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买房人不能以按揭贷款未能办理成功拒绝支付购房款

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-03-11 16:37


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告某地产公司诉称:2010年4月14日,原告与被告毛某签订《房屋买卖合同》,约定由原告向毛某出售北京市朝阳区1003室,面积64.86平方米,单价每平方米18000元,总价款1167480元,毛某可以支付购房总价款的65%,其余价款可以向上海浦东发展银行借款支付,同日,双方签订《装修补偿协议》约定原告为被告进行居室的装修及装潢工作,装修地点为1003房间,建筑面积64.86平方米,装修补偿款611734元。2010年4月14日,毛某与原告签订购房协议,双方约定,买受人向被告支付房价款1167480元,装修补偿款611734元。实际毛某向原告支付房屋总价款1779214元。2010年4月23日,毛某向原告支付房款及装修款1159214元,2010年5月30日,毛某向原告支付房款及装修款22万元,2011年5月2日,毛某向原告支付房款及装修款10万元。毛某拖欠房款30万元未付。后1003室房产证办在了易某名下,两被告是夫妻关系。经原告催要,二被告至今未付。故我起诉,要求二被告向原告支付拖欠的购房款30万元,并以30万元为基数,自2010年7月2日至实际给付之日,按中国人民银行同期贷款利率支付利息。

 

  二、被告辩称

 

  被告毛某、易某辩称:不同意某地产公司的诉讼请求。原告主张被告拖欠房屋欠款30万元与事实不符。双方签订的《房屋买卖合同》和相关补充协议约定的房屋总价款为1779214元,由房款和装修款两部分组成,其中房款1159214元,被告已于2010年4月23日支付完毕,故被告并不拖欠原告购房款。被告除支付了上述购房款外又于2010年5月30日支付22万元,2010年7月2日支付3918.97元,2011年5月2日支付10万元。被告合计支付1483132.97元,仅欠房屋装修款296081.03元,因此原告主张被告拖欠购房款30万元是错误的。原告主张欠款已超过诉讼时效。房屋价款是由两部分构成的,一部分是《房屋买卖合同》第三条约定的房屋价款1167480元,另一部分是《房屋买卖合同》附件二《装修补偿协议》第三条约定的装修补偿款611734元。针对房屋价款部分,被告毛某出具了《承诺书》,承诺最迟于2010年3月23日前付清该笔款项;而装修补偿协议则约定“装修补偿款于协议签订当日(即2010年4月14日)付清”。两笔款项均明确约定了付款的履行期限,故诉讼时效应根据合同约定的付款期限来计算。鉴于被告仅有装修款未付,故诉讼时效应从合同约定的装修款支付时间起算,即2010年3月13日开始计算时效,原告提起诉讼请求已超过时效。

 

  三、审理查明

 

  北京市朝阳区1003室房屋的所有权人登记在易某名下。易某与毛某系夫妻关系。

 

  2010年4月14日,某地产公司(出卖人)与毛某(买受人)签订《房屋买卖合同》,约定:出卖人将其位于北京市朝阳区1003室房屋出售给买受人;该房屋已设定抵押,抵押权人为浦发北分,抵押登记日期为2008年6月7日,出卖人应于2010年4月31日前办理抵押注销手续;房屋总价款为1167480元,买受人采取商业贷款方式付款,买受人可以首期支付购房总价款的65%,其余价款可以向上海浦东发展银行借款支付;确认买受人向出卖人支付的全部房价款已经到达出卖人的指定账户后,出卖人应当在2010年6月31日前将该房屋交付给买受人;买受人付款方式为贷款的,至贷款批准日的180日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。

 

  同日,某地产公司(甲方)与毛某(乙方)签订《装修补偿协议》,约定:涉案房屋装修补偿款为611734元;乙方应于本合同签订当日一次性向甲方付清上述装修补偿款。

 

  同日,某地产公司(甲方,出售方)与毛某(乙方,买收方)签订《购房协议》,约定:房价款与装修补偿款二者不可分割,实际乙方应向甲方支付该房屋的总房价款为1779214元;此协议与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力,如有冲突以本协议为准。

 

  同日,毛某出具《承诺书》,声明:根据该合同的约定,该套房屋总价为1779214元,首付款为1159214元,本人应于2010年4月14日一次性把上述首付款支付给某地产公司。由于本人个人原因,在2010年4月14日本人只能支付部分首付款82万元,现承诺于2010年4月24日前付清剩余首付款339214元。

 

  2010年5月29日,毛某与某地产公司签订《补充协议》,对贷款数额重新作出约定,确认共支付首付款1379214元,贷款金额变更为40万元。

 

  2010年7月2日,某地产公司与毛某签订《结算协议书》,确认:涉案房屋预测建筑面积64.86平方米,其中,套内建筑面积45.4平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.46平方米;该房屋建面单价为27431.6元/平方米;总价款为1779214元;套内建筑面积单价为39189.7元/平方米。依照国家建设部《商品房销售管理办法》,严格执行双方签订的《房屋买卖合同》(附件三)套内面积差异的处理方式,当套内建筑面积发生差异,按照套内建筑面积单价据实补齐或返还,处理办法为实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时,套内建筑面积误差比在1%以内的含(1%)部分的房价款由买受人补足,超出1%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人所有。涉案房屋实测建筑面积64.61平方米,其中,套内建筑面积45.5平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.11平方米。买受人应付出卖人面积补差款3919元。

 

  2012年11月18日,某地产公司(出卖人)与易某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定:涉案房屋出售给易某。

 

  2010年4月23日,毛某向某地产公司支付房款及装修款1159214元;2010年5月30日,毛某向某地产公司支付房款及装修款22万元;2010年6月1日,毛某向某地产公司支付面积差额款3918.97元;2011年5月2日,毛某向某地产公司支付房款及装修款10万元。

 

  2010年7月2日,某地产公司向毛某交付涉案房屋。2012年12月4日,涉案房屋办理产权证登记在易某名下。

 

  另查,毛某提交声明,将相关合同全部权利、义务全部转让给易某行使和履行。

 

  审理中,某地产公司主张其于2014年6月21日、2015年5月15日、2015年12月31日分别向易某送达了《催缴收费通知单》,催缴30万元房款。对此,毛某、易某表示不予认可。

 

  某地产公司(甲方)与案外人北京伟业通天下房地产顾问有限公司(乙方)签订《奥加饭店公寓项目营销策划及独家销售代理合同》,约定:甲方委托乙方销售位于北京市朝阳区东直门外大街26号的奥加饭店公寓项目;甲方于本项目正式销售前,完成与按揭银行以及相关律师行、按揭担保公司的签约工作,使得买家具备办理个人购房贷款的条件。

 

  2012年6月8日,毛某向某地产公司支付房屋评估费600元、银行贷款抵押登记费555元。对此,某地产公司主张该笔款项系向华夏银行转交的贷款费用,但未能提供某地产公司将材料递交给华夏银行的证据。其审理中,各方均认可被告未成功办理银行贷款。

 

  浦发北分称:我与某地产公司、毛某、易某之间均未建立新的贷款合同关系。

 

  四、法院判决

 

  北京市朝阳区人民法院经审理判决如下:

 

  1、被告易某于本判决生效当月起每月给付原告某地产东外置业有限公司购房款三千元至给付完房款三十万元止,此款于每月二十八日前给付;

 

  2、驳回原告某地产东外置业有限公司其他诉讼请求。

 

  四、房地产律师靳双权点评

 

  结合本案现有证据,可以认定原系毛某向某地产公司购买房屋,后合同主体变更为易某。毛某声明将全部合同权利、义务转让给易某履行,应当支持。原告与被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规效力性强制性规定,合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告已经履行交付房屋的义务,被告部分履行给付房款义务。虽然银行按揭贷款无法实现,但并不能免除被告给付剩余房款的义务。根据结算协议书约定的结算方法,涉案房屋系按建筑面积计价,后实测套内建筑面积增加,建筑面积减少,因此房屋实际利用率提高,被告按协议书约定给付某地产公司面积差价款并无不当,故被告给付的面积差价款不能折抵未支付的房款。涉案合同对被告采取商业贷款付款的具体期限约定不明,故对原告要求给付利息的主张不应支持。

 

  关于诉讼时效,当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。当事人就履行期限等有关合同内容约定不明确且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行。涉案合同及承诺书中未确定首付款以外房款的履行期限,原告于2014年6月21日、2015年5月15日、2015年12月31日主张权利,被告没有提供证据证明其明确表示不履行义务,故至起诉日,诉讼时效期间尚未超过。被告主张原告债权超出诉讼时效,缺乏事实和法律依据,不应采信。

 

  被告已向某地产公司交付银行抵押贷款登记费,某地产公司主张贷款未能办理系被告自身原因,但未能提供证据充分证明,故对某地产公司的主张不应采信,被告可以比照按揭贷款的期限给付剩余房款。

 



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