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房产律师靳双权点评一起军产房纠纷案件

来源:  作者:腾房纠纷网  时间:2018-08-15 14:26


 

         房产律师靳双权点评一起军产房纠纷案件

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

一、基本案情

1、原告马原诉称:2012年4月2日,其与刘雁之在龙恒公司居间下,就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》《居间服务合同》。后其向刘雁之支付定金1万元并承担居间费5万元。但截至目前对方认为协助自己办理过户手续。其认为涉案房屋不能过户不属于不可抗力,是刘雁之未尽到注意义务,是根本违约,应当为房屋溢价承担损失,并且应当承担违约责。龙恒公司作为房产中介也未尽到注意义务,应当退还中介费。

    2、被告刘雁之辩称:同意解除合同及补充协议,同意返还马原定金1万元,但不同意赔偿违约金及律师费。合同签署后,涉案房屋不能过户是政策不允许,属于不可抗力,其没有过错,不应该承担责任。马原的居间费应向龙恒公司主张,是其提供的服务有瑕疵,当其得知房屋不能过户时,龙恒公司称自己有关系,可以保证过户,马原对此明知。

二、法院查明

一审法院审理认为:本案合同标的即涉案房屋系军产房屋,马原、刘雁之双方对于军产房的房屋买卖合同,损害了社会公共利益,应属无效。无效的合同自始没有法律效力故因该合同取得的财产,应当予以返还。而居间服务合同与本案并非同一法律关系,法院不予处理,马原可另案主张。

二审法院查明:2001年2月1日,刘雁之与北京日隆工程队签订的《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》约定:工程队将诉争房屋出售给刘雁之,其拥有全部产权;购房住用5年后,可上市交易,在同等条件下,该工程队有优先购买、租用权等。后刘雁之取得涉案房屋产权,性质为私房。后2012年4月2日,马原与刘雁之签订房屋买卖合同,约定:马原购买刘雁之所有的诉争房屋;房屋权属性质为已购公房;自合同签订之日起60日内,办理过户手续。马原未能在60日内取得房屋所有权证书的按照下列方式处理:1、由于卖方责任,买方有权选择解除合同或继续履行合同。买方选择解除合同的,卖方应自解除合同通知送达之日起10日内退还马原全部已付款项,支付房价款20%的违约金,并承担买方因履行合同所支付的全部直接费用等。同日,买卖双方与中介公司签订了《居间服务合同》马原支付5万元居间费给龙恒中介公司。法院后经调查发现涉案房屋不能上市交易,之后刘雁之提交2013年3月15日由工程队出具的《放弃房屋优先购买权声明》,二审审理中,马原认可其在购买诉争房屋时即已知晓诉争房屋需办理相关上市交易手续。另,本院曾到北京市东城区房屋管理局调查核实相关情况,经查,现诉争房屋档案已转至该局,对于诉争房屋能否上市交易,该局工作人员表示诉争房屋目前系按照央产房上市交易相关政策进行管理,需办理房屋上市交易相关手续后方能出售。

三、法院判决

一审判决:

1、判决生效后七日内,刘雁之返还马原定金一万元;

2、驳回马原的其他诉讼请求。

二审判决:

1、维持一审判决第一项;

2、撤销一审判决第二项;

3、解除马原与刘雁之于2015年4月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

4、驳回马原的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权点评

房产律师靳双权点评:

本案中,诉争房屋虽原为军产房,但刘雁之已通过成本价购买了该房屋并拥有全部产权,故办理完毕房屋上市交易相关审批手续后即可上市交易,因此原审法院以诉争房屋系军产房屋、马原与刘雁之之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益为由认定合同无效,处理不当。马原与刘雁之签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。

诉争房屋现阶段尚无法办理上市交易的相关手续,导致马原与刘雁之之间的房屋买卖合同无法继续履行,现马原要求解除其与刘雁之之间的房屋买卖合同及刘雁之返还1万元定金,刘雁之亦同意解除合同及返还1万元定金,能够得到支持。

关于马原要求刘雁之支付违约金及赔偿律师费的上诉请求,鉴于马原在购买诉争房屋时即已知晓该房屋尚需办理上市交易相关手续,双方之间的房屋买卖合同无法继续履行、诉争房屋未能办理过户手续亦因不能办理上市交易手续所致,现马原仅以刘雁之未依约办理房屋过户手续为由要求刘雁之支付违约金及赔偿律师费的上诉请求,理由不充分,因此法院法院支持其诉讼请求。

关于马原要求解除其与龙恒公司之间的居间服务合同并要求龙恒公司承担连带责任的上诉请求,因居间服务合同与本案所涉及的房屋买卖合同并非同一法律关系,因此法院无法支持其诉讼请求,其可另行主张。

综上,二审法院的判决是完全正确的。

 

                                                                              中国太远公房房地产律师网

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