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房屋的买卖过程中,第三人未支付房屋首付款,是不是不应该取得系争房屋的产权?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-09 23:18


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

原告张翠诉称,与被告李明系母子关系,俩人共同居住上海市白丽路,2013年被告瞒着原告通过售后公房买卖的形式将系争房屋买为产权房,产权登记在被告李明名下。嗣后,被告又将系争房屋出售给第三人田云,并完成过户手续。现原告认为系争房屋售后公房买卖的过程有违相关规定,遂诉至本院要求确认系争房屋的公有住房出售合同无效。

被告辩称

被告李明辩称,被告为筹钱,遂请中介公司办理了系争房屋的售后公房买卖手续,房屋产权登记在被告名下后,被告为申请银行贷款与第三人田云签订了系争房屋的房地产买卖合同,并办理了系争房屋的过户手续,目前系争房屋的产权登记在第三人田云名下。被告由此申请获得银行贷款人民币580000元。被告取得银行贷款后将款项交给当时的女朋友杨丽华,系争房屋的银行贷款由第三人田云偿还。

第三人田云述称,被告急于筹钱表示不要首付款,第三人认为价格合理才购房的。第三人不知售后公房买卖存在问题。第三人申请的银行贷款已打入被告李明账户,第三人一直按期还款。系争房屋的买卖手续合法,应为有效。

第三人兴业银行股份有限公司上海普陀分行述称,第三人是基于房产登记取得抵押权的,第三人的抵押权是合法取得,请求法院保护第三人的合法权益。

本院查明

经审理查明,原告和被告李明系母子关系。坐落上海市白丽路房屋的承租人为被告李明,户籍在册人员为原告和被告李明。2013年4月16日出具的《职工家庭购买公有住房协议书》载明:本户房屋坐落普陀区桃浦街道白丽路。房屋承租人或受配人姓名李明,经与本户同住成年人协议一致,同意购买上述房屋……落款处有夏宝珍和李明签名盖章。同日出具的《本户人员情况表》家庭成员(以户口簿为准)一栏载明:李明、夏宝珍(2001年5月15日报死亡)。嗣后两被告签订了《上海市公有住房出售合同》,被告李明支付了购房款计人民币16884元(房款人民币15883元,维修基金人民币1951元)。2013年4月27日,系争房屋的产权登记在被告李明名下。2013年5月9日,被告李明和第三人田云签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》,合同约定房屋成交价为人民币920000元。第三人田云为此向第三人兴业银行股份有限公司上海分行普陀支行申请银行贷款,获批后所得银行贷款人民币580000元直接划入被告李明的银行账户。2013年7月22日,系争房屋的产权登记在第三人田云名下。第三人田云自2013年6月起偿还第三人兴业银行股份有限公司上海分行普陀支行银行贷款至今。现原告认为其作为系争房屋的同住人,被告李明未经其同意购买系争房屋的行为应为无效,遂诉至本院要求判决支持如其诉请。

庭审中,第三人田云表示,至2014年3月,已付银行贷款人民币30741.18元。若《上海市公有住房出售合同》无效使得《上海市房地产买卖合同》被判无效,则被告李明应归还第三人已付的银行贷款。

第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行称,截止到2014年4月2日,第三人尚欠本金余额为人民币570970.87元。

本院认为

本院认为,庭审查明,被告李明办理系争房屋售后公房买卖时,户籍在册人员为原告和被告李明。但被告李明办理售后公房买卖手续时提供被告上海光明企业(集团)有限公司的《职工家庭购买公有住房协议书》中却没有原告的签名和盖章,而在该协议落款处盖章的夏宝珍已去世多年,因此协议未能反映当时真实的居住情况。被告上海光明企业(集团)有限公司根据该份并非出自当事人真实意思表示的协议书与被告李明签订的《上海市公有住房出售合同》应为无效。根据相关法律规定,无效的民事行为自始无效,因无效合同取得的财产应当予以返还。由于被告李明在取得系争房屋产权后即与第三人田云就该房屋签订了买卖合同,但在该房屋的买卖过程中,第三人未支付房屋首付款,即取得系争房屋的产权,因此第三人田云对系争房屋产权系非善意取得。故被告李明和第三人田云之间的《上海市房地产买卖合同》亦应为无效,双方对合同无效均存在过错。合同被认定无效后,双方应返还各自所得。被告应将因买卖合同而取得的房款人民币580000元返还第三人田云。由于系争房屋实际并未交接,故不存在返还问题。现系争房屋设定了抵押,第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行愿在第三人田云付清银行贷款后及时清除抵押权,无不妥,本院应予支持。被告李明应在第三人田云付清第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行银行贷款后及时与第三人田云结清相关款项。在被告李明与第三人田云结清银行贷款后,第三人田云应及时协助被告李明办理产权过户手续。被告上海光明企业(集团)有限公司在系争房屋产权恢复至被告李明名下后,及时办理相关手续,将系争房屋承租人恢复原状,并退还所收的购房款计人民币16884元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告李明与被告上海光明企业(集团)有限公司签订上海市白丽路房屋的《上海市公有住房出售合同》无效;

二、被告上海光明企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告李明支付的上述房屋的购房款人民币16884元;

三、被告李明和第三人田云签订的上海市白丽路的《上海市房地产买卖合同》无效;

四、被告李明应于本判决生效之日起十日内返还第三人田云购房款人民币580000元;

五、第三人田云应于本判决生效之日起十日内付清第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行的银行贷款(具体数额以兴业银行股份有限公司上海普陀支行出具的单据为准);第三人兴业银行股份有限公司上海普陀支行应在第三人田云结清银行贷款后十日内办理撤销上海市白丽路房屋的抵押手续;

六、在第三人兴业银行股份有限公司上海支行清除上海市白丽路房屋抵押权后十日内第三人田云应协助被告李明办理上述房屋产权变更手续,将房屋产权过户至被告李明名下;

七、被告李明在上海市白丽路房屋产权登记在其名下后十日内协助被告上海光明企业(集团)有限公司办理前述房屋产权撤销恢复原状的手续。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

 



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