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用租赁名义掩盖非法买卖农村房屋一案——北京房产律师

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2018-11-13 17:53


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告商先生起诉称:被告蔡女士、商某系我的父母。我与被告蔡女士、商某共同拥有位于乙区XX镇XX村1103号房屋及院落,并登记在我名下。2003年被告商某、蔡女士在未告知和征得我同意下私自将上述房产及院落租赁给被告贾某使用。2011年我才得知上述事实,鉴于上述事实,我认为,被告蔡女士、商某与被告贾某签订的租赁协议未经共同所有人的同意,故该协议属无效,被告贾某理应立即将上述房屋和院落腾退给我。请求法院判令:1、要求依法确认被告蔡女士、商某与被告贾某签订的房屋院落租赁协议书无效;3、判令被告贾某立即将位于乙区XX镇XX村1103号房屋及院落腾退给原告;3、诉讼费及其他费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告蔡女士答辩称:同意原告的诉讼请求,事实部分不做补充。

  被告商某答辩称:同意原告的诉讼请求,事实部分不做补充。

  被告贾某答辩称:1、原告不具有本案原告诉讼主体资格,因原告不是我购买房屋时的所有权人。我作为农民具有购买农村房屋的主体资格,并且在购买此房屋时征得XX村村民委员会同意并加盖公章。合同签订为房屋院落租赁协议书是因为不懂法、文化水平低,租期100年就是要表明房屋永久归被告我所有。被告蔡女士、商某在前案诉状中承认买卖房屋的事实。法院民事判决书确认房屋买卖行为合法有效,虽然该判决被二中院发回重审。2、我已取得诉争房屋及院落的所有权,并对原有房屋进行了翻建、改建、和添附,即使证明被告蔡女士、商某不是诉争房屋及院落的完全处分权人,也不应支持原告的主张。3、本案发生直接原因为拆迁利益,法院不应支持违背诚信者,支持原告的请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告蔡女士、商某系原告商先生的父母。乙区XX镇XX村1103号房屋,系1988年3月21日户主蔡女士申请并经批准,全家参与建设正房四间。1993年12月,原XX县土地管理局为XX镇XX村1103号院颁发集体土地建设用地使用证,土地使用者为商先生。2003年1月18日,被告蔡女士、商某(甲方)与被告贾某(乙方)签订房屋院落租赁协议书,租赁协议书主要内容如下:1、房屋间数和院落四至及面积:甲方原有上房四间、西厢房三间、东偏又(右)石棉瓦棚两间,东西长13.60米、南北长15.00米,总面积204米2(0.3亩)。2、租期期限:自二零零三年一月十八日至二一零三年一月十八止(壹百年)。3、交款方式与交付房屋院落使用:乙方在协议签字之日,将租金柒万伍仟元整人民币(75000元)以现金方式一次性给付甲方。同时甲方将房屋、院落和所有设施及院内外的树木交给乙方使用,直至租赁期满。在租赁期内房屋修缮、再建、使用管理权归属乙方。4、租赁期间,乙方可以对房屋进行装修及各项再建,一切费用由乙方负责。5、如房屋需要翻建时,甲方须协助办理一切审批手续,建房费用由乙方负责。6、水电费及村内规定收取的其他费用由乙方按时交纳。7、违约责任:甲方违约。悉数退还租金款及赔偿给乙方造成的一切经济损失。8、如遇不可抗力(如地震、水灾等)致使协议无法履行,协议就此终止,损失自负。如遇国家或地方规划建设占地需拆迁时,所得补偿金归乙方所有。9、租赁期满时,乙方需将房屋、院落和所有的设施及院内外的树木转让给甲方。10、本协议一式两份,甲乙双方各持一份,相互制约,共同信守。此协议甲乙双方签字,加盖甲市乙区XX镇XX村村民委员会公章。贾某入住后在XX镇XX村1103号院内进行部分建设。原告商先生于2001年10月17日从XX村1103号(农业户)迁出。原告商先生之妻罗女士户口登记为农业家庭户,住址为乙区XX镇XX村1103号。被告蒋女士系农业家庭户,户籍所在地乙区XX镇乐园庄村1103号。现原告诉至法院,1、要求依法确认被告蔡女士、商某与被告贾某签订的房屋院落租赁协议书无效;2、判令被告贾某立即将位于乙区XX镇XX村1103号房屋及院落腾退给原告4、诉讼费及其他费用由被告承担。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告蔡女士、商某与被告贾某于二零零三年一月十八日签订的名为房屋院落租赁协议书,实为农村房屋买卖协议书无效。

  2、驳回原告商先生其它诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋,用以保证本集体村民最基本的居住。原告商先生主张其对被告蔡女士、商某处分房屋不知情一节,根据原告商先生长期在本区内居住,原告商先生妻子罗女士户口登记为农业家庭户,住址为乙区XX镇XX村1103号,应当知道房屋被处分一事,故对原告商先生的该项主张不予认可。被告蔡女士、商某与被告贾某签订协议名为租赁,但协议内容约定租赁期限为一百年,房屋修缮、再建、使用管理权归被告贾某,翻建时被告蔡女士、商某协助办理审批手续,如遇占地规划,所得补偿金归被告贾某所有等涉及物权处分、收益内容,依协议内容可认定被告蔡女士、商某与被告贾某所约定的真实意思为农村房屋买卖。被告贾某不是XX村集体经济组织成员,被告蔡女士、商某与被告贾某的房屋院落租赁协议,系用租赁名义掩盖买卖房屋之实,损害社会公共利益,故依法确认被告蔡女士、商某与被告贾某签订的名为房屋院落租赁协议实为农村房屋买卖协议无效。原告与被告均不同意在本案一并处理涉及的利益损失与协议款75000元的返还,对此不持异议。在XX镇XX村1103号院内被告贾某进行装修等事项,原被告双方均主张涉及的利益损失与协议款不在本案中进行处理,故对原告要求被告贾某腾退房屋及院落的主张,在本案中亦不进行处理,故对原告的该项诉讼请求不予支持。



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