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北京房产律师靳双权——借名购房对出名人造成的损失由谁承担

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-10 22:50


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
H公司向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令解除原、被告双方之间于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》;2.请求依法判令被告向原告支付合同违约金555,000元;3.请求依法判令被告向原告支付逾期支付合同违约金期间利息。
事实和理由:2017年6月10日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,双方约定,原告将位于广东省1号的商品房出售给被告。该商品房建筑面积共338.38㎡,房屋总价款为1,850,000元。被告须在合同签订之日起七天内一次性付清全部购房款,原告须在2017年6月20日之前,将上述商品房交付被告使用。被告在合同签订当日便缴纳了该商品房的物业管理费、水电费、垃圾费等费用,与原告共同进行了商品房的验收交接手续,并承诺按合同约定按时向原告支付全部的购房款。
然而,时至今日,经原告多次催讨,被告尚未付清该商品房的全部购房款,违反合同约定的还款义务。对此,原告根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款的约定,要求解除双方合同,被告支付总房价款30%作为违约金,即555,000元。望法院判如所请。
 
被告辩称
李某潼辩称,涉案《商品房买卖合同》不是李某潼真实意思表示,属于以虚假意思表示实施的民事法律行为,应认定为无效合同。事实是,原告的实际控制人张某洪与李某潼口头约定,借用李某潼名义购买1号的商品房,该房实际所有权人为张某洪,购房款由其独自承担,李某潼仅是“借名买房”的出名人。合同签订至今,原告尚未交付上述房产,答辩人也未接触过上述房产,张某洪已将房产装修完毕并实际使用。根据《中华人民共和国民法典》相关规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效,该合同应认定为无效合同,请求法院驳回原告诉讼请求。
 
本院查明
2017年6月10日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告将位于1号的建筑面积为338.38㎡商品房出售给被告,房屋总价款为1,850,000元,被告须在合同签订之日起七天内一次性付清全部购房款。
原告在签订合同当天将上述房屋交付给被告用于装修。因张某宇原帮其弟装修位于K小区的2号房,房屋交付后被告便委托张某宇装修涉案的1号。被告当时与原告股东张某洪系男女朋友关系,故张某洪与张某宇时有交流涉案房产的装修方案。上述房产尚未装修完毕。
 
裁判结果
1、被告李某潼应于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告H公司违约金555,000元;
2、驳回原告H公司其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
原告与被告签订《商品房买卖合同》时,约定的1号商品房已经建成,原告于当天将涉案房产交付给被告,故本案为商品房销售合同纠纷。结合原、被告双方诉辩意见,本案争议焦点为:一、原告是否具备预售涉案商品房资格;二、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效;三、原告可否解除与被告签订的《商品房买卖合同》;四、原告是否可向被告主张违约金。
关于原告是否具备预售涉案商品房资格问题
原告于2014年1月8日取得《广东省商品房预售许可证》,该预售许可证载明预售房屋栋号为3层,包括涉案的房产的预售。该预售许可证虽然已经过期,但预售许可证过期与自始未取得预售许可证是性质截然不同的。
原告在与被告签订合同时已经实际取得了关于本案所涉商品房的预售许可证,应当视为其已经具备了该商品房的全部预售条件,预售许可证过期不能证明本案所涉及的商品房不再具备预售条件。规定或者取消商品房预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续,属于各地方相关行政机关的行政管理行为。超过了商品房预售许可证的有效期这一事项,并不能证明取得了商品房预售许可证的商品房预售企业失去了预售资格,也不能证明预售行为不合法,这与房地产开发企业根本就未取得商品房预售许可证是不同性质的行为。
关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效问题
涉案合同载明了《商品房预售许可证》号,可见原告履行了出示《商品房预售许可证》义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,且合同内容不违反法律法规的强制性规定,自签订之日起生效,依法应受法律保护。被告抗辩双方行为为“借名买房”,但未向法院提供证据予以证明,则由其承担举证不能的法律后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”
本案的性质是原告在与被告签订合同时,已取得了商品房预售许可证,故不能适用此规定而认定合同无效。合同依法成立生效,当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告于签订合同当天交付给被告李某潼上述房产,已经履行了合同的主要义务。被告应按照约定支付购房款,但其至今未支付购房款,行为显属违约,应当承担违约责任。
三、关于原告可否解除与被告签订的《商品房买卖合同》问题
《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。
就本案而言,合同签订后,被告应当在合同约定的期限内支付购房款,但至今尚未履行,符合双方约定的可以解除合同的情形。双方于2017年6月10日签订合同,那么被告应当在6月17日一次性支付购房款,至7月17日已逾期30天,则原告应当在2017年7月18日至2018年8月18日一年的时间内行使合同解除权,但其直至2019年11月11日才向法院起诉主张解除合同,明显已超过一年的期间。因此,现原告要求解除合同,缺乏法律依据,予以驳回。
关于原告是否可向被告主张违约金问题
民法典规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此,合同虽然已过解除期限,但被告的违约责任不能免除。
综上所述,原告诉请解除其与被告签订的合同,缺乏理由依据,予以驳回;诉请被告支付违约金555,000元,理由成立,依据充分,予以支持;诉请被告支付自起诉之日至违约金还清之日止按年率4.35%计算的利息,认定支付违约金利息的起算时间只能是法院判决支付违约金期限届满第二日,且利率应当按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。



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