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资深房产律师:购房后出售房屋因政策无法买卖造成损失如何分担

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-03-29 08:56


原告诉称
张三向本院提出诉讼请求:1.判令解除2015年12月29日,原、被告之间签订的关于一号房屋的合同关系;2.判令被告退还原告90046元及利息;3.判令被告退还原告更名费20000元;4.判令被告赔偿原告房屋差价13427元;5.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由:2015年12月29日,M公司在没有预售许可证的情况下,与原告签订《选房确认单》,原告购买一号房屋,建筑面积为56.51平方米,成交单价为15934.4元。原告向M公司支付购房款90046元。后原告将房屋出售给案外人李四,并向被告支付了两万元的更名费,后因M公司原因未更名成功。2017年3月,因北京市限购政策,李四与原告均丧失购房资格,后李四将原告诉至法院,北京市密云区人民法院作出民事判决书,判决解除合同并退款。因M公司的违规销售给原告造成损失,故原告为维护自身合法权益,诉至法院。
 
被告辩称
M公司辩称,1.在解除双方合同关系的前提下同意退还原告已付款90046元,不同意支付利息,不同意其他诉讼请求。2.双方签订的选房确认单系双方真实意思表示,合法有效,属于商品房预约合同,约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同,M公司并没有隐瞒相关事实;3.选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同,具备不确定性,且约定了救济手段,说明M公司并没有恶意、没有过错,双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响,双方均无过错,因此,法院如认定需要支付利息,应从合同解除之日的第二日起算,不应从款项交纳之日起算;
4.本案涉诉房屋价格发生了贬损,原告不存在房屋差价损失,如法院认定存在损失,应按照原告所交纳款项占总款房款的比例进行确定损失;由于各房屋的坐落、位置、楼层、朝向均不相同,本案应对房屋价值进行价格评估,其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。5.原告向案外人李四出售涉案房屋与被告M公司无关,相应的不利后果均由原告自行承担,生效判决已做出认定。6.对于涉诉房屋,被告从未进行过更名操作,原告也从未要求被告进行过更名,原告主张的更名费20000元,不是被告收取,被告方也从没有委托其他第三方收取,被告方没有向原告退还或赔偿该更名费的义务。如实际收取方涉嫌合同诈骗或其他刑事犯罪,建议人民法院移交公安机关进行处理,但确与被告方无关。
 
本院查明
本院经审理认定事实如下:2015年12月29日,张三与M公司签订《选房确认单(公寓)》,该确认单载明买受人张三,成交单价15934.4元每平方米,成交总价900453元。该确认单还有如下约定:签署《定向开发协议书》于2015年12月29日,乙方(张三)向甲方(M公司)支付房款90046元,付款比例10%。2015年12月29日,张三向M公司支付90046元,M公司为张三出具收据。后张三将涉案房屋出售予李四,2018年4月23日,李四以商品房预售合同纠纷为由将M公司、N公司、张三等诉至本院。该案民事判决书审理查明部分载明:“2015年12月29日,M公司向张三出具了收款收据,涉案房屋的规划用途为商业办公类。
2017年3月26日,北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》,该公告第四条规定:开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策,张三及李四均丧失购买涉案房屋的主体资格”。该案一审判决:“一、被告张三于本判决生效之日起七日内返还原告李四购房款二十六万零四十六元并支付利息(利息以二十六万零四十六元为基数,自二〇一六年三月二十二日起至实际给付之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算)。二、驳回原告李四的其他诉讼请求。……”。
本案审理过程中,M公司同意退还原告已付款90046元,不同意支付利息,不同意其他诉讼请求。
 
裁判结果
一、确认原告张三与被告M公司之间的关于购买一号房屋的合同关系于二〇二〇年六月十九日解除。
二、被告M公司于本判决生效后七日内退还原告张三购房款九万零四十六元及利息
三、被告M公司于本判决生效后七日内退还原告张三更名费二万元。
四、被告M公司于本判决生效后七日内赔偿原告张三房屋差价损失一万三千四百二十七元。
 
律师点评
因“3.26”购房政策规定,张三丧失购买涉案房屋的资格,故张三与M公司签订的《选房确认单(公寓)》已不能履行,应当解除,M公司应当将张三所交纳的购房款予以退还,故法院对张三要求M公司退还其交付给M公司的购房款及利息的诉讼请求予以支持。庭审中,张三主张其系押房,但庭审中其并未就此充分举证,故法院现能够确认张三与M公司之间存在商品房预约合同关系,至于双方是否存在其他合同关系,本案现无法确认。
法院在本案中对张三所主张的房屋差价损失予以支持。本案现有争议焦点在于张三要求的两万块钱更名费是否应当得到支持,根据张三提交的证据,法院认定M公司应该返还张三更名费两万元。
 



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