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知名房产律师 点评一起直管公房纠纷

来源:admin  作者:admin  时间:2017-05-19




房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起直管公房纠纷案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)


一、基本案情

20111111日北京市某政府发出一份《房屋征收通知》以及《征收补偿协议》决定对某地区进行整改,本案被告刘伟承租的公房就在拆迁范围之内。通过招投标方式选出了地产评估机构,阳光评估事务所中标,承担了本项目地产评估工作。2012年,该评估机构将刘伟承租的房屋做出评估,并将结果送达李伟,之后对产权调换的房屋做出评估,并将评估结果送达刘伟。20131211日,该政府发出《房屋征收补偿决定》(以下称《被诉决定》),内容为:政府对该地区进行整改,征收搬迁日期截至2013615日,现今搬迁期限已过,刘伟与房管所未协商一致,也未能按照房改政策购买所承租公房。因此对房屋所有权人房管所重置新价款进行补偿,金额为X元;承租人刘伟按照房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后领取货币补偿,补偿总金额为X元;若承租人刘伟旭选择房屋安置,安置房源为X187号房屋;刘伟旭选定房屋安置后,取得的补偿款与安置房屋市场评估价之间的差额由公房承租人刘伟旭承担;房屋所有权人房管所和承租人刘伟在收到补偿决定之日起十五日内到政府办理货币补偿或房屋安置手续,并将上述被征收房屋腾空,若刘伟无法周转,征收办负责提供提供临时周转住房。后刘伟诉至法院,请求撤销该行政决定。

二、法院判决

一审法院认为本案被诉征补决定认定事实清楚,适用法规正确,符合法定程序,判决驳回刘伟的诉讼请求,对刘伟请求判令撤销被诉征补决定的诉讼请求不予支持。

二审判决驳回上诉,维持一审判决。

三、律师点评

知名房产律师靳双权认为:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定,房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。本案中,该政府具有作出被诉征补决定的法定职权,

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中,刘伟收到评估报告后,于法定期限内并未向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收房屋评估报告系具有房地产价格评估资质的评估机构出具并有专业估价师签字,评估时点与房屋征收决定公告之日一致,评估程序符合上述规定。该评估报告可以作为被诉征补决定的依据。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定,补偿决定应当公平,包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。第二十二条规定,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。《北京住建委关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》第七条规定,公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋所有权人未协商一致的,区、县房屋征收部门对房屋所有权人按照重置成新价款进行补偿,对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿,由区、县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公房承租人签订补偿协议;公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置,取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内,公房承租人未达成协议的,区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。该通知第二十八条规定,补偿决定应当包括征收人、被征收人或者公房承租人的基本情况、房屋征收补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换或者定向安置房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限及行政复议、行政诉讼权利等内容。本案中,该政府采用通告方式作出征收决定,并附房屋征收补偿方案,将该通告在征收范围内进行了公告。因作为公房承租人的刘伟未能按照房改政策购买所承租的公房,且与作为被征收房屋产权人的东城房管一中心未协商一致,东城区政府在被征收人、承租人、房屋征收部门达不成补偿协议的情况下,作出被诉征补决定,对被征收人按照房屋重置成新价款进行补偿,对刘伟按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行货币补偿,并明确了搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费等事项,同时给予刘伟选择房屋安置的权利并提供临时周转用房。被诉征补决定作出后,在房屋征收范围内进行了公告。该政府作出被诉征补决定的内容和程序符合上述规定。

综上可以看出,本案中,该政府完全是依照法定的程序和内容做出的行政行为,所以该政府做出的行政决定是没有任何瑕疵的,作为行政相对人的刘伟应当按照该行政决定做出选择,所以法院对于本案的审判完全正确。


中国太远房地产律师网

中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名拥有成功办理房屋买卖纠纷、继承案件经验的专业律师组成房产诉讼专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量房屋买卖纠纷继承案件后,总结办理房屋买卖、继承案件的经验,之后又整理北京市各级法院审理房屋买卖、继承案件的判例及相关的法律法规,并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨,了解了法院审判尺度。律师团队作战,从庭前取证到庭审策略,都有制定详细的诉讼方案,确保全面维护委托人的合法权益。




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