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北京房产律师靳双权——借名购房出资人无购房资格期间能否要求过户房屋

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-10 22:49


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某锋提出诉讼请求:1.确认广州市番禺区1号房屋所有权为原告所有;2.判令被告协助原告将广州市番禺区1号房转移登记至原告名下。
事实与理由:原告于2015年1月13日向案外人张某川与张某珊购买广州市番禺区1号房屋(以下简称涉讼房屋)。由于在购买涉讼房屋时,原告与其前妻名下暂无购买房产资格,因此无法办理产权登记手续。
鉴于被告是原告亲妹妹,双方是亲属关系,故原被告经协商一致,并在涉讼房屋原所有权人张某川与张某珊的见证下签订《委托买房合同》,将涉讼房屋暂登记在被告名下。合同约定原告委托被告代为购买并持有该房屋的产权,被告同意原告办理涉讼房屋的一切相关法律手续,由原告支付购房款,并确认涉讼房屋的实际产权及买方权益归属于原告。如果将来被告根据原告的指示处置该房屋的产权……并且积极配合办理有关的产权处置手续。
按照合同约定,由被告协助原告办理涉讼房屋的过户手续,但购买该房屋所需支付的印花税、契税、房地产交易手续费等费用均由原告支付,并且涉讼房屋购买后一直由原告实际居住使用。现原告已与前妻协议离婚,并约定涉讼房屋归原告所有。现原告名下已无房产,符合相关房地产调控政策,已具备办理产权登记的资格。然而,第三人在与被告离婚之时,罔顾事实,恶意损害原告对涉讼房屋的合法权益。无奈之下,原告唯有根据合同约定及我国相关法律规定,依法向贵院提起诉讼,恳请贵院支持原告诉讼请求。
 
被告辩称
李某梅辩称,涉讼房屋确实是李某锋借我方名义购买并登记在我方名下,现因我方与王某军离婚了,王某军认为涉讼房屋是夫妻共同财产,要求分割,上述事实在我方与王某军的离婚诉讼案件中也有提出,法院一审二审均不认可涉讼房屋属于夫妻共同财产。
王某军述称,一、涉讼房屋系李某梅与王某军于婚姻存续期间购买,属于夫妻共同财产。
二、李某锋与李某梅的借名买房事实真实性存疑。购房前,李某锋从未告知王某军借名买房一事,李某梅也仅是说过其哥哥李某锋有出资而已,王某军认为李某梅没太多固定收入,其提供资格与李某锋合资购房也正常。至于李某锋是全额出资的情况,也是在李某梅与王某军关系转差之后,李某梅、李某锋共同要求王某军签订《委托买房合同》时,王某军才被告知。由于李某梅、李某锋是亲兄妹关系,王某军未能确信真实性。在事先没有获得王某军同意,事后也未取得追认,故借名购房关系并未成立。
三、借名人不得主张房屋的所有权。涉讼房屋是李某梅、王某军夫妻关系存续期间购买,《委托购房合同》是在王某军不知情下签订,合同未成立生效。且李某梅、李某锋有串通转移夫妻共同财产的恶意,损害王某军的利益,该合同应认定为无效。假使该合同有效,李某锋就其出资仅能基于合同关系主张债权,不能直接认定其享有房屋的所有权,而是否全为李某锋单独出资存疑。
 
本院查明
涉讼房屋购自案外人张某川、张某珊,并于2015年1月1日交付使用。该房屋不动产登记地址为广州市番禺区1号,建筑面积为108.15平方米,权属为李某梅单独所有。另有他项权利登记,抵押权利人为李某锋,债权数额为35万元,权利范围为全部。
另查明,李某锋与李某梅为兄妹关系。
2018年1月17日,李某梅向本院提起离婚纠纷案件,请求判令解除其与王某军的婚姻关系并分割财产。该案诉讼中,李某梅不同意分割涉讼房屋,主张该房屋实际购买人为李某锋;李某梅和王某军均确认涉讼房屋由李某锋出资;李某锋、王某莉、张某川、张某珊均出庭作证,称其各人原为邻居,涉讼房屋实际购房人为李某锋与王某莉,但由于限购政策,故以李某梅名义购买,购房款均由李某锋转账支付。该案以涉讼房屋的实际权属尚存争议、相关权利人可另循法律途径解决为由,未对涉讼房屋作出处理。
李某锋与案外人王某莉原为夫妻关系。2019年1月3日,李某锋与王某莉在民政部门办理离婚登记,并签订《离婚协议书》存档,约定内容包括离婚后将登记在男方及女方名下房屋各一套归女方单独所有;登记于李某梅名下的涉讼房屋是双方婚后购买,因双方名下均有房产无购房名额方登记在李某梅名下,离婚后归男方单独所有,与女方无关;等等。
 
裁判结果
一、李某梅应于本判决发生法律效力之日起七日内协助李某锋办理位于广州市番禺区1号房屋的涂销抵押手续;
二、李某梅应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助李某锋办理上述第一判项所指定的房屋过户至李某锋名下的手续;
三、驳回李某锋的其余诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
李某锋与王某莉在登记离婚时签订的《离婚协议书》约定涉讼房屋权益归属李某锋,故李某锋以其个人作为原告提起诉讼并无不妥。现李某锋为其所主张的借名买房及全额出资、居住的事实提交了充分的证据予以证实,李某梅亦均予确认,且在李某梅与王某军离婚纠纷案件中,案外人王某莉、张某川、张某珊出庭作证时均认可李某锋上述所主张的事实,王某军亦在该案件中确认涉讼房屋的全部房款均由李某锋出资,而王某军在本案中反言提出并非由李某锋全额出资的抗辩,有违诚实信用,且仅有其陈述,并无提交证据予以反驳,故对李某锋所主张涉讼房屋是其借李某梅名义所购买并代持、由其全额出资并居住使用的事实予以认定。
涉讼房屋虽于李某梅及王某军婚姻关系存续期间登记于李某梅名下,但如前所述,李某梅仅是基于其与李某锋之间的约定,代为购买并持有房屋;而况,涉讼房屋的购房款、过户相关费用均由李某锋支付,该房屋亦由其实际居住使用,李某梅、王某军均未实际出资;故此,既不足以认定涉讼房屋为李某梅、王某军的夫妻共同财产,亦不足以认定其二人对涉讼房屋享有债权权益,本案对涉讼房屋的处理不涉及李某梅、王某军的夫妻共同财产权益。
对于李某锋提出的诉讼请求,一方面,《委托买房合同》约定涉讼房屋买方权益归属于李某锋,而李某锋现已符合广州市限购政策,且李某锋自认涉讼房屋的抵押权由其自行设定并可随时撤销,故李某锋要求李某梅依约协助其办理将涉讼房屋过户至其名下,合理有据,予以支持。由于涉讼房屋现抵押于李某锋名下,李某锋要求将涉讼房屋过户至其名下的诉讼请求应当包含了办理涉讼房屋抵押涂销手续的请求,故李某梅亦应先行配合李某锋办理涉讼房屋的抵押涂销手续。
另一方面,根据《中华人民共和国民法典》 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”, “不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”,因涉案房屋现仍登记在李某梅名下,李某锋要求在涉讼房屋过户至其名下之前先行确认其对房屋的所有权,与上述法律规定不符,不予支持。



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