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房产继承律师——夫妻一方将单方房屋出售给子女行为有效吗

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-18 22:40


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某华向本院提出诉讼请求:判令李某兰、李某文继续履行《北京市存量房屋买卖合同》,配合李某华办理北京市海淀区1号的房屋所有权过户变更手续。
事实和理由:李父与李母系夫妻关系,育有三个子女,长女李某兰、长子李某军、次子李某华。涉案房屋属于李父与李母的夫妻共同财产。李母生前于2003年4月2日留下公证遗嘱,将涉案房屋遗留给李某华继承。李母于2011年5月8日去世,李父2018年7月8日去世。李父与李母一直由李某华照顾,李父生前决定将其享有的房产份额以50万元出售给李某华,并于2018年7月6日与李某华到海淀区不动产登记中心办理网签,并于当天缴纳了印花税,契税等税费。预约办理不动产变更登记的时间为2018年7月10日下午。不幸的是父亲于2018年7月8日去世,无法办理不动产变更登记手续。现诉至法院,要求其他继承人配合李某华办理不动产变更登记手续。
 
被告辩称
被告李某兰、李某文辩称,不认可李父将房屋以买卖形式出售给李某华,李某华主张的房屋买卖关系不成立。父亲李父已经在遗嘱中对涉案房屋属于其的份额进行了处理,留给李某兰及李某军,不同意李某华的全部诉讼请求。
 
本院查明
李父与李母系夫妻,育有长子李某军、次子李某华、长女李某兰。2011年5月8日,李母去世。2018年7月8日,李父去世。2012年4月24日,李某军去世,李某军育有一子李某文。位于北京市海淀区1号房屋(以下简称诉争房屋)系李父、李母生前夫妻共同财产,现登记在李父名下。
李母生前于2003年4月2日在北京市西城区公证处立有公证遗嘱,表明将诉争房屋留给李某华继承所有。现双方对李母所立公证遗嘱的效力无异议,均认可李母将属于其所有的房产份额留给李某华继承。李父生前于2011年11月23日在北京市国立公证处立有公证遗嘱,表明将诉争房屋中属于其所有的份额留给李某兰、李某军继承。李某华对该份遗嘱的真实性无异议,但称李父立遗嘱后已将诉争房屋出售给李某华。
关于李某华主张其与李父之间存在房屋买卖合同关系之事实,李某华向本院提交以下证据:第一、《存量房屋买卖合同信息表》(自行成交),其中显示出卖人李父、买受人李某华,房屋成交价格50万元,于2018年12月31日前一次性付清,落款处有李父、李某华签字,日期为2018年7月6日。
第二、《北京市存量房屋买卖合同》,但该份合同中无李父及李某华签字。
第三、契税、印花税发票,2018年7月6日,李某华缴纳了印花税、契税共计9498.25元。李某华称预约过户时间为2018年7月10日,因父亲于2018年7月8日去世,因此未能办理过户手续。
庭审中,经询问,李某华称父亲李父有将房屋出售给其的意思表示,因此李某华带着父亲直接到房产交易部门办理过户手续,虽然没有提前拟定房屋买卖合同,但是父亲已经在房屋买卖合同信息表上签字确认了,因此双方之间属于房屋买卖合同关系。李某兰、李某文对此不予认可,称李父与李某华应在打印出的《北京市存量房屋买卖合同》上签字才算生效,否则双方的买卖合同关系不成立。李某华对未在《北京市存量房屋买卖合同》上签字的解释称,建委工作人员告知其可以在最后办理过户手续时签字。经本院向海淀不动产登记中心了解,若买卖双方自行成交存量房屋,需要签订《存量房屋买卖合同信息表》,签订之后当天即可打印《北京市存量房屋买卖合同》,双方需要在合同上签字确认后办理过户手续。
另查,李某兰、李某文于2018年9月4日将李某华诉至本院,要求依法继承诉争房屋。
 
裁判结果
驳回原告李某华的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案中,李某华与李父虽未拟定房屋买卖合同,但结合《存量房屋买卖合同信息表》内容,其中对于买卖双方的基本信息、房屋价款、付款时间等房屋交易重要信息均有记载,因此,可以认定李父与李某华之间达成了房屋买卖的意向,房屋买卖合同关系成立。但是,被继承人李父生前已通过订立公证遗嘱的方式,将其在诉争房屋中所有份额指定由李某兰、李某军继承,现双方对该遗嘱的真实性均无异议,对此予以确认。
根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第三十九条规定:“遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反,而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失、部分灭失或所有权转移、部分转移的,遗嘱视为被撤销或部分被撤销。”李父虽然在订立公证遗嘱后作出将房屋出售给李某华的意思表示,但双方并未办理产权过户手续,房屋所有权未发生转移。李父生前出售涉案房屋的行为亦未导致该房屋在继承开始前发生灭失,故不能视为李父对此前订立公证遗嘱的撤销或部分撤销。现李某兰、李某文已将李某华诉至法院,要求按照公证遗嘱的内容继承诉争房屋,李某华要求李某兰、李某文履行房屋买卖合同、办理过户手续不具备履行条件。
基于上述理由,对于李某华要求继续履行房屋买卖合同、办理过户手续的诉讼请求,不予支持。



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