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关于违约金及逾期交房期限是怎么计算的?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-05 18:19


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称 

刘文、张晃、李旭向本院提出诉讼请求:1.判令被告自2014年5月1日起以原告已付房款7380000元为基数,按每月2%的比例向原告支付逾期交房违约金至交房时止;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年3月7日,原告刘文与被告经协商一致,签订了《商品房买卖定购协议》,约定由原告定购被告开发的富瑞雅轩G1G2栋二楼商铺总面积1439平方米,单价为4300元/㎡,价格为6187000元;一楼商铺为77.32平方米,单价为16000元/㎡,价格为1237000元。双方商定优惠后的交易总价为7380000元,双方约定的交房时间为2014年5月1日前,交房时应具备国家规定的商品房交房条件,交房前原告可进驻房屋进行装修;被告逾期交房,应按原告已付房款的月2%向原告支付违约金;待被告办理预售房许可证才正式签订《商品房买卖合同》;正式签订商品房买卖合同和办理房屋产权证时,原告可指定人员与被告签订合同,被告应配合原告将房屋产权证办到原告指定人的名下。协议还对付款方式及期限、停车位、物业管理费、电梯及水电要求等事项进行了约定。

定购协议签订后,原告按照协议约定向被告支付了房屋交易总价共计7380000元,已履行相应的合同义务。2013年12月17日,原告刘文与被告签订了《商品房买卖补充协议》,根据被告提供的房屋数据,对原定的商铺面积进行了调整,并保持交易总价7380000元不变;同时,根据被告要求,在正式签订的《商品房买卖合同》中体现的总价款为5360700元,剩余2019300元不体现;原告刘文指定儿子李旭与被告签订《商品房买卖合同》。同日,根据补充协议约定的内容,被告与原告刘文之子李旭就定购的富瑞雅轩一楼商铺、二楼商铺分别签订了《商品房买卖合同》(合同编号分别为:2013007083、2013007091),合计约定总价为5360632元。原告刘文及妻子张晃均在两份《商品房买卖合同》上签字捺印。原告认为,由于被告房屋至今未达到商品房交付条件,也未向原告交付房屋,应按照双方签订的《商品房买卖定购协议》的约定,向原告支付逾期交房违约金。原告为此多次与被告协商未果,因此,原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。

被告辩称

豪力来房开公司辩称,双方签订《商品房买卖定购协议》、《商品房买卖补充协议》的情况属实。约定的购房总价款7380000元,按照约定,原告应一次性支付房款,原告没有按照约定付款。2013年12月18日签订了正式的《商品房买卖合同》,故所有的约定应以《商品房买卖合同》为准。合同约定的交房时间为2014年6月30日,商品房达到交房条件后,按照交房时间,双方应按约定办理交房手续。我公司的房屋已经有关单位进行验收,已达到交房条件,并在报纸上进行公告,原告一直未来接房。2014年6月30日,在我公司售楼部组织了相关人员与业主进行交接房,有100余户业主都在近期进行了交接房。我公司不仅通过报纸公告通知原告,在交房期间还通过电话的方式联系让其来接房,其一直没有来。原告在2014年已经进行了广告招租,故我公司没有任何违约,不存在逾期交房。

本院查明

本院经审理认定事实如下:刘文作为乙方(买受人),豪力来房开公司作为甲方(出卖人),双方于2013年3月7日签订了《商品房买卖定购协议》,该协议主要约定:由刘文购买豪力来房开公司开发的“富瑞雅轩”二期G1G2栋二楼商铺和一楼商铺。二楼商铺总面积为1439平方米,单价为4300元/㎡,价格为6187000元,一楼商铺77.32平方米,单价为16000元/㎡,价格为1237000元,双方商定优惠后交易总价为7380000元。约定付款方式为:乙方不申请银行按揭贷款,采用现款支付,具体期限为1、双方签订本定购协议后七日内支付5000000元;2、2013年12月30日前支付1380000元;3、2014年3月30日前支付1000000元。交房时间为2014年5月1日前,交房时应具备国家规定的商品房交房条件,交房前乙方可进驻房屋进行装修。甲方逾期交房,应按乙方已付房款的月2%向乙方支付违约金。协议还对停车位、物业管理费、电梯使用及水电要求等进行了约定。2013年3月12日,刘文向豪力来房开公司支付了第一期商铺购房款5000000元。

2013年12月17日,乙方已按协议向甲方支付了定购款人民币5000000元,甲方根据定购协议出卖的商品房已取得预售许可证,具备正式签订《商品房买卖合同》条件,经双方协商,就正式签订《商品房买卖合同》的相关事宜而签订了《商品房买卖补充协议》,该补充协议主要约定,根据甲方提供的数据,将二楼商铺建筑面积调整为1411.33平方米(套内建筑面积1238.97平方米),一楼商铺建筑面积调整为86.67平方米(套内建筑面积77.22平方米),双方按照调整后的面积签订正式的《商品房买卖合同》。根据甲方要求,一、二楼商铺在正式签订《商品房买卖合同》中,体现的总价款为5360700元,首期付款2980700元,第二期2013年12月30日前付款1380000元,第三期2014年3月30日前付款1000000元,总价款为5360700元;根据原《商品房买卖定购协议》关于一楼商铺和二楼商铺交易总价7380000元的约定,双方同意交易总价款及分期付款金额维持不变。

2013年12月17日,李旭、刘文、张晃作为买受人,豪力来房开公司作为出卖人,签订《商品房买卖合同》(合同编号为:2013007083);2013年12月18日,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号为:2013007091),两份合同约定由李旭购买豪力来房开公司开发的G栋1层1-7号和G栋2层2-1号商业用房,G栋2层2-1号商业用房的建筑面积1411.33平方米,房屋总价款4233982元,付款方式为签订合同时支付首期付款3233982元,余款1000000元,于2014年3月30日之前付清;G栋1层1-7号商业用房的建筑面积为86.67平方米,房屋总价款1126710元,付款方式为一次性付款。上述两份合同主要约定,出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房,商品房交付时应当符合以下条件:1、该商品房已取得建筑工程竣工合同合格证明文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……,出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件,双方进行验收交接时,出卖人应当出示满足约定的证明文件,出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。买受人对出卖人所交付的商品房无异议,双方应当签署商品房交接单。李旭、刘文、张晃均在《商品房买卖合同》中的尾部买受人处签名并捺印。

2014年6月25日,豪力来房开公司登报刊登了交房公告,载明:由黔西南州豪力来房地产开发有限公司开发建设的富瑞雅轩2期G1\G2\C1栋按合约约定时间于2014年6月30日正式交房。2014年6月26日,豪力来房开公司组织设计、施工、监理等相关单位对涉案工程进行验收,在验收结论处载明符合规范及设计要求、合格,同意验收,并由上述实施验收的相关单位在涉案工程竣工验收报告上签字盖章。2015年6月14日,李旭与熊珍炳签订了《房屋租赁合同书》,约定李旭将位于富瑞雅轩二期G栋一楼约50平方米、二楼约750平方米的房屋出租给熊珍炳,租赁期限为10年,免租期三个月,租金为:一楼每月每平方30元,二楼每月每平方20元。根据《房屋租赁合同》,本院认定,李旭将本案的涉案房屋出租给他人使用,并产生收益,表明其同意以现状接收了涉案房屋。双方对支付的购房款总价7380000元无争议。

本院认为

本院认为,依法成立的合同,受法律保护。原告刘文与被告豪力来房开公司签订的《商品房买卖定购协议》、《商品房买卖补充协议》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。基于商品房买卖的特殊性,双方需签订正式的《商品房买卖合同》备案。而后,原告李旭、刘文、张晃与豪力来房开公司签订了两份正式的《商品房买卖合同》,并已进行了备案,但根据此前协议中的约定及庭审中双方当事人的自认,购房总价款为7380000元,而在正式签订的两份《商品房买卖合同》只体现5360692元的购房款,故两份合同中关于购房款部分的约定不是双方当事人的真实意思表示,对合同中购房总价款部分的约定不予认可,购房总价款应认定为7380000元。

两份《商品房买卖合同》中约定的其他内容均是对前期签订的《商品房买卖定购协议》及《商品房买卖补充协议》内容的肯定及变更,系双方当事人的真实意思表示,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照《商品房买卖合同》约定全面履行自己的义务。关于豪力来房开公司是否构成逾期交房问题,本案刘文已经按照合同约定履行了付款义务,按照合同约定,豪力来房开公司应在2014年6月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给李旭、刘文、张晃。根据合同中双方明确约定的交付条件第一项为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”,及我国《建筑法》第六十条“……建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收合格,不得交付使用”的规定,涉案房屋于2014年6月26日已经验收合格,具备了《商品房买卖合同》约定的第一项交付房屋条件。合同还约定,双方进行验收交接时,出卖人应当出示满足约定的证明文件,并签署商品房交接单。

豪力来房开公司虽在2014年6月25日登报刊登了交房公告,但未向刘文、李旭、张晃出示竣工合格验收报告,即未能提供向刘文、李旭、张晃出示涉案房屋已具备交付条件的证据,刘文、李旭、张晃有权拒绝接收房屋,由此产生的逾期交房责任由豪力来房开公司承担。对豪力来房开公司辩解“房屋已经验收合格,达到交房条件,已通过报纸公告、电话方式通知刘文接房,其一直未来接房,故公司没有任何违约,不存在逾期交房”的主张,本院不予采信。关于违约金及逾期交房期限的计算问题,根据合同的约定,逾期交房的,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人应按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”规定,刘文在2015年6月14日将涉案房屋出租给他人使用,表明其实际接收了房屋,并享有了出租收益的权利,故违约金计算到此时为宜。因双方均认可已支付的购房款总价为7380000元,故违约金的基数以已付购房款7380000元计算,即根据《商品房买卖合同》约定,逾期交房违约金以7380000元为基数从2014年7月1日起按日万分之一计算至2015年6月14日止为257562元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决如下:

裁判结果

一、由被告黔西南州豪力来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘文、李旭、张晃逾期交房违约金257562元。

二、驳回原告刘文、李旭、张晃的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 



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