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受托人超越权限造成损失应该如何处理?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-08-06 08:10


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
一基本案情
一审原告诉称
李田在一审中起诉称:李田及妻子王桂兰于2007年10月签署委托书,授权王亦代卖李田名下位于北京市丰台区角门甲14号院10号楼**号房屋(京房权证丰私字第**号),现房号为北京市丰台区角门甲14号院10号楼**号。2012年10月15日蔡思俣起诉李田,李田才知道王亦于2008年12月14日以其名义与蔡思俣签订房屋买卖合同,出卖涉案房屋,售价796000元。李田在2007年10月23日收到房款71万元,王亦尚欠86000元房款差价未付,且李田不具备迁户条件,王亦在未征得其同意的情况下,自行在上述合同中承诺迁出户口并就此约定了违约金,导致其向蔡思俣承担违约金74505.60元及诉讼费3326元,王亦应对上述行为给其造成的损失承担赔偿责任,故李田诉至法院,请求判令:一、王亦向李田支付出售北京市丰台区角门甲14号院10号楼**号房屋的房款差额86000元和延期利息(按照日万分之二,从售房时间2008年12月14日计算至实际清偿之日);二、王亦赔偿李田经济损失77831.60元(北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院认定的李田向蔡思俣承担的违约金及一审及二审诉讼费,一审反诉案件受理费35元未计入);三、八千公司对上述两项给付义务承担连带清偿责任;四、王亦及八千公司承担本案诉讼费用。
李田向一审法院提交了以下证据材料予以证明:
1、从北京市丰台区房屋管理局调取的公证书,证明李田与王亦之间存在委托合同关系。
王亦及八千公司认可真实性,认可存在委托关系,但认为该委托合同是八千公司指派王亦与李田签订的,实际是李田与八千公司之间的关系;委托书中载明了授权为全权委托,且写明办理产权转移、过户等一切事宜的兜底条款,因此授权包括了户口迁移等相关事宜,故王亦未超越代理权限进行房屋买卖交易。
2、(2013)丰民初字第2206号民事判决书;
3、(2013)二中民终字第12936号民事判决书,两份证据共同证明:一、生效判决认定王亦将涉诉房屋卖给蔡思俣时是根据李田出具的授权委托书以李田名义签订合同,王亦是李田的代理人;二、王亦以李田名义与蔡思俣签订的房屋买卖合同被认定为合法有效;三、法院判决李田向蔡思俣支付违约金及诉讼费;四、王亦出售涉诉房屋总价款为796000元。
王亦认可真实性,认可售房款是796000元,但认为李田在另案中受到的损失与本案无关,其被判赔偿违约金,是因其违约行为所致;李田在另案中已经认可王亦是受八千公司委托代为出售涉诉房屋,合同实际是王亦代八千公司与蔡思俣签订,王亦出卖房屋是职务行为。
八千公司同意王亦的上述质证意见,认为李田在另案中的陈述与本案中的陈述矛盾。
4、银行账单及中国工商银行活期一本通,证明李田在2007年10月23日收到售房款71万元。
王亦及八千公司认可真实性,但认为房款虽是经王亦个人账户支付,但实际是八千公司支付的。
一审法院对李田提交的上述证据的真实性予以确认。
一审被告辩称
王亦在一审中答辩称:不同意李田诉讼请求,理由为:一、王亦在本案中的行为为职务行为,李田无权起诉王亦;二、诉争的房屋买卖合同已过诉讼时效;三、诉争房产已于2007年10月23日由八千公司买受且李田已收到71万元房款,故此后关于该房产的再交易李田无权主张收益;四、房屋买卖合同约定该合同一式三份,李田手中也有一份,且王亦已就迁户口事宜通知李田;五、卖房迁户口符合房产交易规则,且委托书中约定的一切有关事宜应包括户口迁出事宜;六、据委托书,李田的委托为无偿,根据合同法规定,除非王亦的行为有故意或重大过失,否则李田无权要求赔偿;七、李田有其他住房,具备迁户口条件,在买房人多次催促下仍不迁户口构成违约,责任应由其本人承担。
王亦向一审法院提交了以下证据材料予以证明:
1、《北京八千房地产经纪有限公司协议书》(以下简称协议书),证明李田将房屋出售给八千公司,并收到转让款71万元,八千公司再将房屋出售所得的价款应归八千公司所有,与李田无关;王亦是八千公司员工,其出卖房屋的行为是职务行为。
一审法院认为
李田认可真实性,不认可证明目的,认为当时李田因家中有事急需用钱,与王亦沟通卖房事宜,双方商量的是委托王亦去卖,卖给谁无所谓,当然也可以卖给八千公司,房款不低于71万元,且丰台法院的判决也认定了房屋出卖是由王亦代李田进行的。委托书及协议书均是王亦与李田之间签订的,但委托书才是李田与王亦之间就涉案房屋买卖的真实意思表示,因此该协议实际与本案无关。另李田已将其无法迁户的情况告知王亦。
八千公司认可证据的真实性及证明目的。
2、《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同),证明该合同约定合同一式三份,其中出卖人一份,李田为出卖人,李田应持有该份合同;另该合同第十六条手写贷款手续由八千公司负责办理,进一步证明李田是与八千公司之间存在委托合同关系;迁出户口是该合同的格式条款,李田知晓其义务;户口迁出违约金的约定也未超过行规通行的标准,本身比较合理。
李田认可真实性,不认可证明目的,认为该合同是在2012年10月份在另案中法院送达给李田时其才拿到的,王亦是作为李田的代理人在出卖人处签名而签订合同的;另合同第十条第三项关于迁出户口的条款是约定条款而非法定条款,是王亦超越权限签署的;合同确认房屋出售款为796000元,王亦作为受托人应将财产权利转交李田;王亦是以李田名义而非八千公司名义与蔡思俣签订的买卖合同,因此王亦与李田签订的房屋买卖协议并未履行,八千公司并未实际购房。
八千公司认可证据的真实性,认可证明目的,认为71万元的购房款已经支付,合同已经履行。
一审法院判决(2013)二中民终字第12936号民事判决书,同李田提交的证据3,证明目的同对李田证据3的质证意见根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、北京八千房地产经纪有限责任公司于该判决生效之日起十日内赔偿李田经济损失七万七千八百三十一元六角;二、驳回李田的其他诉讼请求。
 
二本院查明
李田认可真实性,不认可证明目的,另案中李田确实称他认为将房屋卖给了八千公司,但法院最终认定是王亦代理李田将房屋卖予蔡思俣,买卖行为中王亦是李田的代理人,并未认定李田将诉争房屋出卖给八千公司。
八千公司认可证据的真实性及证明目的。
4、证人付×、证×的证人证言,证明2008年12月中下旬王亦将房屋买卖合同交给李田,且王亦将合同内容多次电话告知李田,已尽告知义务,就户口问题两方或三方在公司协商过,李田知道其负有迁出户口的义务。
李田不认可真实性和证明目的,认为两证人证词之间相互矛盾。另关于交付合同的细节,证人付×的证言与八千公司代理人张全林的陈述相矛盾。
八千公司认可证据的真实性及证明目的。
5、2007年5月份北京市建设委员会(以下简称北京市建委)下发的规范性文件、北京市建委官网截图及北京市建委官网下载的示范合同文本,证明北京市建委下发的示范合同文本第十条约定卖房人应在权属转移后一定期限内将户籍迁出,否则要承担违约责任,户口迁出是行规,房屋买卖合同中相关违约条款与示范合同是一致的。
李田认可真实性,不认可证明目的,首先,该合同是示范文本,仅供参考;其次,上面载明经纪成交版可自行下载,但王亦与蔡思俣签订的房屋买卖合同并非经纪成交版,且其同时载明,双方自行协议房屋买卖的,并不必须按照该文本进行,迁户条款是约定条款而非法定的;最后,王亦作为专业的房产中介从业人员,应当知道只要房屋买卖手续齐全,前户不迁出并不影响后户的迁入。
八千公司认可真实性及证明目的,同时该份证据也作为其证据,证明目的与王亦相同。
一审法院对王亦提交的证据1、2、3、5的真实性予以确认,对证据4的证明力将在法院认定中予以评述。
八千公司在一审中答辩称:不同意李田的诉讼请求,理由同王亦的答辩理由,同时认为八千公司应当是本案的被告而非第三人,法院应当驳回李田对王亦的所有诉讼请求。
八千公司向法庭提交2007年5月份北京市建委下发的规范性文件、北京市建委官网截图及北京市建委官网下载的示范合同文本,李田质证意见同王亦证据5,王亦质证意见同其证据5证明目的。一审法院对该证据的真实性予以确认。
一审法院根据到庭当事人陈述及上述认证查明:
2007年10月23日,李田与八千公司签订了协议书,约定将其名下位于北京市丰台区角门甲14号院10号楼**号房屋(现房号为北京市丰台区角门甲14号院10号楼**号)转让给八千公司,转让价款为71万元。此协议书由八千公司员工王亦办理。同日,李田及其妻子王桂兰与王亦办理了委托书公证,委托方为李田、王桂兰,受托方为王亦,委托书载明:“因李田、王桂兰工作忙,不能亲自办理房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续,故委托王亦作为我们的代理人,全权代表我们办理如下事宜:前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形;在符合依法出售的前提下,办理此房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字;代理人王亦在其权限范围内所签署的一切文件,我们均予以承认;委托期限:从委托之日起至办完为止;代理人有转委托权。”同日,李田收到来自王亦账户的转款71万元。后李田将房产证及房屋钥匙交予王亦。2008年12月14日,王亦凭借公证的委托书,以李田代理人的身份与蔡思俣签订了房屋买卖合同,约定蔡思俣购买李田名下位于北京市丰台区角门甲14号院10号楼**号的房屋,房屋总价796000元,并在合同第十条第三款约定:“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续,如因出卖人的原因未如期将与本房屋相关户口迁出的,应该向买受人支付500元的违约金;逾期超过20日未迁出的,自逾期超过5日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。”合同签订后,蔡思俣向王亦账户支付全部房款并办理了房产过户手续。2013年蔡思俣以李田未按照房屋买卖合同的约定迁出户口为由将其诉至北京市丰台区人民法院(以下简称丰台法院)请求判令其承担违约金及赔偿经济损失,丰台法院判决李田承担违约责任,给付蔡思俣违约金74505.60元,后李田与蔡思俣均向北京市第二中级人民法院提起上诉,二审维持原判。李田负担的一审诉讼费1663元、反诉费35元,二审诉讼费1663元。
另查,王亦为八千公司员工,八千公司认可王亦在与李田关于房屋收购、委托公证及与蔡思俣签订房屋买卖合同、支取房款等全部行为均为履行公司职务的职务行为。八千公司陈述王亦名下用于向李田转账的银行卡实际由其公司使用,银行卡中并无王亦的个人款项。在此次接受李田委托出售房屋的过程中,王亦及八千公司均未收取任何费用。
李田妻子王桂兰向法庭提交声明表示该房产的一切事宜均由李田处理,房屋买卖的任何纠纷和产生的任何利益都由李田个人承担,与其无关。
以上事实,有一审法院认定的上述证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
二审裁判结果
如果北京八千房地产经纪有限责任公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
八千公司不服一审法院上述民事判决,向本院提出上诉。其主要上诉理由是:
一、李田申请一审法院追加八千公司为本案无独立请求权第三人主体不适格。
一审法院既已认定本案为八千公司与李田之间就房屋买卖发生的委托合同纠纷,认定王亦为履行八千公司的职务行为,李田提起本案诉讼主张权利,应以八千公司为本案被告。李田起诉王亦并申请法院追加八千公司为第三人主体不适格。一审法院错误地列八千公司为本案无独立请求权第三人,从法律上剥夺了八千公司提起管辖异议的权利。
二、一审法院认定八千公司超越委托代理权限转卖房屋无事实及法律依据。第一,委托代理公证书中关于委托人办理委托公证的目的,表述为“不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续,故委托作为我们的代理人,全权代表……”。第二,委托权限明确表述为“办理此房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜……”,且没有禁止性条款。上述两点事实能够确定:李田委托卖房目的是为了办理房产买卖手续,这个“办理房产买卖手续”可以理解为包括“办理签订房屋买卖协议”。委托权限表述为“办理房产买卖交易手续的一切有关事宜”,可以理解为“办理签订房屋买卖协议的一切有关事宜”,应当包括卖房涉及的所有交易事项。因房屋交易程序比较繁杂,除了房产过户、收取房款外,还包括与买房人看房、协商价格、起草买卖协议并签署、网签、交房、原户籍如何迁出等交易环节,委托书不能一一列明,所以委托人与受托人合意在委托中采用“一切有关事宜”的兜底性条款。而且,此委托权限内容从字面可以解释为:办理此房产的买卖交易手续及到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜,两项权限应属并列关系。而一审法院却认定“委托书中对于迁出户籍并没有明确的授权,‘一切有关事宜’应是针对到房地产交易管理部门办理手续的兜底条款,不应当包括承诺迁出户籍的授权”。该认定断章取义,与委托权限表述的真实意思相悖,认定无事实依据,认定八千公司超越代理权亦无法律依据。
三、一审法院认定卖房同时迁出户口的约定不是合同的必备条款,事实不清、证据不足。近些年,随着房地产买卖交易量不断增加,关于卖房人卖房后不迁户口的违约行为,导致的合同纠纷并造成买房人损失的案件凸显,这也严重破坏了房地产交易秩序。为此,自2007年开始,北京市建委和北京市工商行政管理局(以下简称北京市工商局)共同制定了《北京市存量房屋买卖合同》,将卖房人不迁出或逾期迁出户口同卖房人不交房、逾期交房以及买房人不付款、逾期付款,同样作为违约条款规定在合同当中,并规定了惩罚制度。可以看出,政府部门对户口迁出所涉及相关问题的重视程度,只要卖房时存在原户口未迁出的情况,应当作为卖房人卖房或交房时一项法定的合同义务。如果没有未迁出户口的情况,自然不存在此义务的履行。故一审法院以八千公司未能提交其他证据证明迁出户籍是出卖人法定义务,事实不清、证据不足,八千公司一审提交的2007年5月北京市建委下发的规范性文件及北京市建委官网的示范合同足以证明卖房人迁出户口是其法定义务,而非约定义务。另外,一审法院的错误认定也变相纵容了本案负有迁出户口责任的卖房人故意不履行或怠于履行合同义务。
四、一审法院认定王亦及八千公司实际是以房屋的差价款抵偿中介费用以获取收益,不能以无故意或者重大过失来抗辩给李田造成损失的赔偿,证据不足。一审中,通过八千公司的举证及争议双方的陈述,本案事实很清楚,李田急于用钱卖房,请求八千公司帮忙收购房屋,房款不低于71万元,而2007年的房地产市场形势非常不好,71万元的房源根本卖不出。当时李田在卖房期间与王亦及八千公司其他人关系相处得很好,且经常来往。基于对李田的同情和关系,八千公司才收购此房,并没有打算得到收益,纯属帮忙。而且,八千公司在全款收购此房后,经过各种形式的宣传、多次委托、经其他经纪公司转卖,才在一年多后卖出,期间支出了很多费用。实际上,八千公司收购、卖出此房没有赚钱,反而亏钱。一审法院不能用收购的房款与卖出的房款有差价既认定存在收益,进而认定八千公司收取了中介费。一审判决中表述“王亦及八千公司均未收取任何费用,这与房地产中介公司的盈利目的不符”,只是一审法院的主观臆断,不就此能证明八千公司在收购李田房屋时一定存有盈利目的,收购协议书及委托合同一定为有偿合同的事实。本案中,没有任何证据显示八千公司或王亦存在故意或重大过失行为,八千公司依据《合同法》第四百零四条的答辩意见有法可依。一审法院认定“王亦及八千公司并不能以无故意或者重大过失来抗辩给李田造成损失的赔偿”无任何依据。
综上所述,一审法院判决认定事实不清、证据不足,适用法律不当,请求二审法院依法撤销一审判决第一项或依法改判驳回李田全部诉讼请求,由李田承担本案一、二审全部诉讼费用。
李田服从一审法院判决,其针对八千公司的上诉理由答辩称:八千公司的上诉请求没有事实和法律依据。第一、本案一审中,李田依据委托代理合同起诉王亦。因为八千公司在一审中出庭作证,证明王亦的代理行为是职务行为,王亦的个人账户与八千公司的账户存在混同,因此,一审法院追加八千公司为本案第三人,符合法律规定,程序合法。第二,一审法院认定八千公司超越委托代理权限,认定事实清楚,法律适用正确。第三,一审法院认定卖房时迁出户口并非法定义务,符合法律规定。八千公司的主张没有法律依据。第四,按照一审法院的认定,王亦的代理行为是职务行为,那么八千公司就是受托方,王亦就是转委托方,王亦应当对李田的损失承担连带赔偿责任。
王亦陈述称:同意八千公司的上诉意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实,有当事人提交的上述证据和双方当事人的陈述意见在案佐证。
 
律师点评
房产律师靳双权认为:第一,李田依据其与王桂兰向王亦出具的委托书提起本案委托合同纠纷之诉。一审期间,八千公司指派工作人员出庭作证,证明王亦所从事的与本案有关的所有行为均是代表八千公司的职务行为,与王亦个人无关。一审法院为了查清案件事实,追加八千公司为本案第三人,程序并无不当。根据相关法律规定,无独立请求权的第三人参加他人已开始的诉讼,无权对受诉法院的管辖权提出异议。
第二,鉴于王亦系八千公司的员工,八千公司认可王亦以八千公司名义与李田签订收购协议、支付房款,王亦接受李田委托代为出售涉案房屋,以及与案外人签订房屋买卖合同、收取房款等行为均是履行公司职务的行为,且李田在向王亦出具委托书时知晓王亦的职务身份,故应当认定王亦接受李田委托代为出售房屋的行为是履行公司职务的行为,由此产生的法律后果应当由八千公司承担。
李田向王亦出具的委托书中载明,王亦接受委托的权限为办理涉案房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户一切有关事宜;李田对王亦在其权限范围内所签署的一切文件均予以承认。现双方争议的焦点在于王亦依据委托书以李田名义与案外人签订房屋买卖合同时约定户口迁出的违约责任条款是否超越了代理权限。首先,八千公司在一审期间提交的北京市建委下发的《推行〈北京市存量房屋买卖合同〉示范文本通知》以及北京市建委和北京市工商局共同制定的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本不足以证明迁出户口是卖房人的法定义务,八千公司在二审期间亦未提供其他有关法律依据,因此,出卖人在转让房屋所有权时迁出户口应属当事人之间的约定义务,李田给予王亦的委托权限中并不当然包括代为签署有关迁出户口的合同条款。其次,在委托书中没有明确授权的情况下,八千公司亦未举证证明王亦以李田名义与案外人签订房屋买卖合同时,就约定迁出户口的违约责任条款事先征得了李田的同意,因此,一审法院认定王亦超越代理权限并无不当。
第三,根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款的规定,受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失。本案中,王亦未获得李田的明确授权,为李田设定了迁出户口的合同义务,并导致李田向案外人承担了违约责任,由此给李田造成的经济损失,应当由受托人负责赔偿。鉴于八千公司认可王亦的代理行为属于履行公司职务的行为,故相关的赔偿责任应当由八千公司承担。
此外,根据审理查明的事实,八千公司从李田处收购涉案房屋后,又将该房屋转卖第三方,从中获取了房屋差价款。基于本院前述认定,一审法院有关“八千公司实际是以房屋的差价款抵偿中介费用以获取收益”的认定并不影响本案的处理结果。
综上法院的判决是正确的。
 



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