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怎么处理签订的《商品房购销合同》是否有效,所购房屋的权属问题?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-05 20:16


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

​上诉人诉称

秦明、张平的上诉请求:撤销原判,改判驳回楚雄市农商行对上诉人的诉讼请求,由楚雄大发公司归还楚雄市农商行的借款本金646566.27元、利息及律师费等;一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、秦明与楚雄市农商行之间签订的借款合同不成立,双方有形式上的借款关系,但无实际履行借款合同的行为。秦明系楚雄大发公司员工,2013年11月初,楚雄大发公司在中高管会议宣传以给予老员工及重点培养对象的福利待遇,同时缓解公司资金压力为由,以股东带头办理,员工由各部门分别谈话办理的形式到银行按揭贷款购买本项目商铺或住宅。由于秦明家境不好,父亲是困难企业普通工人,母亲无业还要照顾卧病多年的老人,秦明毕业后进入大发公司就踏踏实实从基层做起,努力工作,看到自己付出得到公司认可,且高管己带头办理,自己也就配合公司办了贷款。本案所有贷款手续均系楚雄大发公司与楚雄农商行操作办理,秦明及父亲仅仅只是于2018年11月在楚雄大发公司工作人员的带领下到楚雄市农商行,在银行工作人员的指引下配合在贷款手续上签字。秦明并未实际收到一分钱,也未使用过一分钱,也没有实际向楚雄市农商行归还借款。因此,秦明没有与楚雄市农商行形成事实上的借款合同关系,不存在履行借款合同的事实,不应当承担还款责任。

一审判决由上诉人偿还是错误的,应当予以纠正。2、本案借款实际是楚雄市农商行与楚雄大发公司双方履行。楚雄大发公司欺骗员工购房又以各种理由推卸不给予相关手续,导致贷款实际进入了楚雄大发公司账户,由楚雄大发公司使用,并由楚雄大发公司按借款合同约定按月归还贷款,从2014年4月起至2018年5月止,楚雄大发公司共计还款四年零两个月,归还借款本息近500000元。到2018年6月11日,由于楚雄大发公司被楚雄市人民法院立案进入破产清算程序,才停止向楚雄市农商行归还借款本息。综上,本案借款转入楚雄大发公司账户、使用人及还款人均为楚雄大发公司,而非上诉人,且贷款从宣传到办理、贷款资料提供都是楚雄大发公司在操控和保存,未给上诉人在内的员工购房和贷款合同等材料,造成员工无力、无法举证。对比大发同期销售的同一楼商铺,带返租均价9500-10000元/㎡,扣除返租单价仅6500/㎡,而该套商铺单价高达36000/㎡,楚雄大发公司恶意做高房价,贷款已是商铺本身价值的几倍,因此该贷款未归还部分依法应当由楚雄大发公司偿还。3、本案贷款属于商品房买卖产生的按揭贷款,必然有相应的抵押作为还款保证,导致本案按揭贷款没有抵押物,其过错在被上诉人。在楚雄市农商行审查并发放贷款过程中,并未对该贷款的抵押物进行严格审查,楚雄大发公司为证明是按揭贷款,向楚雄市农商行提交了一份《商品房买卖备案登记表》,但该备案表并不是商品房买卖合同登记备案机关出具的有效的备案表,而是楚雄大发公司自己出具,楚雄市农商行对备案表未严格审查,在未核实该商品房是否己实际完成买卖并办理备案登记的情况下,就向楚雄大发公司发放贷款,最终导致该贷款涉及的商品房被楚雄大发公司登记备案到云南天辰农业开发有限责任公司名下,对此产生无抵押物清偿贷款的后果应当由楚雄市农商行和楚雄大发公司承担。

4、一审判决对上诉人与楚雄大发公司之间是否形成商品房买卖关系不予审查错误,没有商品房买卖按揭贷款就不会发生。秦明虽然在楚雄大发公司所持商品房买卖合同上签过字,但秦明至今并不持有任何关于该商品房买卖合同的相关手续和材料,更不知道该商铺位于何处,更未享受过该商铺带来的任何利益,所涉贷款也没有用于支付该商铺的购房款,对该笔按揭贷款的发放,楚雄市农商行存在严重的审查和管控不力。在贷款前,楚雄大发公司必须向楚雄市农商行提交商品房买卖合同登记备案表,登记备案表上必须有登记备案机构即楚雄市住房和城乡建设局的备案章,但楚雄市农商行提供的商品房买卖合同登记备案表则是大发公司的印章以证明备案情况,楚雄市农商行未予以认真核实造成贷款发放后无有效抵押的情况。贷款办理过程中,楚雄市农商行资料有多个日期,贷款合同等重要证件上签署日期是2014年3月3日,与贷款发放系同一天,当天办理当天放款,不合常理。可见,楚雄市农商行在办理过程中确实存在不可推卸的漏洞。

5、本商铺单价高达36000元/㎡,当时银行评估又是如何通过。在一审中,上诉人认为该商铺原备案于秦明名下,后被撤销,但没有提交证据证明。事实上秦明对所谓的商铺备案及撤销备案等情况自始至终都不知道,且被上诉人的陈述有悖于法律规定。根据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第六十七条、第六十八条之规定,以预购商品房设定抵押的,当事人可以申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。楚雄市农商行作为本案商铺贷款抵押的权利人,未经其同意,贷款抵押登记是不能被撤销的,本案商铺抵押是否被撤销,为什么又登记在云南天辰农业开发有限公司名下,只能说明本案贷款是被上诉人在假借商品房买卖按揭贷款之名,实际产生贷款关系,此行为产生的法律后果应当由被上诉人承担。

6、本案借款依法应作为楚雄大发公司的债务纳入到破产清算中。该借款名义上是秦明因购买商品房产生的按揭贷款,但事实上是大发公司通过恶意做高房价手段,以员工福利来欺骗,借秦明的名向楚雄农商行贷款,且己得到远高于商铺价值的放款归其使用,并由大发公司自己按期进行了偿还,上诉人并未实际收到和使用该贷款,大发公司在收到该贷款后也没有将其作为秦明购买商品房的购房款。楚雄农商行针对此笔贷款在大发公司进入破产清算后,己向大发公司资产管理人申报了债权,由此可见,楚雄农商行自己也认为该贷款系大发公司的债务。故本案借款依法应作为楚雄大发公司的债务纳入到破产清算中。综上,上诉人认为,楚雄农商行起诉的此笔贷款事实上是楚雄大发公司所借,也是楚雄大发公司使用,并由楚雄大发公司按月偿还,上诉人既未实际收到贷款,也未使用过一分钱,更没有用于支付购房款,因此,该金融借款合同事实上是二被上诉人之间履行。在上诉人既没有享受该借款权利,又没有履行还款义务,也没有得到商品房的情况下,一审法院判决由上诉人偿还贷款本息,显失公平、公正,应当依法予以撤销。

被上诉人辩称

被上诉人楚雄市农商行答辩称:1、秦明、张平、楚雄大发公司与楚雄市农商行签订的《个人购房借款合同》依法成立,应受法律保护。在签订《个人购房借款合同》前,秦明提交了《商品房购销合同》、首付款发票、借款申请、承诺书、工资收入证明、登记备案表等材料,符合借款条件,楚雄市农商行已经尽到了审查义务,秦明与楚雄市农商行签订的《个人购房借款合同》是秦明的真实意思表示。2、因案涉贷款是商品房贷款,按规定金融机构发放该类贷款必须发放到售房人账户,售房人是楚雄大发公司,且《个人购房借款合同》中约定是受托支付,因此借款发放到楚雄大发公司账户,但付款凭证上载明的借款人是秦明,合同相对人是秦明与楚雄市农商行。贷款后,2018年6月以前的贷款本息都是从秦明的还款账户进行还款。3、楚雄市农商行与楚雄大发公司之间不是借款关系,是担保保证的法律关系。该保证担保是基于商品房预售贷款或商品房销售贷款这一阶段性的保证担保关系,担保关系要到商品房办理了产权证,并办理抵押登记之日,楚雄市农商行才取得抵押权。在三方成立借款合同关系和担保关系时,秦明购买的商品房已经登记备案在秦明名下,秦明没有取得商品房的使用权或所有权是基于《商品房购销合同》来约束,是秦明与楚雄大发公司之间的关系,与楚雄市农商行无关。在取得借款后,秦明与开发商楚雄大发公司将登记备案事实改变,不是楚雄市农商行所能控制的,由此产生的损失或相关责任与楚雄市农商行无关。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

被上诉人楚雄大发公司答辩称:1、秦明与楚雄大发公司恶意串通签订的《商品房购销合同》无效,但不影响秦明与楚雄市农商行签订的《个人购房借款合同》的效力,因《商品房购销合同》与《个人购房借款合同》不是主从合同关系;2、秦明与楚雄大发公司恶意串通行为并不影响善意第三人楚雄市农商行与秦明签订的《个人购房借款合同》的效力,秦明作为借款人应当承担还款责任,楚雄大发公司根据《个人购房借款合同》约定承担保证责任。原判认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。

楚雄市农商行向一审法院起诉请求:1、判令秦明、张平共同归还楚雄市农商行借款本金646566.27元,并共同支付截止2019年1月3日止的借款利息(含罚息、复利)19567.47元,本息合计666133.74元;2、判令秦明、张平共同支付自2019年1月4日起至借款本息还清之日止的借款利息、逾期罚息和复利(具体利率按2014年借字第0056号《个人购房借款合同》约定的标准计算);3、判令秦明、张平共同承担楚雄市农商行为实现债权而支出的律师代理费4000元;4、判令秦明、张平承担本案诉讼费、保全费、公告费用。

一审法院认定事实:楚雄大发公司因资金需要,经与其公司员工秦明协商,双方于2013年10月20日签订了《商品房购销合同》。2013年10月23日,楚雄大发公司出具了秦明《商品房购销合同》中所购买的大发第一城A号第二层房屋首付购房款523920元、500000元的发票各一份。秦明于2013年11月5日以购买商铺资金不足为由向楚雄市农商行(更名前为楚雄市农村信用合作联社)提出借款申请,并向楚雄市农商行出具贷款用途真实的声明书,同时张平(秦明之父)向楚雄市农商行出具了个人贷款共同还贷承诺书,楚雄大发公司亦向楚雄市农商行出具个人购房贷款推荐书、阶段性连带责任保证还款承诺书。楚雄大发公司于2014年2月17日将大发第一城B号房屋备案至秦明名下。

根据秦明、张平、楚雄大发公司提交的上述材料,2014年3月3日,楚雄市农商行与秦明、楚雄大发公司自愿签订了《个人购房借款合同》。合同约定:秦明、张平、楚雄大发公司向楚雄市农商行借款100万元用于购买楚雄市大发第一城商铺,借款期限为10年,自2014年3月3日至2024年3月3日止;贷款利率为浮动利率,即在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率基础上上浮10%,利率调整日为次年的1月1日,还款方式为等额本息还款法,还款日为每月的3日;借款人未按合同约定日期偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定;借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息,贷款人有权宜布贷款提前到期,要求借款人提前清偿全部贷款,以及所产生的利息、罚息及其他费用;

由于借款人、担保人和共同还款人没有按照合同约定履行义务的,贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用(包括但不限诉讼费、保全费、执行费、公告费、律师代理费等费用)由借款人承担;贷款受托支付账号户名为楚雄大发房地产开发有限责任公司,还款账号为秦明名下的银行卡。为保障借款合同的全面履行,除张平承诺共同还款外,秦明承诺用贷款购买的大发第一城B号商铺为此笔借款提供抵押担保,在该商铺未办理抵押登记手续前由开发商楚雄大发房地产开发有限责任公司提供阶段性保证担保,保证期限自本合同保证条款生效之日起至抵押登记办理完毕交付贷款人房屋他项权证时止。合同签订后,楚雄市农商行当日即按约向楚雄大发公司名下受托支付账户发放贷款100万元。2015年4月28日,楚雄大发公司与云南天辰农业开发有限公司就大发第一城B号第二层房屋签订《商品房购销合同》并对该合同进行备案登记。秦明名下的还款账户于2018年6月3日前尚能如期偿还当期借款和利息,2018年6月3日后的借款和利息一直未予偿还,截止2019年1月3日,秦明、张平、楚雄大发公司差欠楚雄市农商行借款本金646566.27元,利息(含罚息、复利)19567.47元。

一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。楚雄市农商行与秦明之间的借贷关系依法成立且合法有效。秦明向楚雄市农商行借款及约定利息的事实清楚,证据充分,双方在《个人购房借款合同》中约定“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六付款期未按时偿还贷款本息,贷款人有权宣布贷款提前到期,要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用,直至解除合同”,双方约定的借款期限虽未届满,但秦明自2018年6月3日起就完全未履行按月归还借款本息的义务,张平、楚雄大发公司亦未按照其承诺偿还楚雄市农商行的借款本息,秦明、张平、楚雄大发公司的行为已违反了合同约定,故对楚雄市农商行依照合同约定要求秦明提前清偿全部借款及产生的利息、罚息及其他费用的诉请,予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定:“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

”本案中,张平作为共同还款人,承诺秦明无法按时归还贷款时,由其代为归还,并向楚雄市农商行出具了《个人贷款共同还贷承诺书》,应承担共同还款责任,故对楚雄市农商行要求张平承担共同还款责任的诉讼请求予以支持。楚雄大发公司作为本案债务的连带责任保证人,与楚雄市农商行签订《个人购房借款合同》,并出具《保证还款承诺书》,根据双方的合同约定和法律规定,楚雄大发公司在借款合同项下抵押物办理完毕抵押登记手续并将有关他项权利证明交由楚雄市农商行收执之前,对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,故楚雄大发公司应当就秦明所负债务向楚雄市农商行承担连带清偿责任;因楚雄市农商行已就其享有的保证债权向楚雄大发公司管理人申报债权,故楚雄市农商行对楚雄大发公司享有的保证债权应通过破产程序受偿,本案中不予处理。秦明、张平提出与楚雄市农商行只存在形式上的借款,并无实质上的履行以及签具的借款文件均为空白文件、签具时间与楚雄市农商行陈述不符的抗辩,无证据证明,不予采纳。秦明、张平作为完全民事行为能力人,明知其作为借款人和共同还款人,在相关借款文件中签名认可的法律后果,同时也明确了将所借款项委托楚雄市农商行支付到楚雄大发公司账户的真实意思表示。

楚雄市农商行作为出借人,根据借款人的意愿和提供的贷款相关资料以及保证人提供的相关资料,对借款审核、借款合同的签订、借款的发放并无不当。秦明、楚雄大发公司签订的《商品房购销合同》的效力状态如何,并不当然影响《个人购房借款合同》的效力,且楚雄市农商行已按约定实际发放了贷款,故秦明、张平应根据借款合同及相关承诺中的约定履行各自的义务。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款、规定,判决:一、秦明、张平于本判决生效后三十日内归还云南楚雄市农村商业银行股份有限公司借款本金646566.27元,并共同支付截止2019年1月3日止的借款利息(含罚息、复利)19567.47元,继续承担自2019年1月4日起至借款本息还清之日止的借款利息、逾期罚息和复利(具体利率按2014年借字第0056号《个人购房借款合同》约定的标准计算,款交法院);二、秦明、张平于本判决生效后三十日内支付云南楚雄市农村商业银行股份有限公司实现债权开支的律师代理费4000元(款交法院)。案件受理费10501元,由秦明、张平负担(未交,限于本判决生效后三十日内交纳,款交法院)。

本院查明

二审中,上诉人秦明、张平对一审法院认定的以下事实提出异议:1、“秦明于2013年11月5日以购买商铺资金不足为由向楚雄市农商行(更名前为楚雄市农村信用合作联社)提出借款申请,并向楚雄市农商行出具贷款用途真实的声明书,同时张平(秦明之父)向楚雄市农商行出具了个人贷款共同还贷承诺书,楚雄大发公司亦向楚雄市农商行出具个人购房贷款推荐书、阶段性连带责任保证还款承诺书”的事实提出异议,其认为秦明、张平没有向楚雄市农商行贷款,整个过程都是楚雄大发公司操作,秦明配合签过字,秦明没有收到任何贷款的材料。张平是基于女儿在楚雄大发公司工作,2013年11月在相关的材料上签过字。2、对“楚雄大发公司于2014年2月17日将大发第一城B号房屋备案至秦明名下”的事实提出异议,认为该认定不是事实,该房屋从来没有备案在秦明名下。3、对“2015年4月28日,楚雄大发公司与云南天辰农业开发有限公司就大发第一城B号第二层房屋签订《商品房购销合同》并对该合同进行备案登记”的事实提出异议,认为没有证据证明是在2015年4月28日签订的《商品房购销合同》。秦明、张平对一审法院认定的其余事实未提出异议。被上诉人楚雄市农商行、楚雄大发公司对一审法院认定的事实未提出异议。对各方当事人无异议的一审法院认定的事实,本院予以确认。

本院认为

对秦明、张平提出异议的事实,本院认为,楚雄市农商行在一审时提交了秦明申请借款时秦明、张平的身份证复印件,复印件上有秦明、张平的签字和捺印;张平为户主的《户口册》复印件;《个人购房借款合同》上有秦明的签字和捺印;《个人贷款共同还贷承诺书》上有张平、秦明的签字和捺印;《抵押承诺书》上有秦明的签字和捺印;《声明》上有秦明的签字和捺印;秦明交付大发第一城B号房款的《云南省地方税务局通用机打发票》;《商品房买卖合同登记备案表》,将大发第一城B号房屋备案在秦明名下。秦明、张平对上述证据中其提交的资料以及其签字和捺印未提出异议。上述证据能够证明一审法院认定的上述事实的真实性,因此,秦明、张平提出的异议不成立。

二审中,秦明提交一份刀磊出具的《情况证实》,欲证明办理商铺买卖及归还贷款的事实,刀磊的情况与秦明的情况相同。

经质证,楚雄市农商行对真实性、合法性、关联性不认可,认为不属新证据,其本人未到庭进行说明,证实内容与本案无关,刀磊的前妻也购买了一套房屋;且凡是涉及刀磊的案件都是无法送达,均是公告送达。楚雄大发公司对真实性、合法性、关联性不认可,认为就算内容是真实的,亦证明本案上诉人在办理贷款业务时是知悉真实情况的,楚雄大发公司与秦明之间通过签订《商品房购销合同》的形式达成向楚雄市农商行融资以缓解楚雄大发公司资金压力的目的。

本院认为,证人应当出庭作证,刀磊未到庭作证并接受质询,对该证据本院不予认定。

楚雄市农商行、楚雄大发公司没有提交新证据。

归纳双方当事人的诉辩主张,本案争议的焦点是:秦明、张平是否应向楚雄市农商行偿还借款本金646566.27元及支付相应的利息。

本院认为,秦明与楚雄大发公司签订《商品房购销合同》并支付首付款后,向楚雄市农商行申请贷款,楚雄市农商行根据秦明和楚雄大发公司提交的资料,审查符合贷款条件后与秦明、楚雄大发公司签订《个人购房借款合同》,借款人是秦明,保证人是楚雄大发公司。《个人购房借款合同》和相关的资料上秦明、张平的签名是其亲笔签名和捺印;且秦明向楚雄市农商行签署的《声明》载明:其申请借款用途真实合法,向贷款人提供的个人资料真实有效,对与贷款人签署的合同、资料已详细阅读,并已了解所签署合同、资料中的详细内容等,因此,《个人购房借款合同》属双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,《个人购房借款合同》合法有效。合同第四条5.2约定“借款人授权贷款人将贷款分1次划入下列账户,贷款利息自实际放款日起算:户名秦明,开户网点…”,5.3约定“借款人在此无条件且不可撤销的委托贷款人将本合同项下借款从5.2条列明的账户中按照以下账户信息划入借款人指定交易对象的账户:户名楚雄大发房地产开发有限责任公司,开户网点…”,由此证明秦明委托楚雄市农商行将该贷款支付到楚雄大发公司的账户。合同签订后,楚雄市农商行按合同约定将贷款从秦明的账户转入楚雄大发公司账户,楚雄市农商行已履行了合同义务。贷款后,2018年6月前归还的贷款本息均是从秦明名下的还款账户偿还。至于贷款前秦明与楚雄大发公司之间如何协商,楚雄大发公司给其什么承诺,以及已还本付息款项的来源,是秦明与楚雄大发公司之间的关系;秦明与楚雄大发公司签订的《商品房购销合同》是否有效,所购房屋的权属问题,属另一法律关系,不是本案审理范围。根据《个人购房借款合同》、《个人贷款共同还贷承诺书》的约定,秦明、张平应承担还本付息的义务,故秦明、张平主张其与楚雄市农商行之间签订的《个人购房借款合同》不成立,其不应该承担还款责任的理由不成立。

综上所述,秦明、张平的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 



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