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房子抵押作为案外人的还款保证,并非被告将房屋出售给原告的法院怎么看?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-06 02:58


​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称
原告陈力诉称,我与被告于2013年6月21日签订二手房买卖合同,被告以500000元的价格将其所有的位于莘县某街道办事处某村东头的二层将军楼一套卖给我,我已按合同约定将房款全部交付于被告,但被告至今未将房屋交付于我,也未为我办理房地产过户手续。为维护我的合法权益,请求法院依法判令被告履行合同,将其所有的将军楼交付于我,并办理房地产过户手续。假如原被告双方所签订的《二手房买卖协议》违法的话,原告要求被告返还500000元房款,并自合同签订之日起另支付月利率2%的利息。
被告辩称
被告张军辩称,一、原告与我签订的《二手房买卖协议》不是为了实现房屋买卖,只是作为民间借贷的担保,原告也没有给过我所谓的购房款。实际上,本案涉案的《二手房买卖协议》是原告欲将钱出借给翟海有500000元,当时原告怕翟海有还不上,因我与翟海有很熟,说让我用我的房子抵押作为翟海有的还款保证,并不是我将房屋出售给原告,至于后来原告出借给翟海有多少钱,还没还清我不清楚,再则,若真是买卖房屋,最起码也要注明房产证号、房屋面积,我妻子也必须签字,实际上这协议当时就是说说,且原告也没有给付我房屋款项,该协议明显不全面,只有一页,且上面房屋面积也与我的房屋面积不符,也没有注明房产证号,没有购买时间,明显不能证明双方有购买房屋的合意,原告也从没有催过我要求过户之事,且原告明知是讹诈我,根本不敢见我,我要求原告本人出庭与我对质。二、本案实际上是民间借贷纠纷,原告应当起诉债务人翟海有,因我与原告签订《二手房买卖协议》的真实目的也只是作为民间借贷的担保,并非为了实现房屋买卖,依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷关系审理,所以,本案不是房屋买卖合同纠纷,而是民间借贷纠纷,原告以房屋买卖合同纠纷起诉,与实际上的法律关系不符,应驳回原告诉求。
三、原告不具备合法的原告主体资格,原告所举证的打款账户根本不是原告的账户,也就是说,原告根本没有向翟海有出借金钱,故,原告无诉权,原告不具备主体资格。四、我与原告签订的所谓《二手房买卖协议》,虽是担保意义,但因该房屋抵押,没经依法登记办理他项权利证书,所以该房屋担保,实际上也是无效的,我也不应承担还款责任。另,涉案《二手房买卖协议》本身是为民间借贷履行的担保,原告也未支付被告500000元,原告也没能提供我收到房款的收据,如果是我收到了原告500000元房款,我应当给原告出具房款收据,所以,被告没有返还500000元房款的义务,要求支付利息更是没有事实依据。综上,原告诉我无任何事实和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉求。
本院查明
经审理查明,原告陈力作为乙方与作为甲方的被告张军签订《二手房买卖协议》一份,约定:“第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在莘县XX村东头二层将军楼一套。拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为410平方米,院子平方米。(见详图)。第二条、上述房产的交易价格为:总价500000.00元整(大写:伍拾万元整)。第三条、付款时间与方法甲乙双方同意一次性付款方式付款,人民币伍拾万元整给甲方。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将等费用结清。第五条、税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由甲方承担。”该合同的落款时间为“2013年6月21日”。
原告陈力持有该《二手房买卖协议》诉至本院,要求被告履行合同,将被告所有的将军楼交付于原告,并办理房地产过户手续。假如原被告双方所签订的《二手房买卖协议》违法的话,原告要求被告返还500000元房款,并自合同签订之日起另支付月利率2%的利息。被告否认原告的诉讼理由,称该合同不是为了实现房屋买卖,其真实目的是民间借贷的担保。实际上,原告欲将钱出借给案外人翟海有500000元,当时原告怕案外人翟海有还不上,因被告与翟海有很熟,让被告用被告房子抵押作为案外人翟海有的还款保证,并非被告将房屋出售给原告。并称《二手房买卖协议》没有产权证号,签订日期,且面积不符,也没有原告妻子的签字认可,不符合房屋买卖合同的必备条款。并提供涉案房屋的房权证。该证为“莘(城镇)房权字第××号”;该房屋为二层楼,建筑面积为200.29平方米,座落在莘县临莘路南段西侧,土地证号为莘国用(2001)字第099号,土地使用面积为136.53平方米。
原告诉称其已将房款500000.00元交付给被告,并提交其莘县农商银行账号62×××25的活期交易明细一份和山东省莘县农商银行账务性流水清单一份。
原告提交的其莘县农商银行账号62×××25活期交易明细记载:原告用其莘县农商银行账号62×××25曾向被告账号62×××88转账两次,即2012年9月27日93000元,2013年4月24日97000元。原告称该两笔款项均为被告借款,当时约定月利率为3%、逾期支付20%的违约金。后被告无力偿还借款本息和违约金等,2013年6月21日经协商,双方一致同意将该两笔款项转为所签合同的购房款,补足房款500000.00元,尚欠被告230000.00元,次日向被告转款230000.00元。被告对原告所称予以否认,并称:对于2012年9月27日93000元,2013年4月24日97000元,虽是由原告账户转入被告账户的,但不能证明被告借原告款,原告所称约定了月利率3%、逾期支付20%的违约金及双方协商,均未提供借据、双方协商的相关记录的证据,原告也未提供被告为原告出具的房款收据证明被告收到原告房款。
原告提交原告前妻李某莘县农商银行账户账务性流水清单:李某莘县农商银行账号62×××61于2013年6月22日向被告账号62×××88转账230000.00元。并由证人李某出庭作证证明该230000元是原告款项。被告认可该项转账,否认原告对该230000元享有所有权。
在本案审理过程中,原告称本案所涉以上三笔转账汇款均是被告所借款,不是购房款,并变更诉讼请求为:要求被告张军偿还借款420000元及利息。
上述事实,有转账清单、《二手房买卖协议》、庭审笔录等在卷为证.
本院认为
本院认为,原告陈力以其与被告张军之间签订的《二手房买卖协议》诉至本院,要求被告履行合同,将被告所有的将军楼交付于原告,并办理房地产过户手续。假如原被告双方所签订的《二手房买卖协议》违法的话,原告要求被告返还500000元房款,并自合同签订之日起另支付月利率2%的利息。被告否认原告的诉讼理由,称该合同不是为了实现房屋买卖,其真实目的是民间借贷的担保,并称原告欲将钱出借给案外人翟海有500000元,当时原告怕案外人翟海有还不上,因被告与翟海有很熟,让被告用其房子抵押作为案外人翟海有的还款保证,并非被告将房屋出售给原告。在本案审理过程中,原告称本案所涉三笔转账汇款均是被告所借款,不是购房款,并变更诉讼请求为:要求被告张军偿还借款420000元及利息。综上,原告陈力所主张的民事法律关系,非是房屋买卖合同法律关系,应是民间借贷法律关系,因此,原告“要求被告张军偿还借款420000元及利息”的诉讼,应另行起诉,再行处理,故本案应按驳回原告的起诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款的规定,裁定如下:
裁判结果
驳回原告陈力的起诉。
如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省聊城市中级人民法院。
 



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