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什么情况会认定房屋买卖合同无效?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-08-06 07:55


北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
原告诉称
郭家亮、李夏向本院提出诉讼请求:1.判决二被告赔偿原告本案诉争房屋及信赖利益损失暂定100万元;2.本案诉讼费由二被告承担。
诉讼过程中,郭家亮、李夏变更诉讼请求为:1.判决二被告赔偿原告本案诉争房屋及信赖利益损失120万元、鉴定费3000元;2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:二原告于2009年7月19日经中介机构推介,购买了二被告位于怀柔区庙城镇彩各庄村×号房产。当时双方签署了《房屋买卖协议书》并约定:怀柔区庙城镇彩各庄村×号房屋(北房5间、东房3间、西房3间、南房3间)出卖给二原告,原告向二被告支付人民币30万元整。合同签署并支付对价后,二原告一直在此居住并对诉争房产进行了添附和翻建、改建及装修并居住至今。因该地段列入拆迁计划,2017年二被告突然联系二原告商谈本案诉争房产如拆迁,拆迁补偿重新分配事宜。因双方存有差异,故二被告突然于2017年8月22日起诉二原告要求确认双方签署的《房产买卖协议书》无效,2017年12月怀柔区人民法院判决确认双方签署的《房产买卖协议书》无效。二被告又于2018年3月8日在贵院起诉二原告腾退占用的房屋。贵院在审理中充分考虑房产因素后曾向二原告释明是否反诉主张房屋及信赖利益等损失,二原告决定另案起诉处理。现二原告依据法律及证据,起诉至法院。
被告辩称
宫清、杨英辩称:1.不同意原告的诉讼请求,120万元没有依据。2.其一,原告在陈述中说的购买此房屋后,一直在此房屋居住不存在,购买后一直在出租,在诉讼过程中原法院勘查现场一直没有居住,只有做生意的一户在涉案房屋居住。其二,并不存在所述的拆迁问题,高速公路占用已经完全结束,没有新的计划。其三,对于可信赖利益损失,农村住宅和商品房有区别,没有房产证,增值效果和可信赖利益没有原告陈述的那么多,经过评估公司已经对地上物和宅基地的区位补偿价进行评估,我们对评估结论是认可的,对方提出评估,且已经有相关数据,合同无效涉及到双方返还,我们认可评估结果,按照评估价格返还是符合实际情况,我们同意按现价进行返还。
本院查明
本院经审理认定事实如下:
宫清与杨英系夫妻关系,郭家亮与李夏系夫妻关系。
2009年7月19日,原、被告之间达成《房产买卖协议书》,约定宫清、杨英将北京市怀柔区庙城镇彩各庄村×号院内房屋卖给郭家亮、李夏,郭家亮、李夏向宫清、杨英支付房款30万元,郭家亮、李夏均为居民,且不是怀柔区庙城镇彩各庄村集体经济组织成员。2017年8月22日,宫清、杨英起诉至我院,要求确认其与郭家亮、李夏之间于2009年7月19日签订的《房产买卖协议书》无效。2017年12月27日,我院出具了(2017)京0116民初6148号民事判决书,判决确认宫清、杨英与郭家亮、李夏于2009年7月19日签订的《房产买卖协议书》无效。
2018年3月8日,宫清、杨英再次起诉至我院,要求郭家亮、李夏腾退占用的北京市怀柔区庙城镇彩各庄村×号房屋及返还集体土地建设用地使用证。2018年6月12日,我院出具了(2018)京0116民初1935号民事判决书,判决如下:一、郭家亮、李夏于本判决生效之日起365日内将位于北京市怀柔区庙城镇彩各庄村×号院落及其院落内的房屋腾退返还给宫清、杨英;二、郭家亮、李夏于本判决生效之日起365日内将位于北京市怀柔区庙城镇彩各庄村×号院落的《集体土地建设用地使用证》返还给宫清、杨英。
在本案审理过程中,郭家亮、李夏申请对位于北京市怀柔区庙城镇彩各庄村×号房屋及院落进行现房值鉴定、并对该宅院及房屋的附属物重置成新价、附属物补偿及宅基地区位补偿价的现值进行鉴定。经摇号随机确定北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司为本案的评估机构。2018年11月7日,该评估公司出具京盛华估SF(2018)第40006号房地产估价报告。其上载明:宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修和附属物成新总价:389986元。其中:宅基地区位补偿价:120000元,房屋重置成新价、房屋装修和附属物成新成新价值:269986元。为此,郭家亮、李夏支付鉴定费3000元。宫清、杨英明确表示对于评估结论认可。郭家亮、李夏认为评估公司不具备测绘资质,故申请重新鉴定,法院不予准许。郭家亮、李夏亦表示本次评估的宅基地区位补偿单价过低。
诉讼过程中,双方均认可位于北京市怀柔区庙城镇彩各庄村×号的宅基地使用面积为254.24平方米。
上述事实,有双方当事人陈述及(2017)京0116民初6148号民事判决书、(2018)京0116民初1935号民事判决书、房地产估价报告等证据在案佐证。
三裁判结果
一、宫清、杨英于本判决生效后十日内给付郭家亮、李夏房屋、装修及附属物的重置成新价269986元;
二、宫清、杨英于本判决生效后十日内给付郭家亮、李夏损失640685元;
三、驳回郭家亮、李夏的其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,在生效判决已确认郭家亮、李夏与宫清、杨英签订的《房产买卖协议书》无效、郭家亮及李夏对涉案房屋及院落负有腾退义务的情况下,郭家亮、李夏要求宫清、杨英赔偿其因协议无效而遭受的损失之诉求,于法有据,予以支持。对于合同无效的后果,宫清、杨英应当承担主要责任,郭家亮、李夏承担次要责任。本案中,宫清、杨英应承担70%的责任,郭家亮、李夏承担30%的责任。因对合同成立并有效而产生的信赖利益损失,将根据双方当事人的过错程度、参考评估机构的评估结果及当地的实际情况作出综合认定。
首先,关于宅基地区位补偿价的定价标准问题。认为,虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围,但根据涉案房屋所在区域的房地价涨幅等情况可以判定,鉴定报告依据2003年的标准计算得出区位补偿单价已不能反映目前的客观实际情况,且怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价也未依据2003年的标准执行。据此,参考审判实践、参照怀柔区周边村镇拆迁时宅基地区位补偿价的定价规则,对本案中宅基地区位补偿价按照每平方米3600元计算。
其次,关于房屋、装修及附属物的重置成新价的定价问题。认为,本次房地产评估严格依照摇号程序确定鉴定机构,鉴定机构的勘察过程及评估结论亦无明显不当之处,故对评估报告中认定的房屋、装修及附属物的重置成新价予以认可。
综上,
法院的判决是正确的



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