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房屋买卖合同违约责任的承担方式有哪些?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-06 02:33


​北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
原告诉称
原告张福林、张菲、张俊诉称:2009年3月25日,原、被告通过中介签订了《房屋买卖合同》,约定被告将位于松江区古楼公路1858弄104号1002室房屋以人民币(以下币种同)41万元出售给三原告。因该房屋系动迁安置房,故按照当时的政策需等五年后才可办理房屋过户手续,故合同约定到房产证登记日起五年后或该房屋可办理过户时再行办理过户。合同签订后,三原告依约向被告支付了房款41万元,同时,双方还办理了房屋交接手续,被告将房屋产权证、购房发票、契税发票等有关房屋的所有材料和票据交付给了三原告。三原告在接收房屋后立即对房屋进行了装修,并一直居住至今。现根据政策,原来的五年限制改为三年,本案房屋已经具备过户条件,但经三原告多次主张权利,被告始终拒绝配合过户,故原告起诉至法院,请求:1、被告继续履行合同,配合原告将位于上海市松江区古楼公路1858弄104号1002室房屋(以下简称系争房屋)过户至三原告名下;2、被告向原告支付户籍查询费5元。审理中,原告放弃了上述第二项诉请。
被告辩称
被告张云香辩称:因双方均明知系争房屋五年内不能过户,所以在2009年3月25日,原、被告之间共签订了一份二手房买卖意向协议、一份房屋买卖合同和一份借款及房屋抵押协议,目的就是为了提供两种可能:如果系争房屋能够交易之时双方意愿相同,则继续办理过户;如果意愿有分歧,则履行借款及抵押协议上的义务,即若原告违约,被告没收41万元,若被告违约,则需返还原告82万元。而且根据当时的政策系争房屋因是动迁房也不能买卖过户,综上,被告认为,原、被告签订的买卖合同是无效的。此外,被告现在住无居所,希望法院酌情考量。
本院查明
经审理查明:系争房屋登记的权利人为被告,建筑面积为81.48平方米,产权证号为松2008019534,受理日期为2008年7月24日,核准日期为2008年8月10日。系争房屋的房地产登记簿备注处载明配套商品房,自登记之日起5年内不得转让、出租。
2009年3月25日,案外人黄中新(系被告之子)与原告张菲签订了一份《二手房买卖意向协议》,约定:由作为乙方的三原告向作为甲方的被告及案外人黄中新购买松江区古楼公路1858弄104号1002、1003室二手房两套,建筑面积为162.96平米(81.48+81.48=162.96,具体以产证所示建筑面积为准),甲方同意出让。乙方同意向甲方支付购买两套房屋的房款共计82万元,乙方自本协议生效后一次付清。上述二手房正式协议转让要到2013年8月10日,才能通过房屋买卖中介,由双方正式签订二手房买卖协议,并办理房产买卖交易,为此双方承诺:1、甲乙双方必须按本协议约定,主动配合对方办理上述二手房买卖交易的一切手续,如因单方原因造成未能办成上述二手房买卖交易手续的,应由责任方承担相应的违约责任。2、从双方协议买卖成交后至双方正式办理二手房买卖交易手续时,因市场房价波动,本协议约定的房价总额82万元不得调整。……5、甲方出让的二手房屋松江区古楼公路1858弄104号1002室的产权系甲方母亲张云香所有,甲方经其母亲张云香同意,全权委托甲方代理,并附上委托代理书。甲方承诺:因其母亲张云香所有的产权转移在办理上述二手房交易手续时发生的障碍,均由甲方承担违约责任。协议另对其他事宜进行了约定。协议落款处由案外人黄中新在“甲方”处签字并盖章,由原告张菲在“乙方”处签字,订立日期为2009年3月25日。
同日,在案外人上海市泗政房地产经纪事务所(以下简称“泗政房产事务所”)居间下,被告作为卖方(甲方)与三原告作为买方(乙方)签订《房屋买卖合同》一份,合同约定:被告将系争房屋出卖给三原告;价格为41万元,此价格自签订之日起不得变更。房款由三原告于2009年3月25日一次性付给被告,同时被告将该房产及产证等所有资料交于原告并由原告所有;自系争房屋房产证登记日起五年后或系争房屋可办理过户之日时30个工作日内办理过户手续。合同另对被告的权利担保及双方的违约责任作出了约定。合同落款处由原告张菲及其作为另外两名原告的代理人、被告张云香及案外人黄中新签字确认,落款日期为2013年8月11日。
同日,原告通过转账方式向被告支付了房款41万元,被告出具了收条。
同日,被告将与系争房屋配套的上海市房地产权证、交易登记专用收据、上海市财政局契税免税证、上海市房地产业销售统一全额发票、非税收一般缴款书(收据)、契税缴纳申报表、上海市房地产交易中心密件、上海市商品住宅维修基金收款凭证、电力公司分时发票联、房屋交接书等共计10项资料交付给原告。
同日,三原告(乙方)与被告(甲方)签订《借款及房屋抵押协议》一份,约定:甲乙双方经自愿协商,一致同意甲方于2009年3月25日从乙方取得人民币肆拾壹万元(410,000元以收据为准);同时甲方将其所有的松江区泗泾镇古楼路1858弄104号1002室房产的所有权和使用权抵押于乙方所有,并在该房产产权证登记之日起五年后或国家允许该房产可办理过户时的三十个工作日内,办理过户手续。办理过户手续前甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时,若甲方因不能办理时,则全权委托于乙方办理。协议另对违约责任等进行了约定。落款处由被告张云香在“甲方”处签字,由原告张菲在“乙方”处签字,落款时间为2009年3月25日。
双方还确认2009年3月25日被告将毛坯的系争房屋交于三原告。
另查明:2009年3月25日,原告张菲向案外人泗政房产事务所支付了买卖松江区泗泾镇古楼路1858弄104号1002、1003室房屋的中介费共计5000元。
上述事实,有房屋买卖合同、二手房买卖意向协议、借款及房屋抵押协议、房款收据、上海市房地产登记簿、系争房屋交接资料明细、转账凭条、中介费收款收据、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为
本院认为:本案争议的焦点为:原、被告之间是否既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系?被告可否选择违约责任的承担方式?原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是否有效?
本院认为,首先,从原、被告签订的书面合同来看,虽然原、被告签订过一份借款抵押协议,但纵观协议的内容并无借款的明确约定,实际协议还是针对过户时间和违约责任的约定,而且该约定与双方所签订的买卖合同内容一致;其次,从被告出具的收据来看,均载明为系争房屋房款,并非是借款;最后,从实际履行来看,在合同签订后,被告履行了交房义务,且将和房屋相关的全部资料移交给了原告,原告入住并进行了装修。综上,通过合同的内容、实际的履行已经可以确认原、被告之间为房屋买卖合同关系,被告辩称系既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系与事实不符,本院不予采信。
关于违约责任的承担方式,合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案已查明的事实,被告一方存在违约,原告可以选择让被告承担违约责任的具体方式,现其主张合同继续履行于法有据,本院予以支持;而被告提出按照借款合同来承担退一赔一违约责任的意见,缺乏事实和法律依据,本院不予采纳。
另,原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。至于被告所称系争房屋为拆迁房,故在政策规定的年限内买卖合同应属无效的辩称意见,本院认为,政策限制的是系争房屋在一定年限内变更过户登记,系争房屋本身的买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定,故原告以此认为双方房屋买卖合同因此无效,难以成立。原告已按约履行了付款义务,被告也应按约配合原告办理房屋过户手续。现因政策调整系争房屋已可以办理产权变更登记,故原告要求被告协助原告将系争房屋过户登记至原告名下已经具备条件,也符合合同约定,本院予以支持。
据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条的规定,判决如下:
裁判结果
原告张福林、张菲、张俊与被告张云香继续履行双方签订的《房屋买卖合同》,被告张云香于本判决生效之日起十日内协助原告张福林、张菲、张俊办理位于上海市松江区古楼公路1858弄104号1002室房屋产权过户手续(过户至原告张福林、张菲、张俊名下)。
 



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