北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继
承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
一、基本案情
1、原告诉称
原告任某诉称，2016年4月15日原告与被告订立房屋买卖协议一份，约定被告将其所有的房屋及车库所有权转让给原告，总价为69.5万元。协议订立后原告支付了房款，被告也将房屋实际交付原告使用至今，但被告一直未能依法与原告办理不动产登记手续。故向法院提出诉讼请求：被告将房屋及车库不动产变更登记至原告名下。
2、被告辩称
被告杜某、田某辩称，未收到原告房款，买卖合同上并非田某签名，请求驳回原告的诉讼请求。
被告杜某某辩称，涉诉房屋属于杜某、田某所有，杜某某无权处置，杜某某与任某之间的债权债务与本案无关。
二、法院查明
北京市昌平区法院查明：杜某与田某系夫妻关系，杜某某与沈某系夫妻关系，杜某某系杜某与田某之子。
2016年4月15日，在杜某、田某住所处，杜某、田某（甲方）与任某（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方将其名下涉诉房屋转让于乙方，价格为695000元，涉诉房产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担；签订本协议时，乙方于2016年4月15日先付甲方购房定金695000元；甲方房产证办好后过户给乙方，乙方只负责过户的钱。协议“甲方”落款处有杜某、田某、杜某某、沈某的签字，其中“田某”的签名是由其孙女代签。《房屋买卖协议》签订同时，杜某、田某、杜某某、沈某将涉诉房屋的钥匙交付任某，并出具《收条》一份，“收款人”处有杜某、田某、杜某某、沈某签名，其中“田某”的签名是由其孙女代签。
2016年4月23日，A公司与杜某某签订一份《润滑油应收账款转让协议》，约定A公司于2016年4月15日之前的销售的润滑油应收账款共计1176127元，以90万元一次性买断方式转让给杜某某，账单明细见协议附件，由杜某某负责回收此批账款，A公司不再负责此批应收账款所可能出现的任何死账、坏账、因收款产生的经济纠纷以及销售中的任何促销返利等商务行为；杜某某作为A公司此前的润滑油销售业务人员对此情况充分了解，没有异议；为账款支付，杜某某自愿将分配到的拆迁房一套及自行车库11.25平方米一间作价转让、并过户给A公司作为支付此90万元账款的一部分，房屋由A公司法人代表任某负责接收；房屋价值以双方共同确认的评估价格为695000元；杜某某负责此房屋转卖过程中产生的中介费、登记费、过户费、税费等所有费用。除去房款后的剩余账款合计205000元杜某某必须在2016年12月31日前全部付清，支付方式为：以现金方式每月平均支付；如杜某某未按本协议履约，A公司有权取消本协议，并追索剩余全部款项。
2012年2月26日，杜某与B公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，B公司提供杜某拆迁定销房中户（约120㎡左右）二套，小户（约100㎡左右）一套。2017年4月18日，B公司开具了涉诉房屋的发票，总价款为193267.89元。2017年7月6日，B公司与杜某签订《商品房买卖合同》，约定B公司将房屋（建筑面积124.71㎡，单价1527.19元/㎡）、37幢19#车库（建筑面积11.25㎡，单价250元/㎡）以总价193267.89元售予杜某,付款方式为一次性付款。之后，B公司将《商品房买卖合同》、涉诉房屋的发票以及《不动产转移登记申请表》交付杜某，《不动产转移登记申请表》载明涉诉房屋为杜某、田某共同共有。现涉诉房屋已具备办理登记至杜某、田某名下的条件，但至今尚未办理登记。
关于《房屋买卖协议》《润滑油应收账款转让协议》的签订过程，原告方称：在订立《房屋买卖协议》之前，双方已经就签订《润滑油应收账款转让协议》协商好了，因为要列明转让账款的明细，所以延后了几天签订转让协议。
三、法院判决
北京市昌平区法院判决：驳回原告任某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告之间的《房屋买卖协议》实质上是一份债务未届清偿期之前的以物抵债协议，具有担保杜某某履行《润滑油应收账款转让协议》、支付A公司所转让应收账款的对价的目的。理由如下：1.《润滑油应收账款转让协议》明确约定，为账款支付，杜某某将涉诉房屋作价转让并过户给A公司作为支付90万元账款的一部分，涉诉房屋由A公司法人代表任某负责接收，房屋价值双方共同确认为695000元。该约定具有以物抵债内容，且与《房屋买卖协议》的主要内容相一致，杜某某、A公司以及任某应当明确知晓签订《房屋买卖协议》系用于以房抵债的目的；2.《房屋买卖协议》上“田某”的签名虽然是田某孙女代签，但当时田某在场而未作反对，且协议上也有其丈夫杜某的签字，故田某孙女的代签行为应当是得到了田某的认可，杜某、田某庭审中称未收到购房款就出具收条、交付钥匙是由于缺乏法律保护意识，明显不符常理，签订《房屋买卖协议》时除了杜某、田某在场，其儿子杜某某也在场，而根据《润滑油应收账款转让协议》的内容，A公司将2016年4月15日之前销售的润滑油应收账款转让给杜某某，该应收账款确认的时间节点与《房屋买卖协议》的签订时间一致，因此任某庭审中陈述签订《房屋买卖协议》时，任某与杜某某已协商好转让应收账款，只是转让的应收账款明细尚未确定，该陈述更加符合客观事实，根据杜某、田某与杜某某、沈某共同签署《房屋买卖协议》、未收款而共同出具收条并交付钥匙的行为来看，杜某、田某签订《房屋买卖协议》时，应当知晓了以房抵债的事实。综上，《房屋买卖协议》具有以物抵债性质，双方间并无房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖合同不成立，且《房屋买卖协议》以及具有以物抵债内容的《润滑油应收账款转让协议》签订之后，双方未能办理房屋所有权转移登记，原告经法院释明后，仍坚持以被告违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议，法院对此难以支持。
