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一起农村房屋确权之诉——房屋买卖律师

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2018-11-13 17:53


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周某起诉称:我和老王是夫妻关系,共有子女三人,分别是王老大、王老二、王老三。我、老王有位于甲市乙区XX镇XX村东区253号的宅院及宅院房屋。该宅院的四至面积包括东、西两个院。西院精确测量是南北长16.3米、东西长14.4米;东院精确测量是南北长12.4米、东西长9.5米。1990年3月1日,老王去世。1993年4月30日,王老三签订农村房屋买卖合同,将位于甲市乙区XX镇XX村东区253号宅院的西院(北屋五间、南至李姓、北至孙姓、东至李姓、西至官道,南北长16.4米,东西长14.7米)折合8500元的价格卖给了钱某人,协议约定该西院准许我的哥哥周某甲通行。2001年5月22日,钱某人和杜某人签订农村房屋买卖协议,将位于甲市乙区XX镇XX村东区253号宅院的东院、西院整体卖给了被告杜某人,杜某人长期霸占属于我的东院及东院房屋拒不腾退。王老大、王老二、王老三都同意由我起诉被告解决此事,所以请求法院判令:1、确认2001年5月22日钱某人和杜某人签订的农村房屋买卖协议中涉及位于甲市乙区XX镇XX村东区253号宅院的东院及东院房屋的内容无效,判令被告杜某人将位于甲市乙区XX镇XX村东区253号宅院的东院及东院的房屋腾退给我;2、诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告钱某人答辩称:原告所述是正确的,我买的时候没有东院,我卖给杜某人的时候也没有卖东院,原告的起诉是正确的。

  被告杜某人答辩称:根据民事诉讼法第119条规定,民事诉讼必须符合四个要件,原告是与本案有直接利害关系的公民、法人,原告和本案并无直接利害关系,不应受理,应当驳回。房子最早是周某甲的,周某甲卖给老王的时候,只有北面5间房子,现在让我们腾退,没有理由,原告和本案没有利害关系。

  第三人周先生述称:我对原告的起诉认为和涉案房屋无关,房子属于我父亲所有,我和房子有利害关系,我不同意原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:1962年7月16日,老王(置产人)与周某甲(出让人)签订房产契约,约定周某甲由于本人工作关系,已不想回原籍安家,并且为了解决老王的住房问题,经中人提议取得双方同意,情愿将坐落在甲市乙区XX村西街房产包括瓦房连同地基一起(东房基地六平方米除外)全部归老王所有。周某甲、老王及中保人老周均进行了签字确认。1990年3月1日,老王去世,其生前与原告周某系夫妻关系,二人育有长女王老大、次女王老二、长子王老三。

  1993年4月30日,王老三与被告钱某人签订农村房屋买卖契约,约定王老三将北屋五间(南至李姓、北至孙姓、东至李姓、西至官道,南北长16.4米、东西长14.7米)卖给钱某人永远居住,房价折合8500元,笔下一次性付清,并无欠少,同时约定本院内准许周某甲通行,任何争议由卖房者负责。协议签订后,被告钱某人搬入上述房屋进行居住,并于1997年将北屋五间翻盖为北房四间。

  2001年5月22日,被告钱某人与杜某人签订农村房屋买卖契约,约定钱某人将坐落XX村西街路面南北房四间、西房两间,四至为:北至蔡家、南至老李家、西至胡同、东至周某乙,东西南北长宽、占地面积、建筑面积参照《集体土地建设用地使用证》为准,屋内、院内一切在内,经中人说和、相互商定,折合房价105000元,一次性付清,随带房地契和集体土地建设用地使用证一本。协议签订后,被告杜某人入住涉案房屋,并在四间北房前面建成二层楼1栋。

  2016年10月,原告周某以被告钱某人、杜某人签订的房屋买卖契约侵占其东院权益为由,起诉至法院,诉如所请。2017年7月,周先生以本案审理涉及其利益为由,申请参加诉讼。法院审查后,准许其申请,周先生作为第三人参加诉讼。

  原告周某当庭撤消了要求被告杜某人将XX村东区253号东院及东院房屋腾退给原告的诉讼请求,但坚持要求确认钱某人和杜某人签订的农村房屋买卖协议中涉及XX村东区253号宅院东院及东院房屋的内容无效。

  另查明:1994年2月,钱某人取得XX村东区253号院的集体土地建设用地使用权证;1993年3月,乙区土地局编制的村镇宅基地登记审批表中,XX村东区253号院落的户主为老王。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告周某的诉讼请求。

  五、律师点评

  农村房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据钱某人与王老三签订的房屋买卖契约以及钱某人的陈述,靳律师认定钱某人从王老三处仅购买了XX村东区253号院的西院;钱某人购买西院后,其无权利将东院对外出售,且其庭审中明确表示自己并未将东院出售给杜某人,杜某人虽然对此予以否认,但根据杜某人自述、其与钱某人签订房屋买卖契约中约定的房间数目及所提供的情况说明,足以认定杜某人与钱某人签订的农村房屋买卖契约时系知晓所购房屋及院落并不包括东院房屋及院落。现杜某人以房屋买卖契约中明确约定所购房屋以集体土地建设用地使用权证为准的答辩意见,缺乏事实依据,不予采信。因钱某人与杜某人签订的农村房屋买卖契约中并不包含东院,故周某要求确认钱某人与杜某人签订的农村房屋买卖契约涉及XX村东区253号院东院及东院房屋内容无效的诉讼请求,不予支持。被告杜某人答辩意见的合理部分,予以采信;其它部分,不予采信。综上所述,法院判决是正确的。



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