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北京房产律师靳双权——借名购房出名人拒不返还房屋,出资人能否要求赔偿

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-10 22:49


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某辉向本院提出诉讼请求:一、确认增城区1号房为原告所有。二、被告协助将登记在其名下的增城区1号房变更登记至原告名下。
事实和理由:2017年,原告欲购买广州市增城区1号房,因无购房资格,经与被告协商后,拟借用被告名义购买涉案房屋。2017年6月30日,原告将被告列为共同购买人,与涉案房屋的原所有权人签订《房地产买卖合同》。后原告向原所有权人支付了房款以及相关税费、中介费。原所有权人于2017年8月将涉案房屋交付给原告。涉案房屋的物业费、水电费等均由原告配偶张某花支付。因是借名买房,为防止被告转移涉案房屋,故于2018年9月7日,原告作为共同借款人,与第三人签订最高额贷款抵押合同,并以涉案房屋抵押担保,办理抵押登记。原告于2020年1月9日将户口迁入广州市增城区,具备在增城的购房资格。为了维护原告的合法权益,特诉至法院,请求法院判如所请。
 
被告辩称
被告张某涛辩称:一、原、被告存在民间借贷法律关系,所以才存在购买涉案房屋时相关款项由原告向被告出借而直接支付给涉案房屋的出卖方、中介方。在2017年8月1日被告向原告出具借条,原告与被告达成民间借贷的合意,2017年8月3日被告与涉案房屋的出卖方签订房地产房屋买卖合同并办理相关房产过户手续。2020年5月25日由于原告作为实际控制人的公司违法解雇作为高管的被告,原告向被告追索涉案民间借贷290万,要求归还购房款。双方民间借贷关系成立生效和履行均有双方的真实意思表示及书面的借据、催款函予以佐证。所以双方存在借款买房的事实关系。
二、本案原告起诉是所有权确认之诉,是物权请求权,但涉案房屋产权变更交易合同、产权登记手续及最终物权登记均是由被告作为权利主体进行的,被告按照民法典的规定依法享有涉案房屋的所有权并为单独所有。
根据民法典规定,该不动产登记是物权权属最终证明文件,而原告主张其对涉案房屋享有所有权,其请求权的基础没有任何物权行为支持,本质上主张是认为其代付了房款,主观上认为其是借名买房的事实关系,原告的证据材料本质上是债权行为,即该物权的物因行为,事实上原告付款是基于民间借贷合同关系,民间借贷的合同关系的意思表示明确并实际履行,原告主张的借名买房不存在任何双方意思表示一致或借名买房或代持的协议文件,原告单纯的代付行为不成立借名买房的意思表示。被告对此不予确认或追认,被告也未授权原告以被告的名义进行借名买房的任何行为。
第三人中国建设银行述称:对原告的起诉无意见。
第三人H公司、王某红述称:对原告的起诉无意见。
 
本院查明
2017年6月30日,原告、被告作为买方与李某柏、张某妹作为卖方就位于广州市增城区1号房签订《房地产买卖合同》,合同约定涉案房屋的购房款为280万元,涂销抵押后一次性付款,买方有权指定产权人过户等内容。
2017年8月3日,被告作为买方与李某柏、张某妹作为卖方就位于广州市增城区1号房签订《存量房买卖合同》。
2018年8月29日,被告作为抵押人与第三人中国建设银行签订《小微企业抵押快贷最高额抵押合同》,约定以涉案房屋作为抵押财产,为H公司、王某红与中国建设银行的借款合同提供最高额抵押担保等内容。
2018年9月7日,第三人H公司、王某红作为借款人与第三人中国建设银行签订《小微企业抵押快贷人民币额度借款合同》,约定借款额度600万元。
2020年5月19日,原告向被告发出《催款函》,载明:现就你于2017年6月30日向我借款290万元事宜,致函如下:你因购买广州市1号住房的需要,向我借款人民币290万元,于2017年8月1日出具借条并签字落款。本人已按你我双方约定通过银行转账直接向原物业所有权人支付全部购房款,但至今你仍未向我返还借款或表明还款计划。本人提醒你在收到函件后于2020年6月5日前偿还上述借款,若到期未偿还,我将向法院提起民事诉讼等内容。
 
裁判结果
驳回原告李某辉的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国民法典》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。现涉案房屋登记至被告名下。原告现主张其为涉案房屋的真实权属人,原告是借用被告名义购买涉案房屋,原告与被告之间就涉案房屋形成代持关系。为此,原告提交了房款、税费及物业费的支付记录。
而原、被告双方并未签订书面的借名买房协议,原告虽然提供了上述款项的支付记录,但被告辩称双方存在民间借贷法律关系,被告系借款买房,并提供了原告发出的催款函予以佐证,结合原告提交的借条,对被告的辩称予以采信。故原告要求被告将涉案房屋过户至其名下、确认涉案房屋归原告所有、被告承担保全费用,理据不足,不予支持。



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