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买卖农村房屋的行为效力认定——北京房产律师

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2018-11-13 17:54


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王女士起诉称:我与被告于1993年年底签订了一份房屋买卖合同,我将位于甲市乙区XX镇XX村新村521号房屋以总价3.3万元的价格出售给了被告。出售的院落中建有北房四间、南房四间、东西配房各一间。根据我国相关法律之规定,农村宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,农村房屋仅限于同一集体经济组织成员之间转让,同时办理宅基地使用权变更审批手续,该转让行为方为有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。综上所述,由于被告是城市居民户口,而非本村农业户口,因此被告不具备购买位于甲市乙区XX镇XX村宅基地的主体资格,此外,被告也未办理宅基地使用权变更审批手续,因此我和被告之间签订的房屋买卖合同无效,故我方要求被告返还房屋。请求法院判令:1、请求法院判令我和被告双方之间签订的房屋买卖合同无效;2、要求被告将坐落于甲市乙区XX镇XX村新村521号房屋返还给我。

  二、被告辩称

  被告邹女士答辩称:1、我与李先生签订的《房屋买卖合同》合法有效。我与李先生签订的《房屋买卖合同》符合法律的规定,系双方真实意思表示,应认定为合法有效。我与李先生系同一村集体成员,均是甲市乙区XX镇XX村集体经济组织成员。我的户籍从未离开过该集体。根据法律允许同村村民之间进行房屋买卖交易的原则和规定,被告依法取得了本案诉争宅院内宅基地使用权和诉争房屋的所有权;除此之外,1994年甲市乙区人民政府也为我颁发了《集体土地建设用地使用证》;2、我系XX村本村长期居住的居民。我系甲市乙区XX镇XX村的老门老户,长期居住在XX镇XX村新村521号院,且户籍从未离开过该村。我一家的户籍均在购买的本案诉争的位于甲市乙区XX镇XX村新村521号,且一家人再此长期居住至今,无其他任何居住场所;3、原告王女士的起诉已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,民事诉讼超过二十年的,不予保护。王女士的诉讼时效已经超过最长诉讼期间的要求,已超过诉讼时效,故法院应依法对原告的诉讼请求予以驳回。综上所述,原告王女士的诉讼已超过诉讼时效最长期限的要求,并且我依法取得了本案诉争的位于甲市乙区XX镇XX村新村521号院落的《集体土地建设用地使用证》,因此我不同意原告的诉讼请求,因原告的诉求无事实及法律依据,恳请法院在查明案件事实的基础上,依法驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:甲市乙区XX镇XX村村民李大叔与妻子牛大娘生前共育有七个子女,分别为:李某甲、李某乙、李先生、李某丙、李某丁、李某戊和李某戌。牛大娘已于1978年去世,李大叔于1998年去世,李先生于1995年去世。李先生与本案原告王女士系夫妻关系,二人共育有一女即李小姐。李先生一家原住甲市乙区XX镇XX村新村521号宅院,后李先生作为卖方于1993年12月24日将本案诉争房屋卖与本案被告邹女士,双方签订了《买房契约》,载明:兹立卖房契约人李先生因乔迁新居,愿将原坐落在东临街、南临街、北临街、西至宋××家的北房四间、南房四间、东西配房各一间及其院落和自来水设施等一并卖给本村邹女士,属于永久为业。总出售价为三万三千元整,房款于93年12月24日一次性付清,交卖房主李先生收存。房权证发后由李先生交与邹女士。空头无凭、立据为证。立约人:卖主:李先生;买主:邹女士,中证人:张某,立约日期:1993年12月24日。上有卖主李先生、买主邹女士和中证人张某的签字。1995年李先生去世。后原告王女士作为非农业家庭户的户主于1998年7月1日搬至甲市乙区XX镇XX村191号院居住;后原告王女士又于2005年3月14将住所搬至,住甲市乙区。现因涉案房屋即位于甲市乙区XX镇XX村新村521号宅院的买卖合同效力问题双方产生争议,原告王女士于2017年8月9日诉至法院。

  另查明,原告王女士已于1989年将其户口从农业户转为非农业户;被告邹女士的父母生前一直居住在甲市乙区XX镇XX村,属于该村第四生产队16号。被告邹女士自出生至今亦一直居住在甲市乙区XX镇XX村;1990年被告邹女士与丈夫黄××将户口自××县××场迁至本案诉争的位于甲市乙区宅院后,一家人至今居住在该院落内。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告王女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权分析认为:根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,具有社会福利性质,目的是保证本村村民基本的居住;该房屋附着在宅基地上,与宅基地具有不可分离性,在“房地一体”的格局下,买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则,依法成立的合同(协议)具有法律约束力,如无欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同(协议)被撤销、认定无效等法定情节外,合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。就诉讼时效期间而言,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年;法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

  本案中,双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同以及双方买卖房屋的行为效力问题。结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人李先生手中转移至被告邹女士处这一交易过程分析,综合认定本案中房屋买卖行为有效,原告的诉讼请求应依法予以驳回,理由如下:

  1,原告王女士之夫李先生在将本案诉争房屋及宅院于1993年12月24日处分给本案被告邹女士之前,诉争的位于甲市乙区宅院及院落内的房屋属于本案原告王女士和其丈夫李先生的夫妻共同财产。1993年12月24日李先生作为卖方将本案涉诉房屋及宅院卖与本案被告邹女士,双方签订了书面的《卖房契约》,当时本案诉争房屋买卖行为虽未经XX村委会核准,但该买买协议确系双方真实意思表示,在该《卖房契约》中亦载明卖方李先生因乔迁新居自愿将本案诉争宅院及院落内的房屋连同自来水设施等一并卖与本村村民邹女士,且属于邹女士永久为业,房权证待政府部门发放后交给邹女士,上有李先生、邹女士的签字以及中证人的签字,故该合同签订系双方真实意思表示,无任何欺诈、胁迫、重大误解或者显失公平之处;且该买买合同签订后双方依约履行了各自的合同义务,即被告邹女士当时就以人民币3.3万元支付给了李先生,履行了合同义务;作为出卖方,即本案原告王女士之夫李先生接受了被告给付的房屋价款,并腾退了相关物品,并将本案涉诉房屋交与被告居住、使用,且约定了《集体土地建设用地使用证》待政府颁发后一并交与被告邹女士。这一房屋买卖交易过程已成既定事实,证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系双方的真实意思表示。时至今日,房屋买卖行为已时过境迁近二十四年之久,该期间内包括卖方李先生及原告王女士以及李先生去世后其相关享有继承权的权利人均从未向被告邹女士主张过任何权利(包括主张认定房屋买卖行为无效、要求房屋返还等),从这一过程分析,应认定李先生与邹女士在履行该房屋买卖协议的过程中具有自愿性、真实性、连贯性;

  2,从查明的事实看,原告王女士虽居住在甲市乙区XX镇XX村,但其户籍性质属于非农业户口;被告邹女士作为长期居住在XX村的老门老户,其父母生前亦系甲市乙区XX镇XX村的村民,属于该村集体经济组织成员,且系农业户口;被告邹女士于1975年12月27日到××所上班而将农业户口转为非农业户口,且1990年3月14日之后,被告邹女士将户籍从××县××场转到甲市乙区XX镇XX村,属于我国法律规定的回乡落户的职工身份。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外,例外情形主要包括如下几个情形:(一)买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的;(二)诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的;(三)对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的;上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。就本案而言,从查明的事实看,被告邹女士作为回乡落户的职工,其于1990年3月14日将户口迁至甲市乙区XX镇XX村,并于1993年12月12月24日购买本案诉争宅院及房屋。从这一过程分析,被告邹女士与李先生就本案诉争房屋的交易过程完全符合上述“例外情形”中第(三)种情形之规定,法院应以认定双方农村房屋买卖行为有效为宜;鉴于这一市场交易行为并不存在任何违法之处,没有损害国家、集体或任何第三人的合法权益,故应受法律保护,故本案被告邹女士与李先生于1993年签订的《卖房契约》合法有效;法院认定自被告邹女士将户口自1990年3月14日迁至XX村之日起,其基于回乡落户职工的身份、亦作为XX村常住居民从本村村民李先生手中交易农村房屋的行为有效,且这一交易行为的效力并不受交易双方是否均系XX村同意集体经济组织成员的束缚和左右,故原告王女士主张因李先生与被告邹女士签订的农村房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求,缺乏法律依据和法理支撑;综上,法院从维护市场交易秩序和交易安全、当事人合理预期、尊重诚实信用的市场交易原则以及引导当事人积极维权的角度出发,法院对原告的诉讼请求以不予支持为宜;

  3,本案中,依据法律规定,如果原告王女士或被继承人李先生的相关继承人在知道或者应当知道其权利受到损害(原告方认为权利受到损害)之日起三年内向人民法院起诉,人民法院应当依法予以受理并作出实体处理;但现状是基于原告方怠于行使自身权利致使李先生、邹女士之间的农村房屋买卖行为已经时过境迁近二十四年之久,根据《中华人民共和国民法总则》有规时效期间的规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年;法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算;法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”,本案中原告本次提起的确认房屋买卖行为无效的确认之诉以及要求被告返还房屋的给付之诉,均超过了我国现行法律规定的最长保护时效期间的规定;鉴于庭审过程中被告方明确提出了诉讼时效抗辩,故法院认为因原告方的权利保护的最长诉讼时效期间已过,其相关权利基础已不复存在,现其起诉要求确认合同无效并据此要求被告返还诉争宅院及院落内的房屋的相关诉求,已无法律依据,法院依法不予支持;

  4,从查明的事实看,被告邹女士于1990年以回乡落户者的身份将户口从XX县××场迁至甲市乙区XX镇XX村后,由于无房居住,其又于1993年从本村村民李先生手中购买了本案涉诉的位于甲市乙区宅院及院落内的房屋的使用权及所有权;1994年4月15日,××县人民政府根据诉争房屋的来龙去脉和权属的前因后果,为本案被告邹女士颁发了《集体土地建设用地使用证》,以国家公权力的形式为本案诉争房屋的最终权利归属以及房屋坐落范围内的宅基地使用权进行了确定,该行为应认定相关国家机关对本案诉争物权已经做出了行政性质上的划定,且《集体土地建设用地使用权证》自颁发至今已有二十三年之久,期间包括原告王女士在内的相关权利人并未提出过任何异议;且从该《集体土地建设用地使用证》登记的宅基地四至看,与李先生和邹女士签订的《卖房契约》记载的房屋院落四至完全吻合,故被告邹女士作为回乡落户的职工长期在XX村居住的事实已经得到XX村委会、甲市乙区人民政府的一致认可,法院对此不持异议;现原告王女士仅以被告邹女士买受房屋之际以及之后均属非农业户口且不属于XX村集体经济组织成员身份为由认定《卖房契约》无效并进而要求被告邹女士返还本案诉争房屋及院落的请求,无事实及法律依据,法院亦应不予支持;

  5,本案中被告邹女士作为长期居住的甲市乙区XX镇XX村的村民,虽系非农业户口,但自其于1993年从本村村民李先生手中买受本案诉争宅院及房屋后,一家人一直居住在该院落内;并且除本案诉争的、由被告邹女士一家长期居住的位于,住北京市延庆区院外,其并无别的住所或者居所,故本案诉争宅院及房屋作为被告邹女士一家的唯一住所已经与邹女士及家人形成须臾不可分的一部分;原告王女士及其丈夫李先生于1993年将本案诉争房屋卖与被告邹女士后,其迁居到甲市乙区XX镇XX村191号院内居住,且在李先生1995年去世后,原告王女士继续在位于甲市乙区XX镇XX村191号院内生活、居住,王女士变为该院落内的非农业家庭户的户主;后原告王女士又于2005年3月14日将住所迁至甲市乙区XX镇××东街521号楼104室。从原告王女士一家的住所变迁来看,其并非一处居住场所;本案中原告王女士并非基于其无房居住之原因而向法院起诉要求确认李先生与邹女士签订的《卖房契约》无效并进而要求被告邹女士一家返还诉争宅院及房屋。故法院综合本案诉讼双方矛盾纠纷形成的时代背景和前因后果,结合双方庭审中举证质证和法庭辩论等,以事实为依据、以法律为准绳,综合认定原告王女士之夫李先生于1993年与被告邹女士签订的《卖房契约》合法有效,原告王女士的诉讼请求依法应予驳回。

  综上所述,法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发,根据相关法律、法规及司法解释的规定,鉴于本案中被告邹女士作为回乡落户的职工依法享有在本村村民手中购买农村房屋的权利,同时考虑到本案涉诉宅院及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性,法院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神,兼顾各方利益平衡,综合认定原告王女士要求确认房屋买卖协议无效并据此要求被告邹女士返还房屋的诉讼请求无法律依据和法理支撑,法院对此应予以驳回。



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