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因产权人不同意出售该物业时,代理人是不是全权承担所有违约责任?

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-12-06 02:22


北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。​

原告诉称

原告诉称:2016年2月26日,原、被告与第三人签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,约定由原告向两被告购买涉案佛山市禅城区佛山大道北38号东海国际3区1座1502房,成交价为840000元,并由第三人提供居间服务。签订合同后,原告于2016年3月1日向第三人支付定金20000元并委托其托管,原告另向第三人支付佣金5000元。此后,原告依约向银行申请贷款,两被告也办理委托公证。2016年5月21日,原告向被告沈勇支付首期款320000元,但在递交过户材料时,两被告反悔,不愿办理过户手续,致交易无法继续。经原告及第三人多次敦促,两被告仍拒不履行。两被告未依约办理过户手续的行为已构成违约,应承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益,特诉至法院,请求判令:1、两被告继续履行《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,将佛山市禅城区佛山大道北38号3区1座1502房过户至原告名下;2、两被告向原告返还首期款320000元;3、两被告向原告支付违约金168000元;4、两被告向原告赔偿中介费5000元、评估费4200元、律师鉴证费100元;5、本案诉讼费由两被告承担。后原告于诉讼中明确不主张上述第2项诉讼请求。

被告辩称

两被告辩称:一、原告于2016年5月21日向被告沈勇支付320000元,违反了涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第2款的约定。根据该合同第十二条相关违约责任约定,两被告有权解除该合同,原告应支付合同总价20%的违约金事实上原告。二、依据涉案《广东省房地产买卖合同》,原告应在该合同签订后三日内向两被告支付定金20000元,并于2016年4月30日前向两被告支付首期款320000元,但经两被告多次追讨,原告在两被告不知情的情况下才支付320000元,故两被告有权依据合同约定解除合同并要求原告支付违约金。

两被告共同反诉称:经第三人介绍,原、被告于2016年2月26日就涉案房屋签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后,被告积极履行合同义务,在原告不同意接手转贷的情况下,第一时间向银行申请并一次性还清所有银行按揭贷款,但原告并未于2016年2月29日前向银行提交按揭资料,也未向被告告知银行按揭进度。经被告多次催促,2016年4月6日,原告才安排被告到中国建设银行股份有限公司汇银支行签订《广东省房地产买卖合同》。合同约定原告应于合同签订后三天内支付定金20000元,并于2016年4月30日前向两被告支付首期房款320000元,如逾期十五天未付清,合同即告解除。合同签订后,经两被告多次催促,原告均未向两被告支付定金及首期购房款,相反,两被告仍配合原告在2016年5月16日办理地税、营业税完税登记手续。后第三人致电两被告称原告要求退房并退还已付房款。原告逾期申请贷款及逾期付款的行为已构成违约,为维护两被告的合法权益,两被告特提起反诉,请求判令:1、解除原、被告于2016年2月26日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及于2016年4月6日签订的《房地产买卖合同》;2、原告协助两被告办理涉案房屋地税、营业税等完税注销登记手续,原告协助两被告到佛山市禅城区国土城建与水建局就涉案房屋办理注销合同备案登记;3、原告向两被告支付违约金168000元;4、本案反诉费由原告承担。

原告针对两被告的反诉辩称:一、涉案买卖合同至今不能履行的责任在两被告,是两被告不配合原告办理过户手续。原、被告办理申税手续后,因两被告在2016年5月21日才向第三人发送被告沈勇的银行账户,故原告于当天才向两被告支付首期款。在买卖过程中,原告一直希望继续履行合同,也一直与第三人沟通要求其撮合协助双方履行合同。现原告已支付首期款,贷款亦获审批,两被告有义务协助原告办理涉案房屋过户手续,继续履行合同。二、两被告一直未向原告进行催告,也从未提出原告迟延履行,两被告是在原告提起本案诉讼后才提起反诉。三、原、被告双方于2016年5月19日仍在办理申税手续,即两被告以其行为表示同意继续履行合同,其也未提出原告迟延支付首期款或拒绝办理申税手续。四、即使原告迟延支付首期款,但逾期时间短暂,并未给两被告造成实际损失,仅属于履行瑕疵,未导致合同目的无法实现,不构成违约。

第三人针对本反诉辩称:一、涉案房屋产权人为两被告。2016年2月26日,原告与被告沈勇在第三人的居间服务下签订涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,约定涉案房产以840000元成交。各方同时签订《资金监管协议》,委托第三人监管20000元定金,并视为两被告已收取该定金。二、合同签订后,第三人积极履行义务,于2016年4月27日协助两被告办理委托公证,两被告共同授权案外人盛志娟全权办理涉案房屋的相关交易手续。2016年5月26日,第三人协助原、被告双方查档确认涉案房屋产权清晰。后被告沈勇要求第三人向其支付监管定金20000元,但因另一产权人即被告程明慧未于《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及相关文件上签字确认,也未授权被告沈勇出售涉案房屋,为防范风险及不影响涉案房屋过户,第三人多次与被告沈勇电话沟通,要求其让被告程明慧或案外人盛志娟在相关文件上补签名,但均被被告沈勇拒绝。因被告沈勇不予配合,涉案20000元定金现仍由第三人监管。三、此后,第三人协助原告电话沟通并发函催告两被告办理递件过户手续,但两被告拒不履行,致交易进度停滞不前。综上,第三人促成买卖双方进行交易,在交易出现问题时积极居间沟通,已尽居间合同义务,希望法院积极调解,第三人将全力配合法院工作。

本院查明

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换、质证,并依职权调取涉案房屋房地产登记信息查询结果。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:原告提交的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》,有原件核对,被告沈勇及第三人对真实性均不持异议,本院对真实性予以确认。原告提交的中国建设银行现金交款单(流水号:1020015151459911589991862)、收款收据(编号:385956)均有原件核对,两被告虽不予确认,但并未提供有效证据予以反驳,本院对真实性予以确认。原告申请证人出庭作证之证言内容,可与本院采信的其他证据相印证,本院对真实性予以确认。两被告提交的《赎楼流程》,无其他证据佐证真实性及证明内容,原告及第三人均不予确认,本院不予采信。两被告提交的《个人购房借款合同》、贷款利息证明、贷款结清证明账户明细查询均有原件核对,本院对真实性予以确认。两被告提交的律师函、EMS底单、EMS查询记录可相互佐证真实性,本院对真实性予以确认。

综合本院采信的证据以及当事人的陈述,本院确认以下案件事实:

2016年2月26日,被告沈勇(卖方)与原告(乙方)、第三人(居间方)签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》(编号:50304000883),合同主要内容为:“第一条【转让标的】买卖双方交易的房地产位于佛山市禅城区佛山大道北38号东海国际3区1座1502房,……建筑面积为91.39平方米……第二条【转让价款】该房产转让总价款为人民币捌拾肆万元整(小写:¥840000元)。第三条【交易定金】该房产交易定金共计人民币贰万元整(小写:¥20000元)。……买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管,托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定,买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后,即视为卖方本人已收讫……第四条【付款方式】买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付除定金之外的楼款:2、按揭付款(1)买卖双方一致同意首期款(不含定金)的支付方式为以下第②项:②买方须于申税的当天,向卖方支付首期款(不含定金)人民币叁拾叁万元整(小写:¥330000元)。(2)买方须于2016年2月29日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,申请贷款金额为人民币伍拾万元整(小写:¥500000元)(具体金额以银行承诺发放贷款金额为准)。卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书,双方均不得借故拖延,否则视为违约。申请贷款金额将在递件过户及抵押登记手续完成后,由贷款银行直接划入卖方账户。若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额,买方应在办理产权过户递件手续当天向卖方补足差额。

第五条【递件过户】买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内(含当日),签署《广东省房地产买卖合同》(合同名称以实际为准)、缴清税费并办理产权过户递件手续,递件回执由居间方或第三方代为托管。……第十一条【居间服务】鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立,买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付佣金,其中:买方向居间方支付佣金人民币壹万陆仟元整……第十二条【违约责任】1、如卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方支付转让总价款20%的违约金;2、如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同;如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金;……第十六条【备注】(备注条款与前述条款不一致的,以备注条款为准):本人沈勇代理程明慧全权委托出售该物业,因产权人不同意出售该物业时,本代理人全权承担所有违约责任。”

同日,被告沈勇与原告、第三人签订《资金托管协议》,约定原告与被告沈勇同意将定金20000元交由第三人免息托管。

2016年3月1日,第三人出具收款收据,确认收取原告支付的定金20000元及佣金5000元。

2016年4月6日,案外人盛志娟代理两被告(甲方、转让方)与原告(乙方、受让方)签订《广东省房地产买卖合同》,合同主要内容为:“……第一条买卖房地产情况甲方拟将位于佛山市禅城区佛山大道北38号3区一座1502的房地产(房屋平面图见附件一)转让给乙方。……第二条买卖房地产价格、付款方式甲、乙双方议定该房地产交易总金额为(人民币)捌拾肆万元整。乙方应于合同签订后3天内支付甲方定金(人民币)贰万元整。乙方于2016年4月30日前支付第一期房款(人民币)叁拾贰万元整。最后一期付款(人民币)伍拾万元整,在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时已付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵,付款方式:【抵押放款】。第三条登记过户手续办理本合同签订之日起三十日内,甲、乙双方应携带有关资料到禅城行政服务中心办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时,甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。……第六条违约责任甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时,作甲方中途悔约处理,本合同即告解除,甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时,作乙方悔约处理,本合同即告解除,乙方所交定金,甲方不予退回,已付购房款甲方在七日内退回乙方……”。

同日,案外人盛志娟代理被告沈勇、案外人苏燕、被告程明慧及案外人赵善富就《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况》签订《售房人声明》,确认上述基本情况内容真实、完整。《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况》就购房款支付约定及产权过户内容载明如下:“购房人于2016年3月1日前向售房人支付首期款20000元,其余首期款320000元于审批通过后支付,房屋产权于通过建行贷款审批后过户。”

同日,案外人盛志娟代理被告沈勇、案外人苏燕、被告程明慧及案外人赵善富与原告、案外人何四妹向中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《二手楼划款委托书》,内容如下:“卖房人沈勇、苏燕、程明慧、赵善富将位于佛山市禅城区佛山大道北38号3区一座1502房的住房卖给买房人张志胡、何四妹,现买房人向中国建设银行股份有限公司佛山市分行申请个人住房贷款50万元。经买卖双方协商,现委托贵行将上述贷款划入如下账户,由此引起的一切法律责任由买卖双方负责。收款人:沈勇;账号:62×××85;开户银行:中国建设银行佛山敦厚支行。”上述委托书由买卖双方及银行经办人签名确认。后原告于同日支付律师见证费100元及房产评估费4200元。

2016年4月20日,广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行向被告程明慧出具《贷款利息证明》,确认被告程明慧已于2016年4月7日结清涉案房屋全部贷款本息。

2016年5月19日,佛山市禅城区地方税务局出具《涉税文书受理回执》,就案外人盛志娟申请的涉税事项予以受理。

2016年5月21日,案外人苏燕向第三人工作人员罗静发送以下微信信息:“开户行:中国建设银行佛山敦厚支行户名:沈勇卡号:62×××85”。第三人工作人员罗静回复微信:“确认收到”。同日,原告向被告沈勇名下上述银行账户转账支付首期款320000元。

2016年8月18日,被告沈勇委托广东毅隽达律师事务所律师向第三人发出律师函,要求第三人交还涉案房屋钥匙及房产证原件。

2016年8月19日,广东南海农村商业银行股份有限公司西樵支行向佛山市住房和城乡建设管理局出具《贷款结清证明》,确认被告程明慧已于2016年4月7日结清涉案房屋全部贷款本息,同意办理涉案房屋抵押注销登记手续。

2016年8月22日,第三人向原告发出《回函》,认为原、被告纠纷已诉至法院,且原告已向被告沈勇支付首期购房款3300000元,故未经原告书面同意,第三人暂不予退还涉案房屋钥匙及房产证原件。

另查明一,被告沈勇与案外人苏燕系夫妻关系,被告程明慧与案外人赵善富系夫妻关系。2016年3月25日、2016年4月27日,被告程明慧与案外人赵善富、被告沈勇与案外人苏燕分别出具《委托书》,均委托案外人盛志娟出售涉案房产,代理权限包括到档案部门查询、打印档案单;代为办理上述房产提前还贷及注销抵押登记手续,有权签署相关文件,并有权代为领取注销抵押登记后的土地证、房产证及其他相关材料;到国土局、房管所办理转让上述房产的产权过户、转移登记等相关手续,并有权签署房地产买卖合同及签署房管部门所需一切文件和领取相关文件;代为向税务部门申请办理减免税(费)手续并在有关文件上签字,代为填写及签署相关资料,代为缴纳各种税费及其他相关费用;协助买方申请银行按揭贷款(或公积金贷款),并代为签署银行相关资料等权限,代理期限自委托书签署之日至2018年3月25日止。上述《委托书》分别经广东省东莞市东莞公证处、广东省深圳市深圳公证处出具《公证书》予以确认。

另查明二,涉案佛山市禅城区佛山大道北38号3区一座1502房,建筑面积91.39平方米,现登记于两被告名下,各占二分之一产权份额,无抵押,并由本院依据原告申请作出(2016)粤0604民初7215号民事裁定书予以查封。

诉讼中,原告陈述:原告系于2016年2月26日签订合同当天刷卡及现金支付定金、佣金合计25000元,第三人至2016年3月1日开具收据。因两被告尚未办理赎楼手续,而原告欲将涉案房屋向银行抵押申请贷款,故原告未于2016年2月29日前向银行申请贷款500000元。因《二手楼划款委托书》是在银行签订,原告在起诉前才向银行调取,此前原告并未将该文件复印留底,故原告并不清楚被告沈勇的银行账号。原告认为《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及售房人声明》中“其余首期款320000元于审批通过后支付”是指申税后支付首期款,至于《广东省房地产买卖合同》中的支付首期款时间“2016年4月30日”系银行工作人员填写,原告当时并未注意即签订合同。后银行在2016年5月致电口头告知原告贷款申请已获审批并同意放款,原告遂在2016年5月21日当天获取被告沈勇银行账户后即向其支付首期款320000元。现原、被告已向房管部门递交房产过户材料,目前处于申税阶段。两被告陈述:被告程明慧在被告沈勇签订涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》时并不知情,当时第三人称只有一个产权人在场也可以出售涉案房屋。后被告程明慧也同意出售涉案房屋,并办理委托公证手续,但被告程明慧对涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》不予追认。两被告对案外人盛志娟签订的涉案《广东省房地产买卖合同》、《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及售房人声明》、《二手楼交易见证确认书》及《二手楼划款委托书》均予以追认。因原告承诺可于2016年4月30日前通过银行贷款审批,故双方约定2016年4月30日前支付首期款。另,被告沈勇妻子苏燕系在已多次提供银行账户信息后被第三人再次要求遂于2016年5月21日以微信信息形式提供银行账户信息。第三人陈述:签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》当时被告程明慧没有到场签名,第三人遂要求被告沈勇在合同备注处注明相关内容,被告沈勇也同意并签名确认。

本院认为

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。关于涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》的合同效力。涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》虽未经涉案房屋另一产权人即被告程明慧或其委托代理人签名确认,但上述合同备注已明确载明:“本人沈勇代理程明慧全权委托出售该物业,因产权人不同意出售该物业时,本代理人全权承担所有违约责任”,可证实原告已尽合理注意义务,且被告程明慧其后亦积极办理委托公证手续,依约与原告签订《广东省房地产买卖合同》及办理申税手续,期间并未就《佛山市二手房买卖及居间服务合同》提出任何异议,故被告程明慧已以其实际行为追认上述《佛山市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条的规定,上述《佛山市二手房买卖及居间服务合同》合法有效。另,原告与两被告委托代理人盛志娟签订的《广东省房地产买卖合同》、《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及售房人声明》业经两被告追认,系原、被告真实意思表示,亦合法有效。原、被告及第三人均应按照上述合同、协议及声明的约定严格履行。

关于原、被告的违约情节。通观原、被告的各项书面约定,涉案两份合同及售房人声明就原告付款时间、金额及办理过户手续等内容的约定各有差异,在此情形下,应认定原、被告已协商一致以在后签订的《广东省房地产买卖合同》及售房人声明书面变更在前的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》内部分条款,故在认定原、被告有无违约情节时应作前后结合处理。就原告支付定金的时间,依据《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第三条的约定,原、被告同意以委托第三人监管资金形式收付定金,原告向第三人支付定金即视为被告已收取定金。因原、被告已与第三人签订《资金托管协议》,第三人亦已出具收据确认收取原告支付的托管定金,此后各方并无书面变更定金支付条款,故依约应视为两被告已收取定金,两被告亦于《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及售房人声明》对上述事实再次予以确认,故两被告抗辩认为原告未支付定金构成违约无事实依据,本院不予采纳。就原告支付首期款的金额及时间,依据《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第四条的约定,原告应于申税当天向两被告支付首期款330000元。

后原、被告于2016年4月6日签订《广东省房地产买卖合同》,变更支付首期款时间为2016年4月30日前,变更付款金额为320000元,但据两被告委托代理人于同日签订的《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况及售房人声明》,两被告又确认“首期款320000元于审批通过后支付”。依据日常经验法则,银行审批贷款申请的期限受客观因素影响存在不确定性,两被告作如上声明,可推知两被告已对原告可能无法在2016年4月30日前通过银行贷款审批有一定预知,且结合两被告在2016年5月19日仍协助办理申税手续及于2016年5月21日提供收款账户信息的行为,应视为两被告的上述声明系对《广东省房地产买卖合同》所约定的支付首期款时间的再次变更,如此更符合常理逻辑。据此,原告于2016年5月21日支付首期款320000元并不构成违约。就原告申请银行贷款的时间,依据二手房合同第四条的约定,原告应于2016年2月29日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料,两被告则须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文书。合同虽未明确约定由原告以涉案房屋作抵押申请贷款,但从涉案房屋交易于当时未注销抵押登记事实及两被告负协助提交相关资料义务的约定,可证实原告所述双方曾协商以涉案房屋作抵押物申请贷款的意见属实。因两被告至2016年4月7日才结清涉案房屋原有抵押借款本息,故原告未于合同约定期限前提交按揭贷款申请属客观不能,其亦于2016年4月6日向中国建设银行股份有限公司佛山市分行出具《二手楼划款委托书》,并不构成违约。就两被告协助办理过户手续的时间,同理,在两份合同及售房人声明均有不同约定的情形下,结合上述分析意见,应视为双方最终约定的协助办理过户时间为售房人声明所确认的“房屋产权于通过建行贷款审批后过户”。

因原告确认银行已审批通过其贷款申请并已发放贷款金额,故两被告协助原告办理过户手续的条件业已成就。但因双方并未明确约定协助办理过户手续的具体期限,亦无证据证明两被告在诉前明确表示拒不履行上述义务,双方均系在本案诉讼中才各自明确对合同履行的意见,故原告据此主张两被告存在违约行为缺乏事实依据,本院亦不予采纳。综上,因原、被告均无违约情节,故两被告反诉主张解除涉案两份合同及要求原告承担违约金、协助办理相关完税注销登记手续及合同备案登记注销手续的反诉诉请与原告主张两被告支付违约金、赔偿中介费、评估费、律师见证费的诉请均无事实和法律依据,本院不予支持。另因《佛山市二手房买卖及居间服务合同》已被在后签订的《广东省房地产买卖合同》及售房人声明变更相应合同条款,故原、被告应全面善意依据相关书面约定继续履行双方就涉案房屋的房屋买卖合同关系,其中两被告协助原告办理过户手续的条件业已成就,本院对原告的该诉请予以支持。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:

裁判结果

被告沈勇、被告程明慧继续履行与原告张志胡就佛山禅城区佛山大道北38号3区一座1502房的房屋买卖合同关系;

被告沈勇、被告程明慧于本判决发生法律效力之日起十日内,协助原告张志胡办理将上述房屋过户至原告张志胡名下的权属登记手续;

驳回原告张志胡的其他诉讼请求;

驳回被告沈勇、被告程明慧的反诉请求。

如两被告未按本判决指定的期间履行上述协助义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付迟延履行金。

 



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