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房产买卖纠纷律师靳双权——农村房屋买卖合同认定无效,买方能否主张损失赔偿

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2021-09-12 19:52


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某军向本院提出诉讼请求:1.确认我与李某东、张某兰于2000年签署的关于北京市大兴区2号宅基地房屋的买卖合同无效;2.李某东、张某兰将上述房屋返还给我。
事实和理由:2号院宅基地使用权登记在我名下,其地上房屋也由我修建。2000年10月份,我与李某东、张某兰签署一份买卖合同,约定对方以300000元的价格购买该宅基地上房屋,合同原件由李某东、张某兰持有,并且我将宅基地使用权证原件也交由李某东、张某兰保管。后我得知李某东、张某兰均为北京市城镇户口,并非与我为同村村民。根据我国现行相关法律规定,双方之间签署的关于该宅基地上房屋的买卖合同应属无效。
因此,为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求贵院支持我的全部诉讼请求。
 
被告辩称
李某东、张某兰辩称:首先,在事实方面,2000年下半年,李某东、张某兰为了解决居住问题经人介绍欲承租2号院,但李某军因资金问题遂将2号院出售。合同签订后,李某东、张某兰共支付185000元,其中包含35000元的过户更名费用。购得2号院后,李某东、张某兰对院内的北房进行刷白、铺设地砖、屋顶防水等装修和修缮工作,对院内地面进行铺砖、加盖厕所、建造渗井等添附工作,村内煤改电、水、电、有线电视均由李某东、张某兰办理,并登记在二人名下。李某东、张某兰已在2号院居住近二十年,现李某东行动不便、张某兰思维不清,且无其他住房,但李某军另有北京市大兴区7号一处宅院。李某军起诉之前,李某东、张某兰曾与李某军就2号院如遇拆迁,拆迁所得如何分配进行过协商。
其次,在法律适用方面,李某东、张某兰已支付合理价款并实际占有使用2号院内的房屋近二十年,期间李某军未向任何部门主张过权利,现在才主张合同无效不仅违反诚实信用原则,也已超过了民事诉讼法规定的诉讼时效。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》关于农村房屋买卖问题规定,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
根据上述纪要的精神,本案中的2号院位于国家确定的宅基地制度改革试点地区,该房屋买卖合同可不适用《中华人民共和国土地管理法》的规定,按照国家政策及相关指导意见认定本案双方当事人之间的买卖合同有效。若贵院判决双方之间的买卖合同无效,也不应判令将2号院返还给李某军,理由如下:李某军提交的证据不能证明其对2号院宅基地拥有使用权及院内房屋享有所有权;李某军在2号院所在村另有一处宅基地,如贵院判令将2号院返还,那么李某军在同一村将拥有两处宅基地,这将与法律规定相悖,即变相支持了李某军的违法行为。
2号院所在村已被规划为事实动迁范围,根据房屋拆迁补偿的价值处理双方之间的争议更为公平,拆迁前2号院应由李某东、张某兰继续居住使用更为合理;李某东、张某兰对2号院内的房屋进行装修、修缮以及添附,且二人无其他房屋可住,不具备返还条件,李某东、张某兰年事已高、体弱多病应属于不能返还的情形。
综上,2号院暂不宜返还给李某军。因此,李某军的诉讼请求没有事实和法律依据,贵院应予以驳回。
 
本院查明
李某军系北京市大兴区A村一村民,其在该村有一处宅院。2000年,李某军与李某东、张某兰协商一致,李某军将上述房产卖与李某东、张某兰。经查,李某东、张某兰户籍所在地均为北京市西城区8号。
证人王某山到庭发表证人证言称:涉案院内的房屋系李某军父亲所建,李某军通过继承所得。2000年,李某军将房屋出售给李某东、张某兰,协议系我起草,我也是中间人,我是通过张某川认识的李某东、张某兰。对于李某东、张某兰提交的13500元的证明系我起草的,对于5000元的证明已经记不清了,因为双方给付款项时我并未在场,李某东、张某兰实际给了多少房款我并不清楚。证人李某旺出庭发表证人证言称:涉案院落内的房屋系李某军的父亲翻建的,2000年之前,李某军一直居住使用涉案院落内的房屋。
案件审理过程中,李某军自述院落内有北房4间半,东西有两个棚子。李某东、张某兰自认未对上述北房进行翻建但陆续进行了修缮和装修,之后翻建了西侧的厕所并在东侧加盖了洗澡的棚子及门口的影壁。另,李某东、张某兰认为双方合同有效故不在本案中提起反诉请求。
 
裁判结果
一、李某军与李某东、张某兰于2000年就北京市大兴区2号院落内房屋达成的买卖合同无效;
二、于本判决生效后三十日内,李某东、张某兰向李某军返还位于北京市大兴区2号院落内房屋;
三、驳回李某军的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。
本案中,李某东、张某兰均非北京市大兴区A村一村集体经济组织成员,无权享有该集体组织的宅基地使用权,且双方就诉争宅院房屋的买卖行为未经有权部门审批,双方就2号院及地上房屋成立的买卖合同违反法律强制性规定,破坏国家土地管理秩序,当属无效。合同无效后,因合同取得的财产应当予以返还,故李某军要求返还2号院内房屋的诉讼请求,予以支持。
另指出,因合同无效后买受人可就赔偿损失问题向出卖人主张权利,法院会根据实际情况综合考虑买卖双方的过错程度,房屋建设情况及贡献程度予以处理,但李某东、张某兰未就赔偿损失问题在本案中提出反诉,双方当事人可就损失问题另行解决。



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