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侵犯承租人优先购买权的房产案件

来源:  作者:腾房纠纷网  时间:2016-10-21 00:00



房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起侵犯承租人优先购买权的房产案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

 

一、基本案情

李庆生系李建叔叔。19942月,李建因原住房被拆迁因此被安置在1201号房屋。2009年,李建将房屋委托给李庆生对外出租。20091122日,李庆生在未经过李建同意的情况下,伪造相关证明,与基建公司签订公房买卖契约,以成本价70000元的价格购买涉案房屋。后,李建向法院提起诉讼,请求法院判令确认李庆生与基建公司签订的公房买卖契约无效。法院经过审理后认为,李庆生无权处分他人财产,权利人未追认并且其后也未取得处分权,因此公有住房买卖契约无效。现程辙对该判决提起第三人撤销之诉,要求法院撤销该判决。

2013年629日,李建不服住建委作出的房屋登记行为,向法院提起行政诉讼,李庆生为该案第三人。法院经过审理认为,住建委作出房屋所有权转移登记行为的主要事实依据是上述李庆生与基建公司签订的公房买卖契约,现该契约已经被法院确认为无效,住建委作出的房屋所有权转移登记行为已无存在的事实依据,应当撤销。现在该判决已经生效。

2013年,李庆生之妻吴芳将李庆生、程辙起诉至法院,要求撤销李庆生与程辙于2011424日就涉案房屋签订的房屋买卖合同改无效。法院驳回了吴芳的全部诉讼请求。后吴芳上诉有撤诉。201363日法院告知程辙关于李建诉李庆生一案的判决情况,并于720日组织双方对该判决进行质证,李庆生未提及上述行政诉讼。

程辙于201418日提起诉讼,请求法院判决撤销李建诉李庆生案的判决结果;20131125日才从李庆生代理人处听说该行政诉讼。经查,涉案房屋仍然登记在李庆生名下。

 

 

二、法院审理

一审法院经过审理后认为:涉案房屋是李建承租单位公房,单位出售时有优先购买权,但是不能认为李庆生与基建公司签订的房屋买卖合同因为侵犯了李建承租人的优先购买权就属于无权处分,合同并不当然无效,因此法院认定李庆生与基建公司之间签订的合同无效是错误的,之后的行政诉讼基于此判决作出的判决也是错误的,因此一审法院撤销了李建诉李庆生案判决主文。

李建不服一审判决,上诉至二审称,程辙的起诉已经超过了诉讼时效;程辙作为第三人撤销之诉主体不适格;李庆生不具有公房购买人资格。

 

三、法院判决

一审判决:

撤销李建诉李庆生案民事判决书中基建公司与李庆生于20091122日签订的1201号公有住房买卖契约无效主文内容。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

 

 

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评:

本案争议焦点有三个问题,逐一论述如下:

(一)程辙是否本案适格原告

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定,对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经过审理,诉讼请求成立的,应当改变或撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。

第三人撤销之诉应符合以下主体条件:1、主体为有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人但与案件处理有利害关系。2、第三人因不能归因于自己的原因未才加诉讼。3、第三人知道或应当知道其权益受损六个月内。第三人撤销之诉应符合的实体条件:1、撤销对象为已发生法律效力的判决、裁定和调解。 2、有证据证明发生法律效力的判决书、裁定、调解书部分或全部内容错误。3、生效判决、裁定、调解的错误内容损害第三人民事权益。

程辙与李庆生签订的购房合同约定程辙享有对涉案房屋请求交付特定物并转移所有权的债权,李建起诉确认公有住房买卖契约无效并据此请求恢复对该特定物的物权,两者相互排斥,后者的民事判决书确认李庆生与基建公司订约无效使得李庆生取得该房屋初始登记的基础不复存在,必然导致程辙丧失履行其与李庆生的房屋买卖合同取得该房屋产权的可能。程辙虽对《公有住房买卖契约》的效力问题并无独立的请求权,但该案件处理结果同他有法律上的利害关系,因此程辙属第三人,有权提起第三人撤销之诉,原告主体适格。李建主张因程辙享有的权利是合同债权就不应当以第三人撤销之诉程序保护,没有法律依据,亦不符合第三人撤销之诉制度的立法目的,法院不予支持。

 

(二)程辙的起诉是否超过法定起诉期限

根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第292条规定,第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的,应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出。

据此,第三人撤销之诉的起诉期限应当自原告知道或应当知道其民事权益受到损害之日起算,本案中程辙自知道李建诉李庆生案民事判决为依据请求法院撤销李庆生名下的产权登记之日起,应当知道该判决损害程辙民事权益。根据本案查明的事实,截至20137月法院审理吴芳一案期间,尚无证据证明程辙知道李建欲撤销李庆生的产权证,自此至程辙提起第三人撤销之诉之日,未超过六个月的法定期限。

 

(三)李建诉李庆生案民事判决是否错误。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形,包括:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

李建在诉李庆生案中要求确认合同无效的理由是,李庆生无权签订公有住房买卖契约,严重侵犯了李建的合法权益;李建在本案审理中经法院释明表示,其主张合同无效的理由是,李庆生以欺诈方式签订合同,侵害了李建对承租公房的权利。对此,法院认为,基建公司作为房屋的所有权人,有权出售房屋,李建以无权处分为由主张合同无效没有法律依据,以欺诈为由主张合同无效又无证据证明该合同侵害了国家利益,该合同亦无其他应当认定无效的情形。因此,该案民事判决确认《公有住房买卖契约》无效是错误的,应予撤销。

综上所述,因为李建诉李庆生案裁判主文中关于李庆生与基建公司之间签订的买卖合同并非无效,以此该房屋所有权仍归李庆生,同时程辙完全符合第三人撤销之诉的主体和程序要求,因此其有权提起第三人撤销之诉。因为前述买卖合同有效,所以程辙与李庆生之间签订的房屋买卖合同有效。故,法院的判决是正确的。

 


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