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北京房产律师靳双权——一起婚内出售夫妻共有的宅基地房屋引起的合同效力纠纷

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-07-05 20:28


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
李某强向本院提出诉讼请求:判决王某臣与张某香于2007年9月5日签订的《协议书》无效。
事实与理由:李某强在北京市大兴区安定镇车站村站前东路2号-3有宅基地(以下简称:涉案房屋)一处。1998年6月23日,李某强与王某臣签订《卖房协议书》,将院落及院内的房屋卖与王某臣。协议签订后,李某强得知双方签订的协议违反国家强制性法律规定,故提起诉讼。经北京市大兴区人民法院及北京市第二中级人民法院审理,确认李某强与王某臣签订的《卖房协议书》无效,在诉讼期间李某强得知,王某臣与张某香于2007年9月5日签订《协议书》一份,约定王某臣以15000元的价格将自己的份额卖与张某香,此《协议书》亦违反国家强制性法律规定,应属无效,故诉至法院。
 
被告辩称
张某香辩称,不同意李某强的诉讼请求。
1998年,李某强的父母找到王某臣,要求出卖房屋,且张某香与王某臣于2007年9月5日签订的《协议书》是对离婚后财产的约定,具有特殊性,李某强不是相关利害关系人,不应成为本案原告。依据相关法律规定和政府文件,张某香与王某臣在购买涉案房屋时国家没有禁止外地人在北京购买房屋,故协议书应为有效。
王某臣辩称,与张某香的答辩意见一致。另外补充如下意见:涉案房屋出卖时李某强母亲尚在世,王某臣以8000元的价格购买了涉案房屋。几年后,李某强称因铁路扩建故不再出卖涉案房屋,王某臣不同意,李某强多次起诉均败诉,现又起诉是错误的。王某臣与张某香购买涉案房屋时还没有相关政策,是李某强代理其母亲出售房屋。涉案房屋为张某香与王某臣的夫妻共同财产,且现已出卖给了张某香,故不同意李某强的诉讼请求。
 
本院查明
1997年2月27日,王某臣与张某香登记结婚。
1997年3月24日,张某香的户籍由原北京市迁入河北省廊坊市。
1998年6月23日,李某强(出卖方)与王某臣(买受方)签订《卖房协议书》,约定李某强将涉案房屋以8000元的价格出售给王某臣,包括正房五间、西厢房三间、东棚子三间、成树八棵;8000元房款分为2笔付清,现付5000元整,欠3000元至1999年元旦付清。
协议签订后,王某臣、张某香支付了房款8000元并进入涉案房屋居住。
2005年1月6日,王某臣与张某香经河北省廊坊市广阳区人民法院民事判决书判决离婚。
2007年9月5日,王某臣与张某香在北京市大兴区法律服务所的见证下签订《协议书》一份,对双方在婚姻存续期间于1998年6月23日共同购买的位于大兴区地下桥东正房4间、西厢房6间、棚子4间及院落进行分割,约定:上述房屋及院落经双方对整个房产及配套设施作价为3万元;双方自愿协商一致,上述房屋、院落、配套设施归张某香所有,张某香给付王某臣房屋折价款15000元。
2018年3月8日,李某强以农村房屋买卖合同纠纷将王某臣、张某香诉至本院,要求:1.判决李某强与王某臣于1998年6月23日签订的《卖房协议书》无效;2.诉讼费用由被告承担。2018年6月29日,本院出具(2018)京0115民初6606号民事判决书,判决:李某强与王某臣于一九九八年六月二十三日签订的《卖房协议书》无效。王某臣与张某香不服提起上诉,2018年8月14日,北京市第二中级人民法院出具民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。
另查,王某臣、张某香现均为河北省廊坊市S村村民。
 
裁判结果
王某臣与张某香于2007年9月5日签订的《协议书》无效。
 
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定,农村村民方可拥有宅基地,村民出卖原有宅基地上的房屋应出售给符合申请建房用地条件的村民。
本案中,李某强与王某臣就涉案房屋签订的《卖房协议书》已被生效民事判决书确认为无效,王某臣在与张某香离婚后将涉案房屋中属于自己的份额折价卖给张某香,张某香亦不是涉案房屋所在集体经济组织成员,故王某臣与张某香签订的《协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》中有关农村村民住宅用地的规定,应属无效。



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