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二手房律师靳双权浅析一起二手房买卖合同纠纷

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-05-05 17:45


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告郑女士、王先生起诉称:2015年3月15日,我方与两被告签订了二手房买卖合同,约定被告将位于乙区L街道XX小区一期12号楼1505号的房产作价169万元整的价格出售给我方。合同签订后,我方支付了5万元定金,该定金监管在甲市Z房产交易有限公司,其后我方依约于2015年3月31日向K银行甲市分行个人金融部转账人民币46万元整作为按揭贷款的首期款,并支付了4850元费用给担保公司赎楼,还支付了三万元中介费。2015年5月4日第三人Z房产公司的工作人员通知我方和被告双方于5月6日上午九点到国土局办理过户手续,但两被告以该房屋的市价上涨50多万元为由,拒绝办理过户,经过第三人的员工和我方的多次催告,两被告仍拒绝办理过户。所以请求法院判令:1、两被告继续履行合同,将涉案房产过户至我方王先生、郑女士名下,并按期交房;2、两被告承担逾期交付房屋期间的违约责任,支付逾期期间的违约金30万元;3、本案全部诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告关女士、黄先生答辩称:原告未履行合同义务,已经解除《甲市二手房买卖和居间服务合同》。原告与我方签订附有定金条款的《甲市二手房买卖和居间服务合同》和《资金托管协议》,然而原告未按合同约定时间支付定金,故《甲市二手房买卖和居间服务合同》不生效。原告未按《甲市二手房买卖和居间服务合同》约定的时间签订正规《甲市二手房买卖合同》,负有违约责任。原告未按《甲市二手房买卖和居间服务合同》约定期间支付首期款46万。因对方违约,我方于2015年5月9日口头通知中介和买方,已经与对方解除《甲市二手房买卖和居间服务合同》。是原告违约在先,我方不存在赔偿责任。因原告不按约定时间给付定金和不按约定时间签订正规《甲市二手房买卖合同》,责任完全在于原告,非我方之责任,我方不承担任何责任。本案诉讼费全部由原告承担。

  第三人未到庭,但提交情况说明:原告、被告及我方于2015年3月15日签订了《甲市二手房买卖及居间服务合同》,合同约定被告将其名下甲市乙区XX小区一期12号楼1505号的房屋出售给原告,成交价为169万元。《甲市二手房买卖及居间服务合同》为三方真实意思表示,合法有效。《甲市二手房买卖及居间服务合同》签订后原告向被告支付了定金5万元。根据合同约定,原、被告双方须于2015年5月31之前做首期款监管。2015年5月31日,我方陪同原、被告前往银行办理资金监管手续,监管金额46万元;被告也办理了赎楼手续。我方于2015年5月4日通知原、被告双方于2015年5月6日前往国土局办理递件过户手续,但被告未到场导致未办理递件过户手续,后经我方多次协商仍无果,至今仍未办理递件过户手续。另,目前定金5万元均监管在我公司,我方将依据法院判决处理。我方作为居间方促成原、被告双方签订《甲市二手房买卖及居闾服务合同》并积极配合原、被告双方履行合同义务,但最后因一方违约导致合同无法履行,根据《甲市二手房买卖及居间服务合同》第十二条的约定第三人有权向违约方收取金额佣金。

  三、法院查明

  2015年3月15日,两原告与两被告签订《甲市二手房买卖合同及居间服务合同》,由两原告(买方)向两被告(卖方)购买位于甲市乙区L街道XX小区(一期)12号楼1505号房产,建筑面积为78.72平方米,转让价格为169万元,定金5万元在签订合同时支付,除定金外的首期款(人民币,下同)46万元,买方须于2015年3月31日前支付至资金监管账号,并办理按揭手续;涉案房产处于抵押状态,卖方需委托担保公司担保融资赎楼,须于签订本合同之日起四日内与担保公司签订服务合同,同时向担保公司或者第三方指定人员出具委托公证书,买方应当予以协助。因房屋买卖所产生的各项税费,均由买方承担。合同第五条约定,在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得贷款承诺函,且卖方已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内,买卖双方需签署《甲市二手房买卖合同》并办理递件过户手续,递件回执由居间方或第三方代为托管。合同第十二条约定,如卖方未按照合同约定履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过15个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同签订当天,买方向卖方支付了定金5万元,并在第三人处办理了该款项的资金托管。

  2015年3月31日,两原告将首期款46万元支付至资金监管账号。2015年4月1日,两原告与被告委托代理人在中国人民银行股份有限公司甲市分行处办理了首期款46万元的资金监管手续,监管期限为180天。被告分别于2015年3月15日、2015年4月29日向第三人支付了佣金6000元、24000元。2015年4月14日,K银行股份有限公司甲市分行向两原告出具贷款承诺书,承诺向原告发放购房贷款118万元,承诺书有效期为三个月。2015年5月5日,第三人的工作人员将托管的定金4万元支付至被告账户内,并通知被告于2015年5月6日到国土部门办理过户手续,另外1万元定金作为交房保证金继续托管于第三人处。被告在收到第三人通知后,并未按时到场。被告关女士通过其微信账号与原告进行沟通,沟通内容显示其要求提高房屋价款。原告与被告关女士的通话录音中也显示,被告要求提高房屋价款至200万元,两原告拒绝接受提高房屋价款,遂向法院提起诉讼。

  两被告委托甲市中L融资担保公司及相关人员办理赎楼事宜,2015年4月29日,甲市中L融资担保公司及其他公证委托人员赎楼完毕,并取回涉案房产的房产证原件。两原告均为甲市户籍居民,在甲市内无房产登记信息。两原告同意一次性支付剩余房款。

  四、法院判决

  1、原告郑女士、王先生与被告关女士、黄先生于2015年3月15日签订的《甲市二手房预约买卖及居间合同》继续履行;

  2、原告郑女士、王先生应当于本判决生效之日起三十日内支付被告关女士、黄先生剩余购房款人民币164万元;

  3、被告关女士、黄先生应当于本判决生效之日起三十日内协助原告郑女士、王先生将乙区L街道XX小区一期12号楼1505号的房产过户至原告郑女士、王先生名下;过户产生的各项税费,由原告郑女士、王先生负担;

  4、被告关女士、黄先生当于收到全部价款之日起三日内将前述房产交付给原告郑女士、王先生;

  5、被告关女士、黄先生应当于本判决生效之日起三十日内,支付原告郑女士、王先生违约金,违约金以合同价款169万为基数按每日万分之五计算,自2015年5月7日起计算至本判决确定交付房屋之日止;

  6、驳回原告郑女士、王先生其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为:原、被告签订的《甲市二手房买卖和居间服务合同》是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后,两原告按照合同约定,向两被告支付了定金5万元、办理了46万元的资金监管并取得了银行的贷款承诺书,已经按照合同约定履行完相关的义务,被告亦应当按照合同约定履行义务。被告主张原告违约在先,故双方签订的《甲市二手房买卖和居间服务合同》已经解除,没有事实依据,不予采信。合同第五条约定,在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得贷款承诺函,且卖方已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起三个工作日内,买卖双方需签署《甲市二手房买卖合同》并办理递件过户手续,递件回执由居间方或第三方代为托管。原告已经将首期款支付至资金监管账户并取得贷款承诺函,卖方也通过担保公司取得了房地产证原件,双方应当按照合同约定签署《甲市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。而被告在收到第三人通知后,未按要求到房产部门协助办理相关的手续,违反了该合同条款的约定。依照《甲市二手房买卖和居间服务合同》第十二条约定,如卖方未按照合同约定履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过15个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。两原告作为甲市户籍,在甲市内无登记房产,享有购房资格,且涉案房产已经担保公司办理完赎楼手续,原按揭银行的抵押已经取消,具备过户条件,两原告亦同意一次性支付房款,涉案房产具备继续履行的条件,故原告要求继续履行合同的诉讼请求,依法予以支持。因双方办理的46万元的资金监管手续已经到期,故原告应当直接支付被告房屋剩余价款164万元,被告应当协助原告办理房屋过户登记手续并向原告交付房屋;因房屋过户产生的各项费用,由两原告负担。被告未按照约定履行递件过户义务,应当按照约定支付原告违约金,违约金自2015年5月7日起,以交易成交价169万元为基数,按日万分之五支付本判决确定应当交付房屋之日止。第三人经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃相关诉讼权利,依法可缺席审理。



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