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原告以较为合理的对价购买的案涉房屋是合法的吗?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-09 23:02


原告诉称
原告诉称:2001年6月6日,原、被告签订《购房协议》一份,约定被告将位于绵阳市涪城区的房屋以32000元的价格出售给原告,并负责将房屋产权证和土地使用证过户给原告。合同签订后,原告依约分两次将购房款交给了被告,被告也依约将房屋交付给原告占有、使用,但至今未将房屋产权证和土地使用证过户给原告。原告遂诉至本院,请求判决:1、依法确认2001年6月6日双方签订的《购房协议》合法、有效;2、判令被告立即将涪城区御营路御营小区7幢4楼2号的房屋所有权证和土地使用权证过户给原告;3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告张亮辩称:张亮没有和原告签订过购房协议,对秦京与原告签订的购房协议不予追认,请求确认该协议无效,驳回原告的诉讼请求。
被告秦京辩称:我方认为购房协议无效,因为秦京系无权处分张亮的案涉房屋。
本院查明
经审理查明:2001年5月16日,被告秦京以张亮的名义从绵阳市房产总公司购得位于绵阳市涪城区的房屋一套,成交价款为12134.77元。同年6月6日,秦京再次以张亮的名义与原告签订《购房协议》一份,约定甲方(张亮)将上述房屋出售给乙方(原告张巧),约定价款为32000元,该款在签订协议时由乙方一次性支付给甲方,乙方付款的同时,甲方将《直管公房买卖契约》、发票、身份证复印件等手续交乙方保存。此外,双方还就权属登记作如下约定:“甲方负责将房屋产权证、土地使用证过户给乙方,所发生的一切费用由乙方承担。甲方向乙方只提供领证及办理过户的一切手续,并保证所出售的房屋合法,保证能办理两证。否则,甲方退还乙方的房款”。当日,原告向被告秦京支付购房款30000元,由秦京出具收条为凭。同时,秦京按协议约定将《直管公房买卖契约》、发票、加盖张亮私章的张亮身份证复印件交由原告保管,并将案涉房屋的钥匙交付给原告。2011年7月10日,原告向秦京支付剩余购房款2000元。
另查明,原告于2001年6月6日取得案涉房屋钥匙后即占有、使用该房屋(自用、出租等)至今。2003年5月13日,原告向绵阳市地方税务局第一征收分局申请缴纳了案涉房屋买卖的相关税费。
又查明,该房屋使用的水、电、气帐户客户名称均系原告。2008年5.12汶川地震后,国家为房屋受灾群众发放的救灾款也由原告领取,二被告对此未提出异议。
又查明,2002年2月6日,绵阳市房产管理局为张亮办理了案涉房屋的房屋所有权证书,此后,秦京将该证书交给原告。2006年5月31日,绵阳市国地资源局为张亮办理了案涉房屋的国有土地使用权证书,目前,该证书由原告持有。
再查明,2006年,原告取得上述证书后找到被告张亮,要求其协助原告办理案涉房屋的权属转移登记,张亮则让原告找秦京。此后,原告多次找到秦京协商均未果。为此,原告遂诉来本院,请求判如所请。
庭审中,张亮称其委托秦京代为管理案涉房屋,如出租、使用等,但未委托其出售房屋,所以原告找到其要求办理转移登记时其表示让原告找秦京,还称此后其没有主动找过原告。秦京则将称张亮请其代管案涉房屋,因其缺钱,就自行做主将该房屋出售给原告,张亮对此并不知情。后来原告于2006年找到张亮,要求办证,张亮拒绝后,其就想既然张亮不同意,就把钱退给原告,原告退回房子就行了。但此后其未找原告退款,也未要求原告向其返还案涉房屋。
上述事实,有原、被告陈述、当事人身份证明、《直管公房买卖契约》、《购房协议》、身份证复印件、收条、完税证、收据、《绵阳市地方税务局第一直属征收分局关于同意免征张亮转让普通住宅应纳的营业税、土地增值税的批复》、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、租房协议、绵阳震后房屋安全鉴定报告、交易明细、证人证言、本人住房情况说明等证据经庭审质证,在卷佐证。
本院认为
本院认为,原告以较为合理的对价购买张亮所有的案涉房屋,并由被告秦京代张亮与原告签订购房协议,该协议系原告和秦京的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,对此,原、被告均不持异议。
在该协议缔结过程中,秦京虽未向原告出具张亮的书面授权书,但秦京与张亮系父子关系,其代理张亮处分房屋,符合常理。且事实上秦京已代张亮购买了案涉房屋,持有购买该房屋的合同、票据原件及钥匙,并向原告交付了加盖张亮私章的身份证复印件,这进一步让原告确信其得到了张亮的授权。在此情形下,原告才与秦京签订案涉协议,并足额支付购房款。由此可知,原告在与秦京签订该协议时,是善意且无过失的。即使曾国未获张亮授权,对原告而言,秦京的行为也构成表见代理,依法应由被代理人张亮承担相应的法律后果。
综上,被告秦京代理张亮于2001年6月6日与原告签订的《购房协议》合法有效,对张亮具备法律约束力。原告的该项诉讼请求与事实相符,于法有据,本院予以认可。
被告张亮辩称其未向秦京授权出售房屋,对秦京与原告签订协议一事也不知情,对该协议也不予追认,故要求驳回原告的诉讼请求。对此,本院认为,即使秦京在出售房屋前未征得张亮同意,事后也未向其告知实情。但张亮最迟也应当在2006年原告要求其协助办理权属过户登记时知晓此事。然而其除不协助原告办理权属转移登记外,在此后长达八年间未以房屋所有权人的身份向原告主张过权利,默认原告对其房屋进行占有、使用、收益和处分。依照最高人民法院关于适用《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第十二条之规定,应当视为其以行为对案涉协议进行了追认,故被告张亮的该项抗辩不成立,本院不予采纳。
该协议签订后,被告秦京代张亮按约履行了交付房屋的义务。但从2006年6月其取得案涉房屋房屋所有权证书和国有土地使用权证书后至今仍未为原告办理权属转移登记,应属违约。现原告主张被告张亮为其办理权属转移登记,既符合法律规定也合乎合同的约定,被告张亮应当依法依约履行。原告的该项诉讼请求成立,本院予以支持。
为维护当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第十二条之规定,判决如下:
裁判结果
一、确认2001年6月6日被告秦京代被告张亮与原告张巧签订的《购房协议》合法、有效;
二、被告张亮于本判决生效后立即协助原告张巧办理位于绵阳市涪城区房屋的权属转移登记。
 



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