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不愿继续履行《二手房买卖居间合同》的义务,是不是属于违约行为?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-06 03:05


​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称
原告刘亚民向本院提出诉讼请求:一、判令解除原告与被告及第三人美好人家公司签署的《二手房买卖居间合同》;二、判令被告向原告双倍返还定金40万元;三、判令被告向原告支付违约金4万元;四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年3月1日,经第三人美好人家公司居间介绍,原告与被告就被告将其名下所有的位于三亚市××区的东方巴哈马二期那索风情A组团1#楼A座1107房[产权证号:琼(2016)不动产权第0010389]出售给原告事宜签订了《二手房买卖居间合同》。合同约定原告以152万元的价格购买涉案房屋,房款分为三笔支付:1、原告应于签订合同后向被告支付定金20万元;2、办理完成公证委托手续当日支付130万元;3、剩余购房款2万元交由第三人美好人家公司暂为保管,由第三人美好人家公司待2017年7月30日被告将涉案房屋交付给原告当日将该笔购房尾款支付给被告。若因被告原因导致交易不顺利完成的,被告须向原告双倍返还定金40万元并按定金的20%支付违约金。《二手房买卖居间合同》签订后,原告如约将购房款支付给了被告,但怎料近日被告突然告知原告其决定不再出售涉案房屋,原告遂与被告多次进行沟通,要求被告按照合同约定双倍返还定金并支付违约金,但被告均不予理会,原告无奈,只有将其诉诸法院。原告认为,原告与被告第三人美好人家公司签署的《二手房买卖居间合同》系三方的真实意思表示,其中约定的内容亦不违反国家强制性法律规定,依法应对三方产生法律效力。而被告在原告已积极履行合同全部义务的情况下,无故拒绝将涉案房屋出售给原告的行为已构成根本违约,根据《二手房买卖居间合同》第四条的约定及《合同法》第一百零七条的规定,恳请贵院依法查明案件事实,支持原告的全部诉讼请求,以维护原告的合法权益。
原告刘亚民于2017年10月11日向本院申请撤回第三项诉讼请求。
被告辩称
被告陈晨辩称,本案存在两个法律关系,第一个法律关系是被告与原告之间的房屋买卖合同法律关系,第二个法律关系是被告与陈清之间的房屋买卖合同法律关系。2017年3月27日,刘亚民与被告做了公证委托书,原告只是委托代办人,根据公证委托书,被告与陈清产生房屋买卖合同关系。被告在合同履行过程中没有违约,被告配合原告办理房屋过户手续,期间原告要求将房屋转卖给第三人陈清,被告同意,当时被告要求原告找第三人陈清过来签订委托买卖合同,原告不同意并要求先办理过户再签订合同。办理完公证委托书后第三人陈清没有过来签订合同,原告也拒绝支付房款。公证委托书给原告的权利非常大。被告认为,被告与原告之间的房屋买卖合同关系因为原告要求将房屋卖给第三人陈清时已经解除。造成房屋买卖合同关系无法达成的原因在于原告。第三人、被告原本同意将房款全部退还给原告,但因原告及第三人存在恶意串通的行为,故被告不同意返还定金。请法庭依法公正判决。
第三人美好人家公司陈述称,甲方陈晨与乙方刘亚民以及我司丙方于2017年3月1日下午签订涉案房屋的房屋买卖合同,成交价为152万元,签订合同当日乙方通过我司在当天向甲方支付20万元定金。合同签订后,三方协商的是尽快去办理委托公证手续并支付第二笔房款。合同签订后,我司便催促甲方前去办理委托公证手续,但当时甲方表示家里有事,暂时没有时间。后三方约定与2017年3月27日上午到三亚市公证处办理委托公证手续,在2017年3月26日晚上,甲方父亲电话通知我司,因甲方在海口办事回不来,第二天不去办理委托公证手续了,具体办理公证的时间待定。但在2017年3月27日下午两点左右我司又接到甲方父亲电话通知说去办手续,三方便前往三亚市公证处进行办理,办理好委托公证手续的时间约为下午六点,当时银行已经下班,乙方无法进行转款,于是乙方提出第二天即2107年3月28日三方共同到银行转房款并交接公证书、房产证等房屋资料原件,甲方当时表示有可能工作忙,再联系。后我司在2017年3月28日与甲乙双方联系,让双方前往银行进行转款并交接房屋资料原件,乙方表示可以前去转款,但甲方当日并未予以回应。2017年3月29日早上我司和乙方给甲方打电话和发短信催促甲方到银行去办理相关手续,甲方没有接电话也没有回短信,于是乙方就将第二笔房款130万元转至甲方账户。甲方父亲及乙方于2017年3月29日各向我司支付了合同约定的中介费20000元。卖方于2017年3月30日把第二笔房款130万元退还给了买方。
第三人陈清未出庭亦未提交陈述意见。
本院查明
本院经审理认定事实如下:2017年3月1日,陈晨(甲方)、刘亚民(乙方)和美好人家公司(丙方)签订一份《二手房买卖居间合同》,合同约定:经丙方介绍,甲方同意卖出,乙方同意买入位于海南省三亚市××区东方巴哈马二期那索风情A组团1#楼A座1107方[产权证号:琼(2016)不动产权第0010389],该房屋建筑面积为87.84平米。涉案房屋成交价为152万元,此成交价是以乙方实地查看后的现状按整套出售;乙方于签署本合同后向甲方支付购房定金款20万元,定金款先由乙方转至丙方指定账户(户名:张学玺,开户行:民生银行三亚支行,账号:×××)(或者以现金缴纳或由乙方直接转入,具体以收款收据或转账凭证为准);丙方核实完该房屋无抵押、无债务纠纷、无查封后再转入甲方指定账户(户名:陈晨,开户行:平安银行三亚支行;账号:×××)(或者以现金支付,具体以转账凭证或收款收据为准)。合同约定付款方式为:1、甲乙双方协商于2017年3月30日(含30日)[具体时间以双方约定为准]之前到三亚办理该房屋的公证委托相关事宜,办理完公证委托手续当日,乙方向甲方支付第二笔房款130万元,该房款由乙方转入甲方指定账户(户名:陈晨,开户行:平安银行三亚支行;账号:×××)(或者以现金支付,具体以转账凭证或收款收据为准)。
2、甲乙双方协商约定,在办理完公证委托之后,于2017年5月30日前办理该房屋交易过户相关事宜(可做按揭)。3、该房屋在税务局、住建局办理相关过户手续时所需缴纳的相关税费以及评估费由乙方缴纳(该房屋产权过户税费计算依据由三亚市房管、地税部门制定的标准价格进行计税),本合同签署后,如遇到政府及有关部门调整税费,增加部分由乙方承担。4、甲乙双方协商同意,乙方预留第三笔房款(剩余房款)20000元在丙方账户,甲方于2017年7月30日将该房屋交付给乙方。乙方委托丙方代为交接收房事宜。收房当日,丙方向甲方支付剩余房款。5、甲乙双方在办理完委托公证当日各支付丙方居间服务费20000元,逾期按每日1%交纳罚金,直至全部费用支付完毕为止。6、乙方交定金后,办理过户手续时可将该房屋过户到自己名下或者乙方认可的第三方名下。合同第四条违约责任:1、甲方在签署本合同时,视为其已经征得财产共有人同意,如因以上原因导致乙方不能交易,视为甲方违约,并由甲方承担由此产生的一切责任及一切经济赔偿。2、乙方在签署本合同后单方面违约以及个人因素导致交易不能顺利完成,则已付定金共计20万元归甲方所有,另行赔付定金款的20%作为违约金给甲方,赔付后,甲方有权解除合同,将该房屋再次出售,甲方不可再追究乙方责任。
3、甲方在签订本合同后不依协议条款将该房屋出售给乙方,以及个人因素导致交易不能顺利完成,则甲方须赔付乙方已实际支付的双倍定金共计40000元给乙方,另行赔付定金款的20%作为违约金给乙方,乙方不可再要求进一步赔偿,赔付后甲方有权解除合同可将该房屋再次出售。4、在签订本合同后,若甲乙双方任何一方违约,则毁约一方须即日即时支付丙方中介费,中介费共计40000元,违约后若甲乙双方达成和解(包括私下调解和法院判决),甲乙双方在和解当日即时各支付丙方中介费为20000元,逾期不支付者,按应付金额的每日1%交纳罚金。合同落款处,陈晨、刘亚民均签名并按手印,美好人家公司亦进行盖章确认。合同签定后,原告刘亚民依约将定金20万元转入美好人家公司指定账户,其后陈晨出具《收条》,证明其已收到刘亚民的定金20万元。2017年3月27日,陈晨在三亚市公证处为刘亚民办理了公证委托。该公证委托中载明委托人陈晨欲将登记在本人名下的位于三亚市××区东方巴哈马二期那索风情A组团1#楼A座1107房[《不动产权证书》编号:琼(2016)三亚市不动产权第XXXX号,共有情况:房屋单独所有]转让给陈清(公民身份号码:×××),现需办理房屋出售、过户登记的相关手续,但因我事务繁忙,不能亲自办理上述房屋出售、产权过户登记的相关手续,特委托刘亚民为我的代理人,全权代表我办理相关事宜。2017年3月29日,第三人陈清向被告陈晨的指定账户汇款130万元,并短信告知陈晨。因被告陈晨认为陈清并非合同相对方故于同年的3月30日将130万元退还给陈清。
本院认为
本院认为,刘亚民、陈晨及美好人家公司所签订的《二手房买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,属于有效合同,各方当事人应当按约定履行各自的合同权利义务。依据合同关于付款方式第6款的约定,刘亚民支付定金后,办理过户手续时可将该房屋过户到自己名下或者刘亚民认可的第三方名下。合同签订后,刘亚民已经依约支付20万元定金。从刘亚民、陈晨办理公证的时间及内容来看,刘亚民是意图将其受让的涉案房屋过户至陈清名下,而陈晨也了解该情况并愿意予以配合,故委托刘亚民代为办理过户事宜。因此,双方办理公证实际仍是依照《二手房买卖居间合同》的约定履行。陈晨仅凭办理公证一事辩称其与陈清之间另行形成了一个买卖合同关系,本院不予采纳。
公证办理完成后,陈清向陈晨转账130万元,该笔转账不论是从付款时间还是付款数额上均与《二手房买卖居间合同》中刘亚民应当履行的第二笔购房款支付义务相吻合,即陈清的转账行为实际是代刘亚民继续履行购买涉案房屋的付款义务。陈晨在明知房屋将过户至刘亚民认可的陈清名下且付款数额无误的情况下,以陈清并非《二手房买卖居间合同》的相对方为由退还130万元的行为,实际是表明其不愿继续履行《二手房买卖居间合同》的义务,属于违约行为。因此刘亚民诉求解除涉案的《二手房买卖居间合同》,本院予以准许。
依照合同关于违约责任第3款的约定,陈晨作为违约方应当向刘亚民双倍返还定金并支付4万元违约金。但依据《中华人民共和国合同法》第116条关于”当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约的,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定,经本院询问,刘亚民要求适用定金条款并撤回了4万元违约金的诉求,因此,陈晨应当向刘亚民双倍返还定金,即40万元。刘亚民撤回4万元违约金的诉求,属于当事人依法自由处分其民事权利,本院予以准许。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定,判决如下:
裁判结果
一、解除原告刘亚民、被告陈晨及第三人三亚美好人家房产咨询服务有限公司签署的《二手房买卖居间合同》;
二、被告陈晨于本判决生效之日起三十日内向原告刘亚民支付40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 



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