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房产买卖律师靳双权——借名购房出资人是否享有借名房屋占有使用权

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-10 22:50


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告王某欢向本院提出诉讼请求:王某华、李某权连带向王某欢返还关于购买广州市增城区D村1号房购房款,金额为349841.36元。
事实与理由:2008年,王某欢借王某华的名义购买农民公寓;王某华、李某权同意由其先行借钱给王某欢购买,王某欢再分期返还,待房款还清后,双方去公证处进行产权公证,确认权属人为王某欢。2009年3月1日,增城市D村民委员会出具《农民公寓使用证书》,涉案房产登记在王某华名下。2009年6月7日,王某欢将自己的存折及身份证原件交给王某华,由王某华取款用于偿还农民公寓的购房款,合计117612.36元。
2015年至2017年,王某欢的工资直接指定转账至王某华账号以及王某欢从D村劳动局领回的工资现金16000元还款给王某华,工资合计106729元。王某欢还多次以现金方式返还购房款,合计125500元。综上,王某欢累计向王某华、李某权支付购房款等总计356964.36元。
2018年11月4日,四兄弟姐妹王某华、王某欢、王某军、王某金一起在王某华、李某权的档口进行对账,确认王某欢已经支付完毕该农民公寓所有款项。王某欢自2010年底入住该农民公寓,邻居也都知道王某欢与王某华之间属于是“借名买房”。后因房价上涨,王某华、李某权想将该房屋据为已有,并恶意提起诉讼要求王某欢向其支付房屋租金。经法院审理判决,现已经驳回王某华的诉讼请求。鉴于此,王某欢要求王某华、李某权返还购房款等费用,请求法院判如所请。
 
被告辩称
被告王某华、李某权辩称:不同意王某欢的诉讼请求。
首先,2018年11月4日王某欢、王某金在场已经对本案所涉及的款项进行了确定,实际数额是207737元。王某欢从王某华处借款了102950元用于王某欢建房使用,并且在前案中庭审时明确确认向王某华借款了27000元。另,在王某欢亲笔书写的存折支出明细载明,另借求22000元。因此,被告实际上只需支付王某欢34840.95元。
 
本院查明
2020年8月27日,王某华向本院提起诉讼,要求王某欢向其支付涉案房屋的租金、电费、物业费等费用。本院于2021年1月13日进行了庭审。
2021年1月18日,本院出具民事判决书,认定以下事实:2009年2月17日,增城市D村农民公寓管理办公室出具收据,载明今收到王某华交来1号房一次性购楼金额184821.60元。2009年3月1日,增城市D村村民委员会出具《农民公寓使用证书》,载明:公寓使用人为王某华,房屋用途为村民住宅;占用房屋份额为全部,房屋座落在增城市D村1号房……判决:王某欢向王某华支付电费、物业管理费、电视网络费等合计20946.05元。该判决已生效。
王某欢在本案中亦出具了本院在前案调取的王某华在广州农村商业银行的账户于2015年至2017年期间的《账户交易明细查询清单》。王某华对上述证据真实性无异议,但其主张该工资数额为90362元,并非王某欢主张的106729元,且是因为王某欢为了规避政策、领取低保才将其工资转入王某华账户。
王某欢向本院提交:1、手写记录,拟证明其向王某华现金偿还了125500元;王某华对此不予确认。2、安装护栏收据和热水器发票,拟证明其在涉案房屋安装了阳台护栏和后门围栏,共花费4875元;购买热水器花费2248元。王某华对此不予认可,并主张涉案房屋内已无任何物品。3、证明,拟证明其自2010年开始入住涉案房屋。
四、本案庭询中:1、各方均确认民事判决书已生效,但并未履行,也未申请执行。2、王某欢主张其向王某华支付了356964.36元,该费用包含房款、装修费用、车位费用、公证费用等;王某欢同意其向王某华借款的27000元在本案王某华应返还的费用中予以扣减。3、双方均确认涉案房屋目前由王某华居住使用。4、王某华确认,王某华与李某权是夫妻关系,但李某权对王某华和王某欢姐妹之间的经济往来并不知情,也未参与。
 
裁判结果
一、被告王某华、李某权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某欢退还款项180974.92元;
二、驳回原告王某欢的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
就本案查明的事实可知,王某欢与王某华系姐妹关系,涉案房屋由王某欢居住多年,双方之间未签订书面的“借名买房”协议,但仅有居住使用的事实不足以证明双方之间的真实意思为借名买房,故王某欢主张双方之间为借名购房关系,依据不足,不予采纳。
关于王某欢要求王某华返还的款项问题,具体如下:一、民事判决书中已认定王某华从王某欢的存折中取款101316.74元和16296.18元;王某华也确认王某欢于2015年至2017年期间的工资收入转入了其银行账户,数额为90362元;王某欢确认其曾向王某华借款27000元,并同意在本案款项中予以扣减;故对上述款项予以确认。
二、王某欢主张其向王某华现金支出125500元,并无充分证据予以证明,王某华对此亦不确认,不予支持;对于护栏费用及热水器费用问题,王某欢对护栏费用的举证并不足以证明该费用支出,而热水器系可移动物,王某欢可予以拆除后搬离,故对该王某欢主张的该两部分费用,亦不予支持。
三、王某华抗辩的王某欢向其借款102950元和22000元,亦无充分证据予以证明,对此不予采信。
综上,因双方之间无证据证明存在“借名买房”关系,民事判决也已认定双方之间亦不存在房屋租赁合同关系,王某华也未有效举证证明双方之间存在其他债权债务关系,故王某华收取王某欢的款项应于返还。
另,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定,上述债务发生在王某华、李某权夫妻关系存续期间,且二人也并无证据证明属个人债务,故二人应共同向王某欢承担返还责任。



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