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资深房产律师点评一起公房拆迁纠纷案件

来源:  作者:腾房纠纷网  时间:2016-10-18 00:00



房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

一、基本案情

张铁柱和安翠莲于1972年8月19日登记结婚,二人系再婚,后二人于1989年2月22日协议离婚。安翠莲再婚前生有一女陈安安,陈安安和王强辉系夫妻。1201号房屋系汽修厂公房,王强辉于1997年取得1201号房屋的承租权。后王强辉于2006年1月5日向汽修厂提交了转户申请,载明,其愿意将户主为自己的涉案1201号房屋转户到张铁柱名下,其上显示王强辉的签字和手印。双方均认可该转户申请的真实性。至此,张铁柱成为涉案房屋的承租人。

张铁柱离婚后于1989年到1997年独自在涉案房屋居住,后于1997年至2009年和安翠莲共同居住;张铁柱未明确告知陈安安和王强辉其离婚的事实;张铁柱作为1201号房屋的被拆迁人签订了安置补偿协议。关于承租人变更的理由,陈安安、王强辉主张因当时自己居住在安翠莲承租的1203号房屋,且当时陈安安、王强辉明确表示保留了以后相关拆迁利益的前提下才同意母亲安翠莲的请求。张铁柱表示双方没有关于拆迁利益分配的约定,诉讼中陈安安和王强辉亦未向法院提交相关证据。

经询问,汽修厂无法提供该公司一名职工只能取得一套公房承租权的规定。

 

二、法院审理

法院经过审理后认为本案的焦点在汽修厂将涉案房屋的承租人变更为张铁柱的行为是否构成欺诈而导致房屋租赁合同无效。法院根据原被告之间的关系,变更房屋承租人的理由,认定变更承租人时不存在欺诈行为。所以租赁合同有效,张铁柱有权签订拆迁安置补偿协议。

陈安安、王强辉、安翠莲不服上诉至二审称,王强辉、陈安安在不知情的情况下将房屋转让给张铁柱,该行为违反了汽修厂对公房的管理制度,即租赁期间内与原承租人在同一户籍共同居住一年以上,无其他住房,且是家庭成员,按汽修厂的政策才可以变更承租人,张铁柱并未与王强辉共同居住一年以上,实际上当时张铁柱与安翠莲已经离婚,不属于家庭成员。张铁柱也是汽修厂职工,已经占有了一套公房,再占有涉案房屋违反了汽修厂的规定。

 

三、法院判决

一审判决:

驳回陈安安和王强辉的诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

 

 

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评:

当事人合法权利依法应受到保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案争议的焦点在于汽修厂将张铁柱变更为1201号房屋承租人的行为是否构成欺诈而导致租赁合同关系无效。关于是否构成欺诈,法院认为关键在于安翠莲和张铁柱是否虚构或隐瞒事实导致当事人做出了错误的意思表示。本案中,张铁柱离婚后曾独自居住8年左右,后和安翠莲共同生活,但根据王强辉提交的转户申请明确载明王强辉在全家人一致同意的基础上才将1201号房屋承租人变更为张铁柱,综合考虑张铁柱、安翠莲和陈安安之间的关系及陈安安、王强辉陈述变更承租人的理由,法院认为陈安安、王强辉提交的证据不足以确认张铁柱在承租人变更过程中存在欺诈的故意。

关于欺诈是否构成合同无效,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;……”。本案中,陈安安和王强辉认为张铁柱存在欺诈行为侵害其利益,故要求确认租赁合同关系无效的请求,不符合法律相关规定,对此法院不予采信。需要指出,陈安安、王强辉在诉讼中表示汽修厂明确一名职工只能取得一套公房承租权,但该公司未向法院提供相关证据,且其主张也没有事实和法律依据,对此法院不予采信。

二审中,陈安安、王强辉、安翠莲均未提交新证据。对于陈安安、王强辉、安翠莲主张王强辉把房子转给张铁柱承租,违反了汽修厂对公房的管理制度一节,二审中,陈安安、王强辉、安翠莲提交汽修厂公有住宅租赁合同文本,该合同制约的是合同相对方,陈安安、王强辉、安翠莲以此为依据,要求确认张铁柱和汽修厂就1201号房屋签订的租赁合同关系无效,缺乏法律依据,法院不予支持。

 

 

中国太远公房房地产律师网

 

    太远公房专业律师网是中国首家专业办理“公房纠纷”案件的律师服务团队品牌!由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由全国十佳房地产杰出律师靳双权领导数十名拥有成功办理公房案件经验的专业房产律师组成。团队律师是在成功代理大量公房纠纷案件后,总结代理此类案件的经验,系统整理北京市各级法院审理公房案件的判例及相关的法律法规,掌握法院审判尺度。律师团队秉承“集体研究、群策群力、严谨认真”的工作作风,为客户制定详尽、合理、实用的诉讼方案,切实维护客户的合法权益。



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