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怎么判断原、被告之间系商品房买卖关系,还是借贷关系或其他关系?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-05 18:46


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

张华上诉请求:一、撤销(2018)浙0681民初10037号,改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:一、上诉人举证齐备,被上诉人主张双方系借贷关系的证据、理由不足以推翻本案系商品房买卖关系的基本事实。1.本案上诉人提供证明商品房买卖关系的证据齐备。本案上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》,办理了登记备案手续,开具了不动产发票,提供了全额支付房款的依据。系列证据均表明本案双方系商品房买卖关系。被上诉人仅依据(2015)绍诸刑初字第716号刑事判决书,无法推翻上述合意。2.一审法院以双方交易不符合正常商品房买卖关系的习惯及刑事判决将涉案款项认定为非吸为由,推测出本案系借贷关系,但证据、理由明显不足。一审法院认为,从整个买卖合同的形成过程判断,上诉人购房的情形不符合正常的商品房买卖关系习惯,但在本案的交易背景下,实属正常。上诉人在庭审中已经说明,被上诉人基于资金问题,故与被上诉人商定以购房方式予以支持。除感情因素外,被上诉人的交易目的,系增加资产流动性,将不动产转换为现金。上诉人交易目的,系通过批量购买方式,取得一定的折扣利益。

因被上诉人需要归还贷款等要求流动性资产的愿望强烈,故基于双方信任的基础上,先支付房款,后办理购房手续。出现与一般购房不同的交易方式,不足为奇。更不会产生合同无效的法律后果。一审法院还认为,刑事判决认定的事实中,涉及包括本案在内的款项的性质为钟祝书(浙江东宸建设控股集团有限公司)向上诉人所借的款项。因此认为签订《商品房买卖合同》系代偿行为。该认定毫无依据,且与刑事判决所作出的法律认定也不一致(刑事判决认定为债的担保)。民事诉讼法上的定案事实,即法律事实,应当通过民事诉讼程序来确定。合同效力也是如此。就刑事判决中,法院对于所谓事实的认定,不能直接作为民事上定案的法律事实,否则,就失去了民事诉讼与刑事诉讼平等的法律地位。若靠刑事判决就能定案,就不需要民事诉讼了,民事诉讼是需要确认民事法律事实,再根据民事法律事实来定案。需要注意的,本案是一起独立的民事诉讼案件,有独立的举证、质证过程,独立的民事法律判断。就一审法院作出了与刑事判决不一样的法律判断,系民事案件独立判断审理的表现,但一审法院的相关认定并无事实依据。二、本案不存在民间借贷法律关系。

本案有购房合同、有收款依据、有款项支付、有不动产发票开具、有网签,从证据角度来讲,是明显的买房行为。的确,双方达成过资金支持的意向,但最终是通过买房来使得被上诉人获得现金流的,也是一种资金支持。刑事判决书中,上诉人并非被告人,更不是受害人。公安机关从未向上诉人做过任何的调查,原审判决所谓的钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司与上诉人存在恶意串通嫌疑无任何证据与依据。本案没有任何民间借贷的表现形式。但需要重点指出的是,本起民事案件没有任何证据证明有利息支付,刑事判决涉及的91560万元款项,涉及多个主体。公安、法院、检察院三机关均未向相关人员进行调查核实,断章取义直接认定91560万元非吸事实存在明显的错误。三、涉案《商品房买卖合同》真实有效,一审法院认定该合同无效没有事实及法院依据。

一审法院在法律适用中,未引用任何关于合同效力的法律条文。从一审法院“本院认为”部分,分析法院认定本案涉及的《商品房买卖合同》无效的理由为:1.一审法院认为,“代偿”行为的实质,系钟祝书、浙江东宸建设控股集团有限公司以商品房作为归还上诉人借款的代偿,因张华与钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司之间的借款行为,已被生效的刑事判决认定为实施犯罪行为的其中一情节,应属无效。该理由的逻辑是,借款行为认定为非吸的,则借款行为无效。根据借款行为进行的代偿,也当然无效。先不论一审法院所谓的“代偿”是否有证据证明,单从《合同法》第五十二条角度考量,没有一项条文可以在上述情形中适用。也没有任何一条法律规定,违反《刑法》的行为就一律无效。2.一审法院认为本案所涉的购房款即为违法所得款转化而来,实际并未交付,作为所涉购房合同无效的理由。

既然一审法院认定本案为借款法律关系,则没有所谓购房款没有实际交付概念。既然一审法院认为本案所涉购房合同无效,更不必审查购房款是否交付的事实。3.一审法院套用《合同法》第五十二条第二项“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”认定购房合同无效。首先,一审法院以“莫须有”的事实认定,即“存在恶意串通嫌疑”作为涉案合同无效的理由,无法使人信服。其次,适用《合同法》第五十二条第(二)项的确认合同无效的有权主体,应当是利益被损害的第三方。若按一审法院所述,有权提起确认合同无效诉讼的主体,也应当是被侵害了利益的“债权人”,而不应该是“合意串通”的被上诉人。上诉人认为,在民事诉讼中,协议效力问题应当严格按照《合同法》第五十二条的规定来确定。本案没有任何直接证据来推断合同无效,没有任何证据证明所谓的“代偿”。本案除了越权认定不实事实的刑事判决,并无其他可以反映借贷特征的相关事实或依据,一审法院故意只引用程序性法律,来回避法律适用问题。综上,一审法院未基于民事诉讼的审理思路及方法,未能依照《合同法》等民事法律裁判规则就本案实施评判。过分依赖刑事判决认定的所谓“事实”,在无任何法律规定的情况下,否认涉案《商品房买卖合同》的效力,得出了错误的判断,故请求二审法院予以纠正。

被上诉人辩称

昌明公司辩称:一、张华与昌明公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。张华之所以和昌明公司签订《商品房买卖合同》是基于以下事实:(2015)绍诸刑初字第716号生效判决,判决书已查明钟祝书以月息6-8分向邢映红借款共计人民币91560万元,已支付部分利息,本金未还。其中钟祝书供认:邢映红借给钟祝书的91560万元,因赣州银行承兑汇票开不出来,9月4日,邢映红和案外人倪明、何玲追牢钟祝书,要钟祝书把陶朱山公馆和星汇花苑的房子抵给邢映红,把手续办掉,钟祝书考虑到邢映红在关键时刻还借钱给他就答应了,陶朱山公馆的价格是1000万一幢。邢映红个人陈述:因银行的16亿贷不出来,感觉钟祝书要出事情了,然后马上把借给钟祝书的10亿多点钱换成星汇花苑的259套住宅、24960.73平方的店面、15幢陶朱山公馆的别墅。后钟祝书要求邢映红、倪明、张华三人出面购买了上述房子。

另外,一审已经查明房屋买卖合同签订时间为2011年9月4日,开票日期为2011年9月13日,但是上诉人所谓的“购房款”于2011年7月就全额付清,根据管理人在聘请的第三方评估机构出具的评估报告,陶朱山公馆项目别墅根据面积大小,目前的评估价在500万元至700万元之间,上诉人诉称的15套房屋面积大小均不一致,均为1000万元一套,以上事实均说明上诉人购房的情形不符合正常的商品房买卖习惯,上诉人主张基于情感因素、为了折扣利益等说法来证明购房过程符合常理没有根据。二、签订本案的商品房买卖合同系借款人为还款提供的一种担保,并非买卖合同双方真实的意思表示,亦和一审认定的“代偿”行为不矛盾。(2015)绍诸刑初字第716号刑事判决书认定,“邢映红、倪明、张华于2011年9月集中向金磊房地产公司、昌明装潢公司购买商品房、商铺、别墅的行为,实际是担心钟祝书借款无法归还而逼迫其签订相关的购房合同,以购房款折抵借款,系借款人为借款所提供的一种担保,并不是双方真实意思的表示。”

一审法院认定“本案所涉的商品房买卖合同应是钟祝书(浙江东宸建设控股集团有限公司)向张华借款后,因资金断链无法归还张华借款的情况下,利用掌控浙江东宸建设控股集团有限公司的关联公司(包括本案原告)的权力而与被告签订合同,以此代偿借款。故本案的基础法律关系为民间借贷,原告系借款的代偿人。”钟祝书利用权力将昌明公司的房产作为债的担保,在钟祝书(浙江东宸建设控股集团有限公司)无法归还借款等情况下,通过签订房屋买卖合同来代偿借款,这个行为本身就是实现担保的代偿行为,因此,上诉人在上诉状中诉称刑事判决书认定的“债的担保”与一审判决认定的“代偿行为”二者法律认定不一致毫无法律根据。三、双方签订的商品房买卖合同无效。

(一)(2015)绍诸刑初字第716号刑事已经查明:1.刑映红出借给钟祝书的10亿多款项中9.165亿元换成购买星汇花苑259套住宅、24960.73平方的店面、5142.78平方的地下超市、15幢陶朱山公馆的别墅;2.上述资金不都是刑映红的,是其从杭州的一些老板处收集起来的,由其出面负责操作;3.上述房产由刑映红、倪明、张华出面购买。上诉人所谓的“购买”陶朱山公馆15幢别墅的资金来源已经调查得非常清楚,很明显可以看出上诉人和被上诉人签订15份商品房买卖合同的目的,系上诉人通过刑映红与钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司发生借款行为后,借款人钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司在明知资金断链,存在无力偿还债务的情况下,为清偿借款,利用权力将关联公司的优质资产定向性抵给上诉人的,双方当事人的上述行为存在恶意串通之嫌,侵害了其他不特定债权人的利益,合同无效。(二)无效合同,自始、当然、确定无效。如果该无效合同损害了第三方的利益,除了第三方有权提起要求合同无效的确认之诉外,作为合同的当事一方提起确认合同无效的诉讼是不言自明的法理,上诉人称此类型合同只能由被侵害利益的“债权人”提出毫无法律依据。综上,请求驳回上诉,维持原判。

昌明公司向一审法院起诉请求:要求确认原、被告之间编号为DB016069号的《商品房买卖合同》于2018年5月18日解除。庭审中,原告变更诉讼请求:1、要求确认原被告之间签订的编号为DB016069号的《商品房买卖合同》无效;2、被告协助原告撤销编号为DB016069号《商品房买卖合同》的网签备案手续。

一审法院认定:原告昌明公司及诸暨市中作劳务有限公司、浙江金磊房地产开发有限公司、浙江铝鑫物资有限公司均为浙江东宸建设控股集团有限公司下的关联公司,均由钟祝书实际管理,均具有独立法人资格。

被告张华通过案外人邢映红出借款项给钟祝书,自2011年7月6日至2011年7月25日,张华委托恒泽经贸有限公司、汉盛房地产开发有限公司、金盛集团有限公司三家公司向诸暨市中作劳务有限公司、浙江铝鑫物资有限公司先后汇入人民币17200万元。2011年9月4日,原告与被告张华签订商品房买卖合同(包括网签合同),约定由被告购买原告开发的陶朱山公馆23幢的别墅,房屋建筑面积为344.37平方米,房屋单价为17792.64元,金额为6127251.44元,架空层面积为217.66平方米,金额为3872748.56元,商品房及相关用房的总金额为1000万元,付款时间为2011年9月10日前一次性付清。合同签订后,双方未办理预告登记备案手续。2011年9月13日,原告开具销售不动产统一发票给被告,金额为1000万元。

2018年3月20日,该院作出(2018)浙0681破申4号民事裁定书及决定书,受理原告的破产清算申请,且指定浙江六和律师事务所、浙江永大律师事务所、浙江天宇会计师事务所有限公司为联合管理人。

2015年5月29日诸暨市人民检察院指控浙江东宸建设控股集团有限公司、钟祝书犯非法吸收公众存款罪向该院提起公诉,该院审理后,于2016年10月25日作出(2015)绍诸刑初字第716号刑事判决书,确认浙江东宸建设控股集团有限公司、钟祝书构成非法吸收公众存款罪,予以刑事处罚,并判决继续追缴违法所得返还被害人。其中涉及邢映红的9.156亿款项其中包括了被告张华所谓的购房款17200万元列入犯罪的情节,其款项性质确认为借款。

本院认为

一审法院认为,本案争议焦点即为原、被告之间系商品房买卖关系,还是借贷关系或其他关系。虽原、被告的确签订了商品房买卖合同,但从原告提供的整组证据,其情形不符合正常的商品房买卖关系的习惯。第一,被告张华除了本案所涉别墅外,还另行购买了14幢别墅,所有别墅的大小均是不一样的,但是总价款却都是一样的为1000万元∕幢。第二、买卖合同的签订时间为2011年9月4日,开具发票的时间为2011年9月13日,但是款项却在2011年7月就全额付清了,且款项没有汇入原告的账户内,但合同上却写着2011年9月10日前一次性付清,完全不符合正常房屋买卖的付款交易习惯。第三、被告张华汇入原告关联公司的款项总额与发票上开具的总的金额不一致,原告汇入诸暨市中作劳务有限公司等二家公司的款项为17200万元,但是15幢别墅的总价款为15000万元,且原告开具给被告的发票上也均未注明代收房款的单位系哪一个,数额为多少,无法做到一一对应。第四、双方签订商品房预售合同后,也未办理预告登记手续。暂且不说被告购房是否属消费性购房,单从上述几种情形可以看出,缺乏商品交易中最基本的等价交换原则。结合该院已生效的(2015)绍诸刑初字第716号刑事判决书,该判决书认定钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司第四节犯罪事实中,涉及本案的17200万元的性质为钟祝书向张华所借的款。因此,本案所涉的商品房买卖合同,应是钟祝书(浙江东宸建设控股集团有限公司)向张华借款后,因资金断链无法归还张华借款的情况下,利用掌控浙江东宸建设控股集团有限公司的关联公司(包括本案原告)的权力而与被告签订合同,以此代偿借款。故本案的基础法律关系为民间借贷,原告系借款的代偿人。

该院认为,公民的合法权益受法律保护。本案原告与被告张华签订的商品房买卖合同的实质,系钟祝书、浙江东宸建设控股集团有限公司以商品房作为归还张华借款的代偿,因张华与钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司之间的借款行为,已被生效的刑事判决认定为实施犯罪行为的其中一情节,应属无效;且该判决中对涉及本案的款项明确继续向钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司追缴后返还被害人,而本案所涉的购房款即为违法所得款转化而来,实际并未交付;况且,借款人钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司在明知资金断链,存在无力偿还债务的情况下,利用权力将关联公司的优质资产定向性抵给被告的行为,存在恶意串通的嫌疑,侵害了其他债权人的利益;因而商品房买卖合同应属无效。鉴于原、被告签订的商品房买卖合同无效,相应的网签登记手续也应当予以撤销,故该院对原告主张的要求被告协助办理网签注销手续的请求予以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、确认原告昌明公司与被告张华于2011年9月4日签订的商品房买卖合同(合同编号为DB016069号)无效;二、被告张华应自判决生效之日起十五日内协助原告昌明公司办理网签注销手续。本案案件受理费80元,依法减半收取40元,由被告张华负担。

二审裁判结果

二审中,双方当事人均未向本院提交新证据。

本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。

本院认为,本案的争议焦点是双方之间签订的商品房买卖合同是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人虽主张双方之间系真实的商品房买卖关系,签订的商品房买卖合同真实有效,但上诉人主张购买商品房的涉案资金1000万元已被生效的(2015)绍诸刑初字第716号判决认定为系上诉人与钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司之间的借款,该借款行为系钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司实施非法吸收公众存款犯罪行为的其中一情节,故上诉人现再行主张该笔借款系双方之间的购房款,本院不予采信。且从双方之间的购房行为分析,上诉人系先行支付款项后,再签订商品房买卖合同,上诉人支付的购房款总数额(17200万元)与实际应付购房款的总价陶朱山公馆15幢别墅共计15000万元相比,多了2200万元,但上诉人并未要求被上诉人返还,被上诉人也未向上诉人退回多收房款,此外,被上诉人向上诉人开具的购房票据中载明的数额和代收单位所交款项与上诉人实际购房款数额及实际汇入关联公司的数额亦不一致,上述行为均有违日常生活中购买商品房之交易习惯,更有违常理,故本院对上诉人向被上诉人支付1000万元系购买商品房之主张不予采信,现有证据和已查明的事实均不足以证明双方之间存在真实的商品房买卖关系。结合(2015)绍诸刑初字第716号生效判决,其中钟祝书供认:案外人邢映红借给钟祝书的91560万元,因赣州银行承兑汇票开不出来,9月4日,案外人邢映红追牢钟祝书,要钟祝书把陶朱山公馆(本案讼争房屋)和星汇花苑的房子抵给邢映红,把手续办掉,钟祝书考虑到案外人邢映红在关键时刻还借钱给他就答应了。案外人邢映红陈述:因银行的16亿贷不出来,感觉钟祝书要出事情了,然后马上把借给钟祝书的10亿多点钱换成星汇花苑的259套住宅,24960.73平方的店面、5142.78平方的地下超市、15幢陶朱山公馆的别墅(本案讼争房屋)。可见双方签订商品房买卖合同的目的,系上诉人与钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司发生借款行为后,借款人钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司在明知资金断链,存在无力偿还债务的情况下,为清偿上述17200万元借款,利用权力将关联公司的优质资产定向性抵给上诉人。双方当事人的上述行为存在恶意串通之嫌,侵害了其他不特定债权人的利益,应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定确定双方之间的商品房买卖合同无效。

综上所述,张华的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

 



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