北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某萍向本院提出诉讼请求：1、判令吴某君继续履行2016年1月6日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》，协助我办理位于北京市海淀区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至我名下；2、判令吴某君及第三人向我交付北京市海淀区一号房屋；3、判令吴某君向我支付自2016年4月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；4、判令吴某君向我支付自2016年1月31日至实际办理房屋权属过户之日止的逾期过户违约金；本案的诉讼费、公告费、保全费由吴某君承担。诉讼过程中，赵某萍以实际办理过户之日及交房之日尚不确定为由，撤回第3、4项诉讼请求。
事实与理由：2015年12月27日，周某莹与中介公司签署《房屋出售委托登记表》（独家），委托中介公司整体出售位于北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋）和位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），委托出售价格不低于人民币980万元。上述房屋属于一套住宅分割办证（行业俗称为“一房两证”），不动产权利人分别为万某涛和吴某君。2016年1月5日，经中介公司居间服务，我与吴某君、周某莹签署了二、一号房屋《买卖定金协议书》，协议约定买卖一号房屋的交易价格为460万元，买卖二号房屋的交易价格为500万元。2016年1月6日，我又与吴某君（本人）经中介公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，合同约定我以人民币460万元的总价款购买吴某君名下一号房屋，同日周某莹代表万某涛与我签署了二号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
《北京市存量房屋买卖合同》第二条第（四）约定该房屋己经设定抵押的，吴某君应于2016年1月30日前办理抵押注销手续：《补充协议》第二条第2款约定，吴某君应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且吴某君最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第二条第7款约定，双方应在2016年4月1日之前自行办理物业交割手续。《补充协议》第五条其他约定，吴某君承诺2016年4月1日前将房交付给我。《补充协议》第四条第1款约定，我和吴某君任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2016年1月7日，双方签署的《合同变更申请单》约定，房款支付方式由全款变更为商贷，定金（增加为）86万元整，2016年1月9日之前支付38万元整于中介公司指定的资金托管账户，我于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币112万元整以建委资金监管的方式支付给吴某君。合同签订后，我依约向吴某君又支付了购房定金86万元。春节后由于北京市房屋价格大幅上涨，吴某君未按约定办理涉案房屋的解除抵押登记手续，后又自行将一号房屋作为林某英诉郑某鹏房屋买卖合同纠纷一案林某英申请保全的担保财产。此后吴某君拒不配合我办理过户手续，致使合同无法继续履行。我为购买涉案房屋己将自己的房屋低价出售，现在居无定所不得不租房居住，而且春节后房屋价格大涨，我已无法以原有价格购买到同地段同价位的房屋。
吴某君违约拒绝履行合同，严重侵犯了我的合法权益，已经构成根本违约。我认为，我与吴某君签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。我按照房屋买卖合同的约定支付了购房定金，而吴某君逾期办理涉案房屋的解除抵押登记手续、以涉案房屋为第三人提供担保及不配合办理银行贷款手续和过户手续，吴某君的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。我作为守约方，有权要求继续履行合同并要求吴某君承担违约责任。
本案中周某莹为涉诉房屋实际所有人，吴某君购买以后名义是其本人持有，实际房款交付、装修、使用均为周某莹实际控制，还款情况根据原审法院调取吴某君账户，每笔款项均由周某莹将相应款项汇入吴某君还贷账户中由吴某君偿还银行贷款，吴某君清楚贷款也是周某莹向吴某君账户支付后吴某君向银行清偿，在物业费缴纳上，也是由周某莹将涉案房屋以及万某涛持有的201均由周某莹缴纳。本案中，签订了房屋转让合同以后，按照合同约定的款项也由我汇入吴某君账户，该款项由周某莹提取及转账，签约的合同是合法有效，故请求法院判决支持我的诉讼请求，以保护我的合法权益不受侵害。
被告辩称
吴某君辩称，一、我没有违约，因赵某萍的改变合同付款行为，没有配合赵某萍的过户手续，我是在行使抗辩权，不构成根本违约，无须担责。赵某萍的诉讼请求，没有事实和法律依据，现我不同意其全部诉讼请求。根据双方买卖合同第4条约定，剩余房款如全部或部分通过存量房交易账户资金监管和划转，应签订协议，但双方一直未对定金、首付款交付日期协商一致，赵某萍于2016年1月7日、1月28日两次修改房屋买卖合同内容，由全款支付变为商贷支付，使我想要尽快收回房款的合同目的造成重大影响，在此情况下，应当给我延长办理涉案房屋解押手续的期限，据此，我在1月31日未完成解押手续，不构成根本违约。
此外，根据相关法律、政策，出售二手房，在没有办理完解押手续前也可以办理网签，在2016年1月29日，中介公司也为一号房屋办理了网签手续，故我逾期办理解押手续不会影响赵某萍继续履行买卖合同，我没有构成根本违约。此外，我也不认可不配合赵某萍办理银行贷款的主张，合同未约定要我配合其办理银行贷款，主要是赵某萍自身行为影响了合同的履行，支付剩余款项是赵某萍首要、根本的合同义务，我享有相应的抗辩权利。
赵某萍称我不配合办理过户手续与事实不符，根据补充协议第2条第4款，我应在赵某萍将购房全款打入账户后三日内，或至少第1、2笔款项打入监管账户后三日内再办理房屋过户手续，但赵某萍至今未支付上述款项，在此情况下，我不可能为其办理过户手续，这是正常的交易习惯，故我没有配合赵某萍办理过户手续，不构成根本违约，而是行使合同履行的抗辩权。
二、我坚持原审时的反诉请求和理由。赵某萍和我所签订的《房屋买卖合同》，第三人万某涛不知情，我无权单独处分，并且侵犯了万某涛的优先购买权，现万某涛明确提出要求优先购买。此为我支持反诉请求的补充理由。本案为一房两证，该套房屋为我和万某涛按份共有，赵某萍在签订合同时就已经明知该事实，根据规定，如果没有万某涛的同意，该合同是不能生效的或者无效的，或者说应当是附条件生效的合同。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。
万某涛享有对我的产权优先购买权。赵某萍起诉理由称房屋实际为周某莹所有，根据我国相关的法律规定是不承认事实所有，房屋的所有权以登记为准，事实上也不是周某莹所有。
第三人万某涛述称，一、赵某萍与周某莹代表我签订的《房屋买卖合同》以及事后转款行为，我事前没有授权并不知情也未追认，我没有义务履行该合同以及承担该合同的违约责任。我没义务向赵某萍交付诉争的一号房屋。二、赵某萍和吴某君所签订的《房屋买卖合同》，我不知情，吴某君无权单独处分共有财产及其份额，并且侵犯了我的优先购买权，应当归于无效。现我明确提出要求优先购买。如需反诉或者另案起诉，请法庭当庭释明。
本案为一房两证，该套房屋为吴某君和我按份共有，赵某萍在签订合同时就已经明知该事实，根据规定，如果没有我的同意，该合同是不能生效的或者无效的。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。我享有对吴某君的产权优先购买权。三、赵某萍和吴某君所签订的房屋买卖合同，侵害了我的权益，如果该合同继续履行，将造成我的房屋份额权利无法行使，权利受到侵害，故要求法院依法解除该合同或认定该合同无效。赵某萍起诉理由称房屋实际为周某莹所有，根据我国相关的法律规定是不承认事实所有，房屋的所有权以登记为准，事实上也不是周某莹所有。
第三人中介公司述称，我公司同意赵某萍主张继续与吴某君履行买卖合同。
法院查明
根据房屋权属证书登记记载，吴某君系一号房屋所有权人，万某涛系二号房屋所有权人。二号房屋与一号房屋对外共用一个大门进出，在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码，房屋内为整体装修，两套房屋之间的隔断已被打通，其中在吴某君所有的一号房屋内没有对外开门，且缺少厨房、燃气管道等基础设施。对此，赵某萍主张二号、一号房屋为法律上拥有独立权属的两套房屋，吴某君、万某涛主张实际为一套房屋，办理两个房屋权属证书。吴某君、万某涛主张二人对整体两套房屋为按份共有，但未提交相应证据证明。各方均认可二、一号房屋分别具有独立的房屋权属证书。
2015年12月27日，周某莹（委托人，甲方）与中介公司（受托人，乙方）签署《房屋出售委托登记表（独家）》，周某莹独家委托中介公司整体出售二号房屋和一号房屋（房屋面积180平方米），委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日，委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日，经中介公司居间服务，赵某萍与吴某君、周某莹分别签署二号房屋、一号房屋《买卖定金协议书》，协议约定买卖一号房屋的交易价格为460万元，约定买卖二号房屋的交易价格为500万元。
2016年1月6日，赵某萍（买受人，乙方）与吴某君（出卖人，甲方）就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及与中介公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，赵某萍以460万元（其中房屋成交价216万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价244万元）购买吴某君名下一号房屋（建筑面积82.56平方米），合同第二条第（四）款约定：“……该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行，抵押登记日期为：2016年1月1日……该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续”；合同第四条第（三）款约定：“买受人向出卖人支付定金480000元，人民币（大写）肆拾捌万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人”；
合同第五条约定：“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……”；合同第六条第（一）第四项约定：“按照本项约定时间或约定条件：收到全款后3个工作日内将该房屋交付给买受人”；第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方法处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
《补充协议》第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年1月5日将第一笔定金人民币（大写）壹万元整以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年1月7日之前将第二笔定金人民币（大写）肆拾柒万元整以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋是有抵押。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年01月31日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于网签合同后三个工作日内将第一笔首付款人民币（大写）贰佰壹拾陆万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于网签合同后三个工作日内将第二笔首付款人民币（大写）壹佰玖拾肆万元整以理房通托管的方式支付甲方。
4、权属转移登记：甲乙双方同意，在资金监管后三个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。5、物业交割：甲乙双方应当在2016年4月1日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。”《补充协议》第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2016年1月6日，赵某萍与吴某君签订《定金托管协议》，赵某萍通过理房通向吴某君名下银行账户内支付备付金47万元。2016年1月7日，赵某萍（买方，乙方）与吴某君（卖方，甲方）签订《合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由全款变更为商贷。定金由48万元变更为86万元，2016年1月9日之前支付38万元于丙方（中介公司）指定的资金托管账户。
网签价格由216万元变更为372万元。购房款的支付由乙方于网签后三个工作日内将第一笔首付款人民币216万元以建委资金监管的方式支付甲方；第二笔首付194万元以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币112万元以建委资金监管的方式支付甲方。卖方承诺配合把建筑使用权合同转移给买方。2016年1月11日，赵某萍与吴某君签订《定金托管协议》，赵某萍通过理房通向吴某君名下银行账户内支付38万元。
2016年1月28日，吴某君与赵某萍再次就买卖一号房屋签署《合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由全款变更为商贷。网签价372万元、贷款260万元变更为网签价330万元，贷款230万元。之后，中介公司协助双方办理一号房屋网签事宜。
上述协议签订后，吴某君未按约定期限办理后续房屋交易手续，中介公司于2016年3月4日向吴某君发出书面《催告函》。2016年3月10日，吴某君结清一号房屋银行贷款本息209万元。此后，吴某君拒绝配合赵某萍办理其他房屋交易手续。截至今日，赵某萍共向吴某君支付购房款86万元。
赵某萍于2016年4月22日以房屋买卖合同纠纷为由起诉至本院。
赵某萍与吴某君签订一号房屋买卖合同的同时，赵某萍与周某莹就二号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等相关协议，周某莹代表万某涛将二号房屋以500万的价格出售给赵某萍。之后，赵某萍按照与周某莹的约定向周某莹提交的万某涛银行账户中支付购房定金96万元，万某涛以周某莹无权代理其出售房屋为由，拒绝履行该房屋买卖合同。
中介公司就二号、一号房屋买卖过程，向本院陈述如下：在出售房屋时，周某莹携带上述两套房屋的房产证原件、吴某君及万某涛的身份证原件，以周某莹本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》。在签订协议后，赵某萍在看房过程中，均为周某莹及中介公司工作人员陪同赵某萍看房，此过程吴某君及万某涛并未参与。
就吴某君、万某涛与周某莹的关系，吴某君认可其与另二人为老乡关系。案件诉讼中，本院调取了银行交易明细，交易明细显示，在吴某君、万某涛购买涉案房屋前，各方之间存在多笔款项往来。本案诉讼中，吴某君、万某涛、周某莹本人均未到庭。
就二号、一号房屋原始购买情况，吴某君、万某涛均未提交证据证明二者之间对此有事先的意思联络及权属的事先约定。在房屋实际购买交付后，万某涛并未在上述两套涉案房屋中实际居住。
赵某萍要求与吴某君继续履行双方签订的一号房屋买卖合同，因原合同约定的付款时间已过，赵某萍同意一次性支付剩余购房款，其提交银行存款证明书证明其具备履行能力。周某莹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。
赵某萍于2016年将吴某君诉至本院，要求后者继续履行合同并承担相应的违约责任；吴某君提出反诉，要求解除双方签订的合同并要求赵某萍承担相应的违约责任。法院驳回赵某萍的全部诉讼请求及吴某君的全部反诉请求。赵某萍不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院以一审法院对本案基本事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。本案中，赵某萍坚持原审全部诉讼请求，吴某君撤回全部反诉请求。
裁判结果
一、赵某萍于本判决生效后三十日内，支付吴某君北京市海淀区一号房屋剩余购房款三百七十四万元；
二、吴某君于赵某萍向其履行本判决书第一项全部付款义务后三日内，将北京市海淀区一号房屋交付赵某萍；
三、吴某君于赵某萍向其履行本判决书第一项全部付款义务后七日内，协助赵某萍将北京市海淀区一号房屋权属变更登记至赵某萍名下。
房产律师靳双权点评
周某莹持相关材料与中介公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，整体委托中介公司出售二号房屋与一号房屋，但在没有其他充足证据证明周某莹、吴某君、万某涛存在借名买房法律关系的情况下，对于二号房屋和一号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人，即一号房屋产权人应为吴某君。本案中，吴某君与赵某萍签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及就付款方式达成的变更协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行。
吴某君所主张的合同无法履行系吴某君和万某涛按份共有二号、一号房屋，缺乏法律依据，其主张赵某萍未按约定支付全部购房款，但双方已经就付款方式进行了变更，变更后吴某君拒绝配合办理抵押贷款手续的情况下，赵某萍未支付其他购房款理由正当。虽合同约定的付款期限、交房时间、产权变更时间已过，但作为守约方，赵某萍有权要求继续履行合同，现其同意一次性支付剩余购房款374万元法院不持异议。在上述购房款支付后，吴某君应在合理期限内向赵某萍交付房屋并协助其办理产权登记手续。
