北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周女士向本院提出诉讼请求：1．判令北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）归周女士继承所有，周女士按照吴某辉5．94%份额、吴某涛5．94%份额、秦某3．96%份额、吴某亮0．99%份额给付各方折价款。2．判令秦某腾退一号房屋。
事实和理由：被继承人吴先生系周女士丈夫，于2000年6月去世。2000年12月，周女士购买单位安置房即一号房屋，面积66．81平方米，登记在周女士名下。购房款99212．85元，周女士与吴先生工龄折抵部分房价款47171．85元。实际支付购房款52041元，其中，周女士出资20041元，吴某涛和吴某辉各支付16000元。
2009年9月4日，周女士之子去世，此后周女士与秦某关系日益恶化。周女士与秦某居住在一起，婆媳关系无法相处，。故请求依法判决一号房屋归周女士所有，秦某腾退房屋，周女士愿意给付相应折价款，望判如所请。
被告辩称
吴某涛辩称：同意周女士的诉讼请求。认可周女士核算的产权份额，认可周女士所述的事实，同意取得继承份额对应的折价款。
吴某辉辩称：同意周女士的诉讼请求。认可周女士核算的产权份额，认可周女士所述的事实，同意取得继承份额对应的折价款。
秦某辩称：周女士所述与事实严重不符，没有事实和法律依据。1．一号房屋系秦某与丈夫吴某鹏出资，用周女士、吴先生的工龄购买，秦某对房屋拥有份额大，周女士要求一号房屋归其所有于法无据。秦某与吴某鹏于1987年结婚，婚后居住在北京市朝阳区E号承租房内。1995年9月25日，A公司拆迁老房，将吴先生、周女士、秦某、吴先生、吴某亮安置到一号房屋。2000年11月17日，由于房改政策的推出，秦某与吴某鹏出资全部购房款53532元、维修费1785元用周女士和吴先生的工龄购房，交易手续由吴某鹏办理，费用亦由吴某鹏支付。秦某与吴某鹏一直居住在一号房屋内，吴某鹏去世后，秦某在此居住。2．秦某是房屋实际出资人，一直居住房屋，无其他房产，周女士要求腾退房屋无事实和法律依据，应予驳回。
秦某和吴某鹏悉心赡养周女士，自2009年吴先生去世后，秦某和周女士仍然居住在房屋内。秦某独自伺候婆婆十年，婆媳关系和睦。2019年房价大涨，吴某涛搬进一号房屋后，周女士、吴某涛、吴某辉和吴某亮欲出卖房屋，又不向秦某支付房屋折价款，侵害了秦某作为房屋实际出资人的房屋份额利益，也侵害了秦某对房屋的居住权。3．周女士诉状所述不实，购房款是秦某与吴某鹏支付，是2019年卖房无果才引发纠纷。不同意周女士的诉讼请求。
吴某亮辩称：同意继承分割一号房屋，吴某亮应当继承房屋四十八分之一的份额。被继承人吴先生对于一号房屋所占份额为二分之一，其继承人为周女士、吴某涛、吴某辉和吴某鹏，每人应继承份额系八分之一。吴先生于2009年9月4日去世，其名下财产未经继承分割，吴先生生前未留有遗嘱，故周女士、吴某亮和秦某可依法继承吴先生所继承的产权份额。吴先生继承份额的一半为夫妻共同财产，作为遗产份额的十六分之一由吴某亮、周女士、秦某各分得四十八分之一。一号房屋系成本价购房，应当折算被继承人的工龄兑换的财产价值进行继承。
法院查明
吴先生与周女士系夫妻关系，双方生育三子女：吴某涛、吴某鹏、吴某辉。吴某鹏与秦某系夫妻关系，双方生育一子吴某亮。吴先生于2000年6月21日因死亡注销户口；吴某鹏于2009年9月4日去世。
2000年12月12日，周女士与A公司签署《职工购买房屋合同书》经房改按成本价每建筑平米1485元价格购买一号房屋，总建筑面积66．81平米，后一号房屋登记在周女士名下。据《单位出售公有住房房价计算表》记载，男方工龄38年，女方工龄16年，实际房款系52041元。经询，各方均确认一号房屋市值系420万元。
庭审中，周女士、吴某涛、吴某辉均表示房屋由周女士与吴先生出资购买，周女士出资20041元，吴某涛和吴某辉出资16000元。对此，秦某和吴某亮均表示房屋由秦某和吴某鹏出资购买，秦某与吴某鹏取现3万元，向秦某菲借款2万元。就此，秦某提交银行流水明细单。秦某菲书面证言、购房款发票等为证。
另查，1995年，吴某鹏作为吴先生委托代理人与A公司签署《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》取得安置房屋即一号房屋，正式户口5人，应安置人口5人，吴先生、周女士、吴某鹏、秦某和吴某亮。
裁判结果
一、北京市朝阳区一号房屋归原告周女士所有。
二、原告周女士于本判决生效之日起七日内给付被告吴某涛折价款三十三万七千五百元。
三、原告周女士于本判决生效之日起七日内给付被告吴某辉折价款三十三万七千五百元。
四、原告周女士于本判决生效之日起七日内给付被告秦某折价款二十六万元。
五、原告周女士于本判决生效之日起七日内给付被告吴某亮折价款六万五千元。
六、被告秦某于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区一号房屋，将上述房屋交还原告周女士。
七、驳回原告周女士的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。结合各方所述及在案证据可知，一号房屋于房改购房时，核算并使用了周女士与吴先生的工龄优惠，经由周女士购买。房改房享有的工龄优惠具有人身属性及财产性质，对应财产价值的个人部分理应作为吴先生的遗产分割继承。周女士于吴先生去世后房改购房并取得房屋所有权，分割继承吴先生工龄优惠对应的财产价值不影响周女士对一号房屋享有的所有权。
秦某对一号房屋权属提出异议，但其提交证据均不足以推翻物权登记的公示效力。就房屋出资，秦某所述其与吴某鹏实际负担购房款，该表述确与在案证据及居住事实相符，但房款出资并不当然取得房屋物权，尤其是具有福利优惠性质的房改房，在无权利人约定情形下，不应以房款出资判断物权权属。故法院对于秦某抗辩事由不予采信，房款出资作为涉房债务由所有权人周女士予以补偿。
就吴先生工龄对应的财产价值，法院参考下列公式核算：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。鉴于购房时房屋市值因年代较远无法考证，且房屋所有权人周女士认可以购房价格作为基数核算，法院不持异议，核算吴先生工龄取得政策性福利所对应财产价值酌情确定系135万元。就继承一节，因吴先生生前未留有遗嘱、遗赠抚养协议等处分自己遗产的文件，故遗产于第一顺位继承人：配偶周女士、子女吴某涛、吴某辉、吴某鹏之间依法继承。
吴某鹏去世后，其所得遗产作为夫妻共同财产由秦某取得一半，剩余一半遗产在第一顺位继承人：母亲周女士、配偶秦某、儿子吴某亮之间依法继承。周女士主张一号房屋归其所有于法有据，法院予以支持；考虑涉房债务及吴先生工龄优惠价值，法院酌情判处周女士各付其他各方相应折价款。周女士要求秦某腾退一号房屋理由正当，法院予以支持。
