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北京房产律师靳双权浅析一起房屋买卖居间服务合同纠纷

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-04-10 17:53


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告Z公司起诉称:2015年3月29日,经我方提供居间服务,促成被告唐某(卖方)与案外人曹先生、夏女士(买方)之间关于甲市乙区XX街25号房屋的买卖合同成立,我方、被告及曹先生、夏女士签订了一份《房屋买卖居间服务合同》(该合同实际签订的时间为2015年3月29日,后因被告的原因,经三方同意涂改为2015年7月29日)。因该合同对于被告应付给我方的居间服务费没有约定,经我方要求,被告于2015年3月29日下午向我方出具了一份《服务佣金承诺书》,承诺向我方支付居间服务费30000元,付款时间为买方支付100万元房款后支付10000元,买方支付全款后支付20000元。但此后,被告以各种理由拒绝支付约定的30000元居间服务费,且以不接电话、搬离原住所等逃避债务。被告已构成违约,除应向我方支付居间服务费30000元外,还应向我方支付违约金30000元。为维护我方的合法利益,特提起诉讼,请求法院判令被告向我方支付居间服务费30000元及违约金30000元。

  二、被告辩称

  被告唐某答辩称:我在2015年3月29日向原告出具的《服务佣金承诺书》中,虽承诺向原告支付居间服务费30000元,但当时双方已约定只有房屋出售价格达到170万元时我才须支付该服务费。后来由于房屋出售的价格没有达到我的要求,经协商一致,三方已重新约定居间服务费由房屋买方向原告支付,我不须支付。因此,我方、我及买方曹先生、夏女士在2015年7月29日签订的《房屋买卖居间服务合同》中,只约定曹先生、夏女士应向原告支付30000元居间服务费,并未约定我须支付居间服务费。我是否应当支付居间服务费,应当以签订时间在后的《房屋买卖居间服务合同》的约定为准。此外,原告所称《房屋买卖居间服务合同》系2015年3月29日签订及签订合同后我于当天下午出具《服务佣金承诺书》不是事实,房屋买卖已成交且已约定由买方支付居间服务费的情况下,我不可能再单方向原告出具支付服务费的承诺书。收取服务费是原告提供居间服务的目的,我所称签订《房屋买卖居间服务合同》时漏写了卖方应支付的服务费,不合常理。因此,我并未违反居间合同的约定,也不须向原告支付居间服务费,原告要求我支付30000元居间服务费及30000元违约金没有依据,请求驳回原告的全部诉讼请求。

  三、法院查明

  2015年3月29日,被告唐某在原告Z公司提供的一张《服务佣金承诺书》在签名并交给原告。该《服务佣金承诺书》的内容为“现今唐某身份证号码在Z置业房地产有限公司交易XX街25号服务佣金承诺在买方支付壹佰万元整后支付佣金壹万元整(¥10000.00),买方支付全款后支付剩余贰万元整(¥20000.00)”。此外,本案中被告唐某(出售方,甲方)与案外人曹先生、夏女士(买受方,乙方)及原告Z公司(居间方,丙方)还签订了一份《房屋买卖居间服务合同》。该合同的落款时间为“2015年7月29日”,但落款时间的“7”有明显手写涂改痕迹,盖有指印并在旁边手写标注了“柒月”字样。该合同有以下约定:甲乙双方委托丙方居间代理,促成甲、乙双方订立《房屋买卖合同》,甲方将坐落于甲市乙区XX街25号的自建房出售给乙方,乙方同意购买,房屋成交价为163万元;甲乙双方同意共同委托丙方作为房屋交易的居间方及办理权证过户的代理人,委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证,甲方取得全部售房款之日为止;房屋交易所产生的税费由乙方承担;签订本合同时乙方支付甲方购房定金10万元;签署房产局过户手续当日乙方将购房首付款100万元交付甲方,剩余购房款50万元在国土局出新土地使用证当日交付甲方,预留30000元于物业水电交接时交付;签订本合同时应支付丙方居间服务费,乙方应支付30000元;签订合同当日乙方支付服务佣金20000元,土地过户当天乙方需要支付服务佣金10000元。上述《房屋买卖居间服务合同》签订后,买方曹先生、夏女士先是按约定向被告支付了10万元购房定金,此后又于2015年8月10日向被告支付100万元首付款。2016年1月1日,被告与曹先生、夏女士签订了一份《补充协议》,内容为因被告出售的房屋“原无墙体”,被告愿补偿曹先生、夏女士15000元,曹先生、夏女士原欠购房余款53万元,扣除15000元后,尚欠被告515000元。签订该《补充协议》后,曹先生、夏女士于当日向被告转账支付了尚欠的购房尾款515000元。至此,曹先生、夏女士向被告付清了购房款。2015年8月24日,甲市乙区XX街25号房屋完成过户手续,由被告名下变更至曹先生、夏女士名下。2015年10月12日,甲市乙区XX街25号房屋相关的国有建设用地使用权由被告名下变更至曹先生、夏女士名下。

  四、法院判决

  驳回原告甲市Z房地产置业有限公司的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,原告Z公司与被告唐某及案外人曹先生、夏女士签订的《房屋买卖居间服务合同》涉及原告与被告之间的居间合同及被告与案外人曹先生、夏女士之间的房屋买卖合同。本案系居间合同纠纷,法院审查的是原、被告之间的居间合同。本案《房屋买卖居间服务合同》关于居间合同的约定,系各方当事人的真实意思表示,合法有效,具有法律约束力。本案中,原告虽促成了被告与案外人曹先生、夏女士签订了房屋买卖合同,但根据三方签订的《房屋买卖居间服务合同》的约定,居间服务费30000元系由房屋买方曹先生、夏女士承担,并未约定被告需向原告支付居间服务费。原告据以向被告主张30000元居间服务费的《服务佣金承诺书》,其出具时间系2015年3月29日,而本案《房屋买卖居间服务合同》显示,其签订时间是“2015年7月29日”。虽然“7”字有明显涂改痕迹,但该涂改系三方协商一致后涂改的,并在旁边用大写标明系“柒月”。原告虽主张该《房屋买卖居间服务合同》实际签订时间是2015年3月29日,并主张该合同签订后原告于当天下午才要求被告签订《服务佣金承诺书》,但并不能提供充分有效的证据予以证明,故对此不予确认。此外,居间人提供居间服务的主要目的就是向委托人收取居间服务费,原告在本案庭审时称签订合同时忘记将被告应承担的居间服务费写入合同,不符合常理,故对此不予采信。而且,在被告已与买方及原告签订《房屋买卖居间服务合同》,房屋交易价格已经确定,且合同已约定居间服务费由买方承担而未约定被告须承担的情况下,被告于当天下午自愿向原告承诺支付居间服务费的可能性较小。退一步讲,即使本案《房屋买卖居间服务合同》签订的真实时间并非2015年7月29日,根据现有证据也不足以证明该合同系于被告出具《服务佣金承诺书》之前签订。综合本案现有证据,结合日常生活常理判断,应认定本案中三方签订的《房屋买卖居间服务合同》已对本案居间服务的支付进行重新约定,被告出具的《服务佣金承诺书》关于居间服务费支付的约定已被《房屋买卖居间服务合同》的约定所变更,应以《房屋买卖居间服务合同》的约定为准。根据《房屋买卖居间服务合同》的约定,被告无须向原告支付居间服务费,故原告要求被告支付30000元居间服务费,没有合同依据,故不予支持。因被告无须向原告支付居间服务费,也不存在违约行为,故原告要求被告支付30000元违约金,没有事实依据、法律依据,也没有合同依据,故不予支持。



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