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农村私有房屋连环买卖纠纷——房产律师

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2018-11-15 17:51


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告肖某起诉称:诉争房屋是我的祖产,1998年我委托许先生代管此房,可是许先生将此房卖给了外地人姜先生,我认为姜先生、许先生之间的买卖协议是无效的,所以请求法院判令:1.判令确认我与许先生以及许先生与姜先生签订的乙区10号房屋的买卖合同无效;2.判令姜先生立即将乙区10号房屋返还给我;3.本案诉讼费由姜先生、许先生承担。

  二、被告辩称

  被告许先生答辩称:第一、肖某的起诉不顾事实欺骗法庭,实际情况不是这样的,当时我爱人从老家来到乙区,在我居住困难时与肖某相识,当时我担任队长时,是肖某主动提出将房屋卖给我,当时与肖某之间的协议,有Z村干部在场,且有Z村村委会盖章。涉诉房屋由于年久失修,无法居住,村委会领导经肖某同意,将涉诉房屋拆除重新装修,我花费了10万元,现肖某想将涉诉房屋收回是恶意欺诈的行为,现在涉诉房屋可以卖到300万元。我在涉诉房屋居住了7年,后因为工作原因发生变动才把涉诉房屋转卖给姜先生,据我了解肖某在卖给我之前也卖给了本村村民一套住房,但也没有起诉,这就是欺负外地人的行为。当时肖某卖给我是自愿的,当时我与肖某是相识,所以我坚持认为肖某与我之间的买卖合同有效。

  姜先生答辩称:第一、我认为肖某的诉讼主体不适格,我与肖某并没有合同关系,许先生与肖某也没有合同关系。许先生是从肖某甲处购买房屋,所以肖某不是本案适格主体。第二、许先生在购房后,已将原有老房全部拆除,后我从许先生处购买涉诉房屋又加盖了东西厢房南倒座,所以涉诉宅基地上的所有房屋均与肖某没有任何关系,所以肖某无权要求我返还房屋。第三、根据乙区人民法院就农村私有房屋连环买卖纠纷的座谈意见第6条规定,出卖人系农民买受人为外地农民,买受人在原籍已经无居所,且在买受地居住多年(3年以上)村集体组织未予以反对,可按有效处理。本案中许先生在涉诉房屋居住7年已久,买卖合同应为有效,我在买卖房屋之后居住11年之久,也符合此条规定,买卖合同应当是有效的。第四、肖某的行为严重违背了诚实信用原则,不应该得到鼓励和支持,更不应该让其不诚实的行为而获利。希望法庭考虑我购房的时间以及房屋升值情况和周边商品房的情况,本着公平合理的原则,驳回肖某的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:肖某(曾用名肖某甲)系甲市乙区XX镇Z村村民,为农业户口。许先生系甲市丙区居民,为非农业户口。姜先生系安徽省XX市XX村村民,为农业户口。姜先生、许先生认可户籍未迁入过甲市乙区XX镇Z村。肖某之父肖大叔(已故)在甲市乙区XX镇Z村原有宅院一处,该宅院位于甲市乙区10号。1993年9月7日,原乙县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发《集体土地建设用地使用证》,登记的土地使用者为肖大叔。肖大叔共生育二子,长子肖某、次子肖某乙(已故)。肖某乙与黄女士系夫妻关系,二人生育子女三人,长女肖甲、次女肖乙、长子肖丙。经法院向肖某乙的全部法定继承人询问,该四人均表示肖某乙去世时未留有遗嘱,如涉诉宅院内有肖某乙应继承之份额,该四人均表示放弃,涉诉宅院的全部权利由肖某主张,如法院认定肖某与许先生签订的房屋买卖协议无效,均同意涉诉宅院实际占有人将涉诉宅院及其内建筑物腾退给肖某。

  1998年7月5日,肖某与许先生达成协议,约定肖某将涉诉宅院的房屋及院落卖与许先生。1998年8月10日,许先生按照计税金额10000元缴纳买卖契税400元,并取得了甲市财政局颁发的《甲市房屋契证》。按照双方约定,肖某将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付许先生,许先生给付肖某相应价款。庭审中,肖某认可1998年7月5日与许先生签订协议后收取许先生2.5万元购房款,后双方另写了一份买卖房屋草契,并由肖某签名,同时加盖了乙县XX乡Z村村民委员会的公章,随后到当时的乙县XX乡人民政府土地规划科盖章确认,并办理了《甲市房屋契证》,为了少缴纳契税,所以计税金额填报的是1万元。2005年,许先生又将涉诉宅院的房屋及院落卖与姜先生,并将涉诉宅院及《集体土地建设用地使用证》交付姜先生,姜先生给付许先生相应价款。此后,姜先生使用涉诉宅院至今,并在其使用过程中涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况,肖某表示在1998年之前涉诉宅院内有北正房五间,属于祖产,西厢房两间是肖大叔与肖某共同建设的;许先生认可其购买时涉诉宅院内确实存在北正房五间及西厢房两间,其购买后将包括院墙在内的全部建筑物拆除,新建正房三大间,并建有围墙、锅炉房、厕所、门楼、化粪池及一部分路面硬化;姜先生认可其购买时涉诉宅院的情况如许先生所述,其购买后对正房三大间没有翻建及装修,拆除院墙及门楼后新建了东西厢房各五间并装修,在正房后搭建了彩钢房,将地面全部换成地瓷,将天井上部搭建玻璃建成阳光房。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、肖某与许先生于一九九八年七月五日就甲市乙区10号的诉争院落、房屋达成的买卖合同无效;

  2、许先生与姜先生于二〇〇五年就甲市乙区10号的诉争院落、房屋达成的买卖合同无效;

  3、姜先生将位于甲市乙区三巷10号的诉争院落、房屋腾空后返还给肖某,于判决生效之日起三十日内执行。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:农村宅基地属农村集体经济组织所有,该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中,肖某与许先生虽然达成了农村房屋买卖协议,但因许先生并非甲市乙区XX镇Z村集体经济组织的成员,该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定,应属无效。对于许先生主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费,故该买卖关系有效的辩解意见,因肖某与许先生并未办理土地使用权的变更登记手续,许先生所提供的证据只能证明房屋交易的事实,不能证明该房屋买卖关系合法有效,故对其该意见,不予采纳,故肖某与许先生之间达成的农村房屋买卖协议应属无效。同理,因姜先生亦非甲市乙区XX镇Z村集体经济组织的成员,其与许先生达成了农村房屋买卖协议亦应属无效。房屋买卖合同被确认无效后,双方应将从对方处取得的财产返还给对方。在肖大叔、肖某乙已故及肖某乙全部法定继承人均同意将涉诉宅院及其内房屋腾退给肖某的情况下,对于肖某要求确认买卖合同无效,返还涉诉房屋及院落的请求,予以支持。至于因合同无效导致姜先生、许先生的经济损失,因姜先生、许先生保留诉权,故本案不作处理。



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