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北京房产律师靳双权——出资购房登记在员工名下的,房屋产权归谁

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-10 22:50


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令佛山市禅城区1号房的实际产权人为原告;2、请求判令两被告立即协助原告将禅城区1号房的房屋产权变更登记至原告名下。
事实和理由:两被告系夫妻关系,被告张某飞与原告儿子系多年朋友,且两被告长期与原告一家共同生活。经两被告同意,2015年12月17日原告以王某花的名义挂名购买坐落禅城区1号房的涉案房产,房产面积90.02平米,价格736544元整,原告以王某花的名义办理银行贷款,并支付了首付款、税费等,后续还款由原告支付至今。
有关该房产的购房合同、备案合同、缴费单据、房产证等资料均交由原告持有保管至今。后原告因资金周转困难,欲出售涉案房产,遂要求两被告协助办理房屋转让事宜,为方便转让,原被告并于2018年8月19日签订《挂名买房确认书》明确挂名买房事宜。在办理房屋转让过程中,两被告得知房价上涨较大,拒不配合办理转让协助手续,欲自行出售涉案房产,最终导致涉案房产无法交易。
鉴于两被告拒不协助办理房屋产权变更登记的行为已经构成违约,严重侵害了原告合格权益,故提诉讼。
 
被告辩称
被告辩称,一、被告与原告之间并无挂名购房协议,挂名购房关系并不成立。
原告向贵院提交的2018年8月19日的《挂名购房协议书》是虚假证据,被告本人签订该合同时是两页的合同,首页合同是委托原告办理涉案房地产的提前还款手续、注销抵押登记,办理及领取房地产产权凭证的合同,被告王某花当时没有在佛山市,所以委托原告代为领取房地产产权凭证,并于2018年8月13日到公证处办理了公证委托手续。
后来王某花才发现原告更换了合同的首页,换成了三页的《挂名购房协议书》,并提起了本案的诉讼,于是王某花于2018年9月19日到佛山市禅城区公证处解除了委托行为,故原告行为是符合《最高人民法院最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第七条采取伪造证据等手段篡改案件事实,骗取人民法院裁判文书,构成犯罪的,依照刑法第二百八十条、第三百零七条等规定追究刑事责任。请贵院查明本案事实后依法追究原告的刑事责任。
其次,原告不可能因为无法购买房产而委托被告代为挂名的,当时佛山市已全面放开限购政策,原告可以随时购买房产。涉案房产的首期出资款是被告向原告借款的,每月所谓的“供款”实际是原告每月向被告发放的工资款,因此本案不存在原告出资购买房产的事实。
2011年至2018年8月期间被告张某飞与原告的儿子李某源合伙开办L公司,由原告担任经营部的财务。当时双方约定每个月由原告发放工资底薪2500元加提成,年底计算利润分红,因张某飞担心自己会花掉工资没有钱供楼,当时就约定由原告将每月2500元的工资发放到王某花的账户,故原告提供的每月供款实际上是张某飞的工资款。而涉案的房屋的物业管理费一直都是由王某花本人自行支付的,原告也从来未向其支付过物业管理费,所以这点也是与《挂名买房协议书》第三条第三点不符。
其次,当时购买涉案房产时的首期款双方约定是借款,首期款由原告先行借出,日后在经营部的分红中予以扣除,为此张某飞与李某好在2017年9月15日重新达成一份《欠条》,确认在张某飞欠李某好的借款248580元就是涉案的首期楼款,该款项是包括原告代为支付的首期款226544元等,所以涉案的房产根本就不是原告出资的,原告仅仅以转账记录拟证明其代为出资购买的事实是不真实的。
另外,被告张某飞与原告的儿子仅仅是合作伙伴关系,王某花当时购买涉案房产时,佛山市已经全面放开限购政策,直到2016年10月8日佛山市才再度实行限购政策,原告当时也为其女儿在同一小区购买了一处房产,因此原告不可能因为没有名额购买房产,也不可能有钱也不要求自己尚未结婚尚未购买过房产的儿子李某源代持,反而要求不熟悉的王某花代为持有房产,且双方在购买房产前或购买时没有签署任何的协议,这是违背常理的。
退一步而言,原告出具的《挂名买房协议书》违反法律强制性规定属于无效合同,原告也无法根据上述协议书确认物权所有,也无权要求被告办理过户手续。
根据《中华人民共和国民法典》不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。物权的登记并不因为当事人的私下约定而影响物权的设立、变更、转让和消灭,根据不动产登记制度,涉案房产的不动产登记簿显示的所有权人就是王某花,原告是无权要求被告办理过户手续。
根据2017年6月1日佛山市人民政府办公室发布的《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》的住房限购措施,原告名下已有两套房产的情况下,是不能再有房产登记在其名下,其诉讼请求二是违反佛山市限购政策,是违背法律、法规的强制性规定,应予以驳回。
综上,被告认为原告伪造《挂名买房协议书》,虚构双方代持房产的关系,企图以虚假诉讼获得被告的房产,牟取不法利益,应驳回其诉讼请求。
 
本院查明
2015年12月17日,王某花与佛山市石头房地产置业有限公司签订《滨海御庭认购书》,对王某花认购禅城区1号房事宜进行了约定。
2018年8月19日,王某花作为甲方(挂名购房方)与李某好作为乙方(实际购买人)签订《挂名购房协议书》,对乙方借用甲方名义出资购买禅城区1号房事宜进行了约定,双方确认乙方为房屋实际购买人,甲方无任何出资,无实际购房行为,仅为挂名所有人。张某飞作为甲方配偶亦签名确认。
另查明一,涉案房屋已办理不动产权证,权利人为王某花,单独所有。
另查明二,根据2018年9月19日的《佛山市个人住房查询结果》,李某好名下在佛山市禅城区有住房记录2套。
 
裁判结果
驳回原告李某好的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案系所有权确认纠纷。对借名买房类纠纷,《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第一款认为,“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外”。
根据债权与物权“区分原则”,不论出名人与借名人之间存在借名合同还是委托合同关系,均属合同关系,不能产生物权变动效果,在尚未办理所有权转移手续之前,购房人直接请求确认物权,缺乏依据。借名人只能依据合同请求出名人协助办理过户登记手续。若讼争房屋处于执行房屋限购政策区域,须审查是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形,若借名人不具有购房资格,则继续履行之判决不具有可强制执行性,不宜判决继续履行或实际履行。
本案中,原告作为借名买房人,并非涉案房屋的登记权利人,其依据借名买房协议要求确认房屋归其所有,缺乏依据,不予支持。
又根据限购政策中关于已拥有住房套数的确定方式“只要申请人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一,无论其何种房屋产权来源,均计入家庭已拥有住房套数”,无论原告现有两套房屋是否为村屋或商品房,均计入家庭已拥有住房套数,因原告在佛山市禅城区内已有两套住房记录,且原告未举证证明其具备购房资格,故应认定其已不具备购房资格,其要求两被告配合办理涉案房屋的过户登记手续,缺乏依据,不予支持。



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