合计1065361元。
2020年8月10日,坐落于大兴区1号的房屋取得了不动产权证书。
庭审中,经本院询问,双方认可案涉房屋的交房时间为2013年9月27日。
 
裁判结果
一、H公司于本判决生效之日起十日内赔偿张某华违约金328093.79元;
二、驳回张某华的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
张某华与H公司签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按合同约定履行相关义务。
首先,《预售合同》约定出卖人应当在2014年9月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,双方同意合同继续履行,自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。
本案中,涉案房屋所在楼栋并未如约取得不动产权证书,H公司对此负有责任,故H公司应当按照合同约定向张某华承担违约责任;其次,《预售合同》约定如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,买受人有权退房,……买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。
本案中,涉案房屋的实际交付时间为2013年9月27日,H公司按照合同约定应在涉案房屋交付之日起730日内即2015年9月27日前为张某华办理不动产权证书,但是涉案房屋实际取得不动产权证书的时间为2020年8月10日,故H公司从2015年9月28日起至2020年8月10日止,每日按全部已付房款的万分之一支付违约金。张某华主张的上述两项违约金,虽然符合合同约定,但是根据相关规定,对重叠计算部分应酌情予以调整,故参考本案合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑,将违约金调整为每日按全部已付房款1065361元的万分之一计算,自2014年10月1日起至2020年8月10日止,即H公司应赔偿张某华违约金共计328093.79元。



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