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房产买卖律师靳双权——未取得房产证的房屋能否买卖过户给他人

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-25 12:37


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某义向本院提出诉讼请求:判令被告赔偿并支付原告以428616元为基数,按照每日万分之2.3的标准,自2017年7月20日起至北京市房山区1号房屋的不动产权实际办理至原告名下之日止期间的经济损失。
事实与理由:2005年5月29日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定被告将坐落于北京市房山区1号房屋出售给原告,房屋总价款为428616元,房屋交付期限为2005年6月15日。合同签订后,原、被告双方按照合同约定各自履行了给付房款和交付房屋的义务。后因房屋产权办理事宜,被告书面答复承诺在2011年6月底前办理完房屋产权证。但至今涉诉房屋所在楼栋的权属证明仍未能办理,原告亦无法取得涉诉房屋的不动产权证书,被告在产权登记方面存在严重的违约行为,应承担违约责任并赔偿原告经济损失。现为维护原告的合法权益,特起诉。
 
被告辩称
被告T公司辩称:不同意原告的诉讼请求。原告提供的现有证据无法证明其因被告的逾期办证行为遭受了损失。原、被告双方在合同第十条中对逾期办证的救济途径有特殊约定,原告应当按照合同约定行使救济权利,超出合同约定权利的诉求不应被支持。原告主张的损失计算标准缺乏事实根据和法律依据,并且要求的数额过高,请求法院依法予以酌减。
 
本院查明
2005年5月29日,原告(买方)与被告(卖方)签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于北京市房山区1号房屋一套,房屋总价款为428616元,被告应在2005年6月15日前向原告交付房屋。合同第十条产权登记约定卖方应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案,如因卖方的责任,买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理,即买方退房,卖方在买方提出退房要求之日起60日内将买方已付房价款退还给买方,并按已付房价款的3%赔偿买方损失。
合同最后一页手写载有“第十八条卖方承诺,从买方入住起一年半办理产权”。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后,原、被告按照合同约定各自履行了给付房款和交付房屋的义务。涉诉房屋所在楼栋的权属证明至今未能办理,原告亦未能取得涉诉房屋的不动产权证书。
 
裁判结果
一、北京T公司于本判决生效之日起十日内向李某义赔偿经济损失;
二、驳回李某义的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
原告与被告在自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定,全面适当地行使权利、履行义务。双方所签合同约定卖方应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案,从买方入住起一年半内办理产权。根据查明的情况,涉诉房屋所在楼栋的权属证明至今尚未达到办理条件,故被告在房屋产权登记方面存在违约,应当承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告依照上述规定要求被告赔偿因逾期办理房屋权属转移登记所遭受的经济损失,理由正当,予以支持。鉴于此,法院根据本案实际情况依照上述法律规定依法确认被告应当向原告赔偿经济损失的计算方式。
综上,原告诉讼请求的合理部分,予以支持;不合理部分,不予支持。



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