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交付购房款后,因卖方原因不能过户怎么办?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-08-08 09:49


一、基本案情
1、原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除赵兴与刘凯2015年10月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令刘凯返还赵兴购房定金2万元。3、判令刘凯支付赵兴违约金31.6万元。4、判令刘凯支付赵兴因房价上涨而产生的房屋差价损失130万元。5、判令刘凯配合赵兴前往朝阳区税务部门办理涉案房屋的退税手续,刘凯在收到退款后7日内将税款交付赵兴,逾期按年利率24%计算日息(本判决书中的货币均为人民币)。事实和理由:2015年10月29日,赵兴与刘凯的代理人牛桂生通过A公司的居间介绍签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定刘凯(出卖人)以158万元整的成交价将其所有的北京市朝阳区408号房屋(京房权证朝私06字第XXXX号,以下称408号房屋)出卖给赵兴(买受人)。刘凯当日虽未本人到场,但派其代理人牛桂生手持经方正公证处公证的委托代理文书与赵兴签订合同。赵兴于当日即支付给刘凯代理人牛桂生2万元购房定金。合同还规定,出卖人与买受人应于2015年12月31日之前向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续,交易中产生的各项税费由赵兴承担。后该房产于2015年12月7日成功网签,网签价格为172万元,合同编号为C1137598。网签之后,赵兴于2015年12月10日收到了中国光大银行北京京广桥支行发出的《按揭贷款承诺书》和《中国光大银行零售授信业务批复》,写明光大银行认为买方(赵兴)具备申请按揭贷款的条件,同意发放120万元的商业贷款。赵兴于2015年12月23日在北京市朝阳区第六税务所缴纳了各项税款,包括契税17200元、个人所得税222293.35元,共计239493.35元。缴税时刘凯亲自带着相关资料到场协助办理缴税手续。后经协商,原被告于2016年1月14日在中国光大银行北京京广桥支行办理了资金监管手续,监管金额为35万元的首付款(首付款原本为38万,但减去了定金2万和刘凯拖欠的物业费1万),约定在过户完成后首付款即可解冻。2016年1月19日房产过户当天,经北京朝阳区不动产登记事务中心的工作人员告知,该房产处于被查封的状态,无法过户。刘凯当时表示自己根本不知道房子被查封了,她是诚意要卖给我们房子。而赵兴诚心买房,所以原被告于2016年1月20日在A公司的居间下签订了《补充协议》,规定原合同约定的办埋转移登记手续时间顺延至2016年3月10日前办理完毕,且刘凯将该房产交付给赵兴先行使用。但时间期满后,房屋依旧处于查封状态。刘凯一直保证说,她是诚意卖给我们房子,但她因为另一场给别人担保的案子,导致自己房子被查封,虽然在积极协商中,但案件进展没有那么快,想让我们耐心等待。为了表示诚意,刘凯还同意把首付款先还给我们(资金监管没有刘凯同意是不可能退还的),之后房产要交易时再重新办理资金监管。我们当时还在北京法院审判信息网上找到了她所说的案件(2014)朝民(商)初字第29158号和(2015)三中民(商)终字第02877号。我们因为结婚确实想买这套房子,再加上这套房子之前的所有手续都已经办完,就差最后的过户手续,只要房屋解封了,我们就能过户。但一直等到2016年11月份房子终于解封后,刘凯看到北京房价涨了不少,便不愿再卖给我们。协商无果之后,我们曾于2016年12月成功立案起诉刘凯要求赔偿。我们的案子将于2017年2月8日首次开庭,我们得到通知说刘凯在我们立案之前先起诉了我们,要求判定我们之间签订的合同无效。法院之所以一直没联系上我们,是因为刘凯的代理律师把我们的身份证号、手机号全都写错了。刘凯完全违背了契约精神和诚实守信原则,不愿履行自己签订的合约,却在知道房子快解封之前先行起诉我们,想方设法逃避责任。案件进展过程中,我们无法解除网签,更无法拿回已经上缴的24万税款,也无法申请保障性住房、公租房。这一年以来,北京房价依旧在上涨,赵兴根本无力购买同等状况的其他房产。想要申请强制过户,却发现408号房屋在2016年10月10日再次被查封。这都是由于刘凯的一系列作为导致的。试问在北京房价不断走高的情况下,如果刘凯很早就明确表示不愿卖房,要毁约,赵兴有什么理由要一直住在一个不属于自己房子里。而且刘凯先行起诉我们,刘凯的代理律师作为专业的执业律师,《房屋买卖合同》中清清楚楚写着我们的身份证号和手机号,他都能书写错误,让人不得不怀疑是有意为之。如果不是后来我们起诉,法院发现两个案件都是关于同一处房产,最终还是通知到了我们,我们也许连应诉的机会都没有。虽然赵兴并未实际支付全部房款,却在涉案房产处居住了将近两年,但这期间,该房产一且处于查封状态,根本无法出租,所以对刘凯不造成预期利益损失,而且当时是刘凯将房产提前交付给赵兴使用。而由于北京房价上涨,刘凯不愿再将房产卖给赵兴,已经有悖于契约精神,给赵兴造成了巨大损失。根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求予以增加。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十四条规定:“房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。”赵兴认为,在有效的房屋买卖合同履行过程中,由于出卖人拒绝履行合同,导致买受人需要支付的另行购房成本同之前签约的购房成本之间存在明显的价值差,已经远远高于合同规定的违约金,这种房屋差价是由于刘凯的违约行为造成的,应当作为赵兴所遭受的损失。刘凯必须给付赵兴房屋差价损失130万元,原因如下:赵兴购买刘凯的房屋位于小区的1号楼c座,共75.23平米,成交价为158万,折合单价2.1万元/平米。而从各大中介公司的成交价来看,2015年9月至12月1号楼的房屋价款介于单价1.97万元/平米至2.63万元/平米。408号房屋当时装修极为简单,室内家具数量少、陈旧且积尘(见当时看房拍摄的照片),刘凯只接受商贷或全款,不接受公积金贷款,而且各项税费(约24万元)均由赵兴承担,综合这些情况,原被告签订的房价完全符合市场价格。而涉案房屋于2017年6月曾被怀柔区法院挂在淘宝网上拍卖,当时稍专业的房屋评估公司对涉案房屋做了估价,为3180123元,折合单价4.2万元/平米。而距离现在最近的只有2017年9月19日由链家成交了一套1号楼的房屋,单价为4.2万元/平米。所以按照评估价格3180123元,刘凯遭受的房屋差价损失为160万元。赵兴认为当时的中介对此也负有责任,已另行起诉中介主张部分赔付,而刘凯应对赵兴的房屋差价损失承担主要责任,故赵兴主张刘凯承担130万元的房屋差价损失。而经赵兴咨询税务部门得知,虽然当时408号房屋的各项税款均由赵兴缴纳,但办理完退税手续之后,税款必须打入出卖人账户,而且会在两到三个月内打入。所以当原刘凯签订的《房屋买卖合同》解除后,刘凯应配合赵兴前往朝阳区税务部门办理涉案房屋的退税手续,并在收到退款后七日内将税款交付赵兴,逾期按年利率24%算日息。基于上述事实,赵兴认为,赵兴与刘凯代理人牛桂生之间签订《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,应属合法有效,刘凯未按合同约定按时交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)且房屋被查封,已构成根本违约。根据买卖合同约定,违约金按房屋交易总价的20%计算,刘凯应向赵兴支付违约金31.6万元,并退还先前赵兴支付的定金2万元。
2、被告辩称
刘凯辩称:牛桂生曾是刘凯向案外人耿X借款370万元的介绍人和受托代理人,并将刘凯三套楼房(含本争议408号房屋)作为借款抵押担保,且全权委托牛桂生承办本借贷抵押事宜。2015年5月408号房屋被法院查封,同年9月牛桂生利用其黑恶势力、暴力恐吓把该房屋原承租人黄先生赶走,并偷偷代表我低于市场一半价格把408号房屋卖给赵兴、谢平夫妇。事后牛桂生、赵兴一直拒绝告诉我卖房总价款数和拒绝我看该房屋买卖合同书。对他们拒绝我知道卖房信息非常愤恨,为此我拒绝配合协助赵兴办理交税等手续,因此也多次遭到牛桂生黑恶势力恐吓、侮辱等。期间牛桂生为侵占我三套房产和逼迫我协助赵兴办理交易手续,曾在其朝阳区办公室软禁我约8个多小时,我勉强偷跑出来,他们仍有四人跟踪我到昌平北奥小区我的家。就这样我每天过着东躲西藏的恐惧牛桂生黑恶势力生活。在赵兴从未向我支付过一分钱购房款情况下,其从牛桂生手中接管、无偿侵占我房屋至今26个月,损失我租金20多万元。因赵兴侵占该房屋存在耿X抵押债权,怀柔法院执行挂网拍卖该房屋。赵兴为阻止该房屋拍卖,向怀柔法院提起执行异议,迫使法院停止挂网拍卖该房。由于赵兴一直侵占着408号房屋不腾退,使我无法出售该房屋变现偿还借耿X款本金,所以一直承担该借款年息24%利息。房屋中介A公司将该房屋买卖合同挂网公示,同样阻碍我了再进行网挂交易。虽然该房屋还没卖出去,但比起前段时间价格降低了几十万元。我的上述损失,均与赵兴、谢平、牛桂生、A公司四被告恶意侵占和妨碍该房屋出售有直接关系。一、四被告应赔偿我房租损失行为表现。四被告违反法定强制性交易表现:《房地产法》38条2项“依法查封的房地产,不得上市交易”否则交易无效。四被告明知我408室房屋存在抵押权和明知该房屋被法院查封禁止上市交易,且明知未经抵押权人耿X书面同意低价出售该抵押房屋损害抵押权益,而四被告仍偷偷签订本房屋交易合同,导致本交易合同至今履行不能,证明四被告交易行为违法。房地产交易合同挂网公示行为,属房地产行政部门职权管辖,房屋中介明知该挂网公示事宜属于政府行政行为,但其越权将禁止本交易房屋合同擅自挂网公示,明显属恶意严重违法无效行为,所造成责任后果当属四被告承担。二、赵兴、谢平签订本房屋买卖合同,不符合善意交易规范要件。首先,本房产早在2014年被评估价190万元,其后一天一个价的飙升暴涨,直到本合同签订时2015年9月(市值价飙升至300多万元),本合同房价不但没涨,反而低于之前评估价以158万元成交,显然违背市场交易习惯和正常人买卖习俗,该买卖明显属于恶意交易。其次,本房屋买卖合同上显示存在耿X抵押权,如该房屋抵押债权没其他另两套楼房连带担保债权,先不谈房屋飙升的市场价,就低于评估价出卖也属于损害抵押权人利益,如未经抵押债权人耿X书面同意该价格出售,则属于恶意交易行为,属于无效交易范畴。再次,按正常人交易习惯,一般买房人签订合同后都要积极主动与卖房人交流搞好关系,以便卖房人挤时间积极配合协助其办理相关过户等手续,但赵兴却恰恰相反,其在签订本交易合同时,明知没商抵押权人书面同意,而低于评估价出售损害抵押权人利益违法,且明知该房屋早在前年评估价190万元,更明知之后房屋飙升的暴涨价,而明知我的电话号码,且我又不在本交易合同签订现场,其不电话核对我是否同意该价格出售?其仍以158万元价格签订合同,并在后来10个多月期间里,其和郭宝锋串通一直拒绝告诉我房屋买卖总额和拒绝让我看到房屋买卖合同书。直到多次电话和当面与赵兴沟通情况下,其才用手机拍照微信发给我本房屋买卖合同书,这时才知道我房屋卖掉时间和卖掉款额。一边牛桂生胁迫我所谓协助赵兴办理交易税款等事宜,一边长达十个月都拒绝我卖房价格和拒绝我看到买卖我房屋合同书,牛桂生、赵兴该行为实属于罕见的有悖常人买卖习俗,其行为符合恶意交易特征表现。三、赵兴、谢平诉求所谓损失,是其自己造成或自扩大损失。《合同法》第119条规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”首先本争议买卖房屋合同确认无效纠纷案仍正在审理中。且未确我是否构成违约。即使认定本交易合同有效或认定我违约,就赵兴自己扩大的损失,依法应当由其自己承担。如赵兴自己从房地产部门查询出本房产早于2015年5月查封不得交易,其仍于同年10月29日签订本交易合同和主动缴纳交易税等。其明知法定交易不能,其仍于2016年1月20日,伙同牛桂生等多人晚上找到我家,趁我老父亲刚出医院之际,胁迫我签写所谓延期交房协议。该继续妨碍我卖房的损失,同时也继续扩大其所谓交税、影晌买房等损失,均是故意扩大所谓的损失,责任当属其自承担。难以理解的赵兴夫妇:如赵兴、谢平按市场价格正常交易,其遇到房产被查封妨碍交易后,应当及时防止扩大损失,及时终止履行合同,及早退还占用我房产,并与我协商妥善处理其缴税等事宜。但赵兴却恰恰与正常人相反,其不但未按上述习惯去做,反而至今梦想着无偿侵占着我房屋阻止出售,其思维就是捡了个大便宜,即低于一半价格签了买房合同,不愿轻易终止履行。再就是有黑恶实力牛桂生做后盾,其无偿占用我房屋没人敢催其腾房。仍妄想法院判决该合同继续履行时机。《合同法》52、53条:恶意串通,损害…第三人利益;以合法形式掩盖非法目的行为无效。赵兴签合同、捡便宜时不通知我和抵押权人耿X,而履行合同受阻时,却带人找到我家里,并胁迫我索要个延期交房字据,此时其仍拒绝让我看到交易合同书和告诉我交易价。四被告行为符合恶意损害我和抵押权人的特征!
刘凯向本院邮寄《民事答辩反诉状》提出如下反诉请求:1、判令赵兴、谢平、牛桂生、A公司四被告连带赔偿408号房屋租金损失20.3万元。2、判令四被告连带赔偿刘凯支付贷款利息损失1844400元。因刘凯经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉,本院对其反诉按自动撤诉处理。
牛桂生述称:牛桂生作为刘凯的受托人,违约是刘凯自己单方面造成的,应当由刘凯自行承担责任。牛桂生就房屋是否出售给赵兴与刘凯有过交涉,双方发生争议,后续刘凯去公证处解除了对牛桂生的授权。另外,赵兴只支付了2万元的定金,牛桂生认为赵兴主张的诉讼请求过高,双倍返还定金即可。且赵兴已经长期无偿占有使用408号房屋,该房屋的年租金不低于8万元,赵兴已经因此获利,不应再主张损失。赵兴主张的机会成本,牛桂生认为房屋非投资,赵兴发现房屋无法交易后,可以选择退还税款和定金,另行购买其他房产,但是赵兴并没有另行购买其他房产,造成损失,应当由赵兴自行承担。
A公司述称:同意二原告第一项要求解除合同的诉求,其他的诉求不针对我方,我方不发表答辩意见。
二、法院查明
本院经审理认定事实如下:刘凯于2006年10月29日登记为408号房屋所有权人。2014年12月10日,刘凯给牛桂生出具经北京市方正公证处公证的《委托书》,内容为:委托人刘凯是408号房屋所有权人,因事务繁忙,故委托牛桂生为我的代理人,全权代表我办理如下事项:1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形;在符合相关法律政策的前提下,代为办理预约还款并提前偿还借款,领取解押材料、签署相关文件,代为解除抵押手续,并领取解押后的房产证及相关解押材料;2、在符合依法出售的前提下,代为核查房源,代我们办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房交税、退税等相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续,代为调取原始购房合同及契税发票,代为交付房屋,代为处理房屋内财产,代为办理房屋核验,代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字,代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件;代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件,且代收房款,提款手续;3、代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜,代为签署抵押协议,并领取抵押后的房产证及他项权利证;代为办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜,签署解押协议,并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件;4、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜,签署相应申请材料,领取变更后的房屋所有权证。受托人牛桂生在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认,并承担由此产生的一切法律后果,受托人可多次重复使用本委托书。委托期限:自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。
2014年12月10日,408号房屋上设立了抵押登记,抵押方式为一般抵押,抵押权人为耿X。
赵兴与谢平于2015年11月4日登记结婚。2015年10月29日,经A公司居间介绍,牛桂生代理刘凯(卖方)与赵兴(买方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:刘凯将408号房屋出售给赵兴,成交价158万元;买方于签约当日支付定金2万元,买方向商业银行拟贷款130万元;交易房屋有抵押,卖方于2015年12月31日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续;出卖人应当保证房屋没有产权纠纷,未被限制转让,如任何一方因违反承诺,导致不能办理必要手续及房屋产权转移登记的,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。赵兴于签约当日支付了定金2万元,牛桂生给赵兴出具了收据。
2015年12月7日,双方的买卖合同办理了网上签约手续,网签合同成交价为172万元。刘凯配合赵兴及其配偶谢平办理了按揭贷款手续,以408号房屋为抵押拟向光大银行贷款120万元用于支付购房款,2015年12月,光大银行审批同意发放该贷款。2015年12月13日,刘凯与赵兴共同前往税务机关办理了408号房屋买卖缴税手续,赵兴出资代刘凯缴纳了契税17200元、个人所得税222293.35元,缴税税基均为172万元。2016年1月14日,刘凯与赵兴办理了首付款资金监管手续,将35万元首付款打入了刘凯名下光大银行账户。
2016年1月,刘凯与赵兴一同前往过户大厅办理过户手续时,发现因刘凯涉及诉讼导致408号房屋被法院查封,无法办理过户。
2016年1月20日,刘凯(甲方、出卖人)、牛桂生(甲方代理人)、赵兴(乙方、买受人)、A公司(丙方、居间方)签订《补充协议》,约定:鉴于甲乙双方经丙方居间就408号房屋签订了房屋买卖合同及补充协议,现双方就未尽事宜做出如下补充:1、因甲、乙双方在办理完网签手续、贷款手续及缴税手续后,上述房产被司法查封,无法办理转移登记手续,甲乙双方决定:原合同约定的办理转移登记手续时间顺延至2016年3月10日前办理完毕。其他事项,双方按照原房屋买卖合同及原补充协议规定的执行。2、签订此补充协议二日内,甲方将此房交付给乙方。3、本协议一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,具有同等法律效力,原合同与原补充协议与本补充协议不一致的以本补充协议为准。牛桂生于签署《补充协议》当日将408号房屋交付赵兴使用。
因无法办理过户,经双方协商,刘凯配合办理手续,于2016年3月25日将资金监管账户中的35万元首付款退还给了赵兴。刘凯于2016年8月16日出具《声明书》,撤销了就出售408号房屋一事对牛桂生的委托授权。
408号房屋产权登记信息显示,因刘凯涉及民事诉讼及执行案件,408号房屋于2015年1月6日被北京市怀柔区人民法院(以下称怀柔法院)查封,2015年5月20日、2016年10月10日又被我院轮候查封。怀柔法院曾于2017年在淘宝网对408号房屋进行司法拍卖,当时408号房屋经过评估的起拍价为3180123元。因赵兴申请执行异议,怀柔法院于2017年6月撤回了拍卖委托。
刘凯于2016年10月起诉赵兴、谢平,要求确认刘凯与赵兴签订的408号房屋买卖合同无效。案件经我院审理于2017年10月30日以(2016)京0105民初63662号民事判决书驳回了刘凯的诉讼请求。刘凯提起上诉,二审于2018年3月5日维持原判。
上述事实,有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
三、法院判决
1、原告赵兴与被告刘凯于2015年10月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除。
2、被告刘凯于本判决生效之日起30日内向原告赵兴、谢平返还购房定金二万元。刘凯于本判决生效之日起10日内配合赵兴前往税务部门办理北京市朝阳区408号房屋的退税手续,并在收到退款后7日内将契税一万七千两百元、个人所得税二十二万二千二百九十三元三角五分交付赵兴。如刘凯未按时配合办理退税并将税款退还赵兴,从逾期之日起以税款总金额二十三万九千四百九十三元三角五分为基数,按照月利率2%的标准向赵兴支付利息至刘凯将税款二十三万九千四百九十三元三角五分退还赵兴之日止。原告赵兴、谢平于本判决生效之日起30日内将北京市朝阳区北苑路13号院1号楼C单元408号房屋返还被告刘凯。
3、被告刘凯于本判决生效之日起30日内向原告赵兴、谢平支付违约金三十一万六千元。
4、驳回原告赵兴、谢平的其他诉讼请求。
四、律师点评
刘凯与赵兴签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。刘凯要求确认合同无效的请求已经法院生效判决予以驳回,刘凯在本案中所提买卖合同无效的答辩意见均无事实和法律依据。对于刘凯所称牛桂生胁迫、欺诈刘凯并损害其利益一节,刘凯可与牛桂生另行解决。
买卖合同签订后,赵兴如约履行了付款义务,因刘凯涉及民事诉讼,导致408号房屋被司法查封,无法办理过户手续。因刘凯违反合同约定义务,导致赵兴无法实现合同目的,赵兴要求解除买卖合同的诉讼请求有事实和法律依据。赵兴要求刘凯返还定金2万元的诉讼请求有事实和法律依据。赵兴要求刘凯配合办理退税手续,将税款返还赵兴,如逾期应支付利息的诉讼请求有事实和法律依据,本院予以支持。赵兴亦应将408号房屋返还刘凯,并配合解除该房屋的买卖合同网签登记手续。
双方合同约定,在因出卖人未履行权利瑕疵担保义务而导致无法办理房屋产权转移登记的情况下,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。赵兴依据该项合同约定,要求刘凯支付违约金31.6万元的诉讼请求有事实和法律依据。
对于二原告要求刘凯赔偿房屋差价损失130万元的诉讼请求,二原告在2016年1月已发现408号房屋被查封,应当及时采取措施减少损失。但二原告仍要求继续履行合同,未采取适当措施。且二原告从2016年1月20日起接收408号房屋并使用至今,考虑到该房屋租金水平,二原告因居住房屋所获利益以及本院判决支持的违约金数额已可以弥补二原告的合理损失。
 
 



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