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买房人可以买房人不具备购房资格为由解除房屋买卖合同

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-03-11 16:35


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告张某诉称:2014年7月9日,我与田某签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议,约定我将名下位于海淀区201号房屋(以下简称201号房屋)出售给田某,约定全款购房,房款总价为3585000元。田某支付200万元之后,无力支付余款,双方协商后用201号房屋抵押向银行贷款,用该贷款支付给我方,田某半年向银行偿还完该贷款。但后经我多次催促,田某仍不履行其还款义务,多次逾期还款,导致我的资信受到不良影响,不能贷款买房。随后,田某又承诺2016年7月31日之前偿还完该贷款,2016年10月30日之前办理房屋过户手续。可是田某再一次违反了自己的承诺,经我合法催告无果,故起诉到法院。

 

  请求判决1、解除双方于2014年7月9日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议;2、田某腾空位于北京市海淀201房屋并交付给我;3、田某支付房屋使用费,从2014年7月14日起至腾退之日止,每月按7000元计算;4、田某赔偿我违约金717000元;5、本案诉讼费由田某承担。

 

  二、被告辩称

 

  被告田某辩称:不同意张某的诉讼请求。第一、2014年7月9日,双方签订了房屋买卖合同,并且我方支付了200万元的首付款。在合同尾款的支付过程中,张某亲属胡某配合我办理了房屋抵押合同,我将其余款项支付给了张某,所以我已完成合同义务。第二、张某已将201号房屋交付给我,我已对201号房屋进行了装修,购买了家电,并已经实际入住。第三、我按时进行了贷款偿还,未影响张某资信。2016年11月,张某单方将用于还贷的银行卡办理挂失后,我才不能办理正常还贷,所以张某的诉讼理由不能成立。

 

  二、审理查明

 

  2014年7月9日,张某(出卖人)与田某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:“……该房屋成交总价格为3585000元;(二)买受人采取自行交割的方式付款,具体付款方式及期限的约定见附件四;…(1)买受人向出卖人支付定金,定金金额为30000元整,定金支付方式为直接支付给出卖人;第六条房屋的交付:出卖人应当在收到首付款贰佰万之后将该房屋交付给买受人;第七条违约责任(二)逾期付款责任:买受人未按照附件四约定的时间付款的,按照下列方式处理:……”。

 

  2014年7月15日,张某(甲方)与田某(乙方)签订《补充协议》,约定:“乙方购买甲方201房产,双方达成以下协议:1、房屋核验通过后2日内乙方将首付款壹佰玖拾柒万元整转账至甲方银行账户。甲方在收到首付款之后,将房屋交付给乙方,乙方装修居住。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。2、甲方承诺此房为家庭唯一住宅,否则由此产生的个税由甲方承担。3、房屋尾款人民币壹佰伍拾捌万伍仟元整乙方于签订合同后6个月内转账至甲方账户。4、甲方收到全款后配合乙方七日内到公证处办理房屋出售委托公证,日后乙方自行办理过户手续(手写:2015年11月26日以后过户)。5、如甲方违约,甲方赔付总房款的20%的违约金给乙方,并承担乙方装修等产生的一切损失。6、如乙方违约,乙方赔付甲方总房款的20%的违约金。本补充协议与合同产生冲突时,以本协议为准”。合同落款处载明:“甲方:张某、李某(代),乙方:田某”。

 

  张某表示已收到首付款200万元。

 

  庭审中,田某表示自黄某处借款已给付张某之女婿高某账户,并提交其于2014年12月26日出具的收条,载明:“今收到黄某人民币120万元,账号×××转至高某账号×××”。张某称高某系其女婿,但上述收条系田某单方出具,与本案无关。

 

  张某称因考虑到风险及田某提出民间借贷利息较高,就按照田某的要求以自己名义以房屋为抵押办理贷款,张某提交下列合同:

 

  张某表示自中信银行股份有限公司及中信信托有限责任公司共贷款160万元,其中120万元用于偿还先前的田某与北京融海行投资有限公司、黄某相关的借款,剩余40万元给付田某。

 

  张某向法庭提交2016年4月16日田某出具的《承诺书》,承诺:“1、本人在2016年7月31日之前将以张某名义在银贷的款还清。2、本人在2016年9月30日之前办理过户手续。3、在过户中发生的任何费用(各种税费)全部由本人承担。以上承诺在约定的时间内没有完成,本人愿承担法律规定的违约责任(5%)的违约金”。落款处载明:“承诺人田某”。

 

  关于首付款200万元之外的房款给付,张某在其向法庭提交的说明中自认2014年12月10日、11日,田某分次向张某之女李某账户付款40万元整;因又将贷款中40万元给付田某,故实际田某仅支付首付款200万元,其余款项尚未支付。田某称除首付款200万元外,还于2014年12月19日前以现金形式支付40万元,另120万元系以其在黄某处获得的民间借贷120万元借款支付;后以张某名义向中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司借款160万元,其中120万元用于偿还黄某,剩余40万元由张某向其返还。此后,田某负责按月偿还以张某名义向中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司之借款,视为其支付房款。

 

  庭审中,田某、张某均确认田某自2015年5月2日至2016年11月3日偿还房屋贷款本金及利息324212元。田某表示之后贷款系因张某将其名下用于偿还贷款之银行账户注销,方未能继续偿还贷款。

 

  经法庭询问,张某与田某均表示2014年7月14日张某将201号房屋交付田某,田某居住使用至今。

 

  关于购房资格,延付款时间。田某对上述短信真实性无异议,称购买房屋时确不具备购房资格。

 

  经法庭询问,田某表示其仍未具备北京市购房资格,现即使张某予以配合亦无法办理201号房屋过户产权转移登记手续。

 

  庭审中,张某表示其主张解除合同系因田某迟延给付房款,且至今仍不具备北京市购房资质,双方签订的房屋买卖合同无法实际履行。田某对此持异议,称购房合同合法有效,其虽不具备北京市购房资格,但合同应继续履行,购房资格是行政机关登记问题,不能对抗合同法的规定。

 

  张某表示其主张的违约金计算依据是2014年7月15日双方签订的《补充协议》,约定违约金为总房款20%。田某对此持异议,表示2014年7月15日《补充协议》内容已由2016年4月16日田某出具的《承诺》予以变更,违约金已变更为5%。对此,张某称2016年4月16日田某出具的《承诺》系其单方出具,未认可。

 

  另,田某主张已向张某支付全部购房款项,已实际入住201号房屋并已装修,未考虑若解除合同已给付的房款及已偿还的银行贷款如何处理。张某表示解除合同后,向中信银行股份有限公司总行营业部及中信信托有限责任公司办理的贷款由其自行偿还。

 

  四、法院判决

 

  北京市海淀区人民法院经审理判决如下:

 

  1、解除张某与田某于二〇一四年七月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、张某与田某于二〇一四年七月十五日签订的《补充协议》;

 

  2、田某于本判决生效之日起十日内将二〇一号房屋腾空并交付张某;

 

  3、张某于本判决生效之日起十日内返还田某购房款三百五十八万五千元;

 

  4、田某于本判决生效之日起十日内给付张某违约金三十万元;

 

  5、田某于本判决生效之日起十日内向张某支付房屋使用费,自本判决主文第一项生效之日起至本判决主文第二项实际履行完毕止,按每月七千元标准计算;

 

  6、驳回张某的其他诉讼请求。

 

  五、房产律师靳双权点评

 

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某与田某2014年7月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年7月9日签订的《补充协议》、2014年7月15日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。

 

  本案争议的焦点在于田某是否存在违约行为。首先,田某履行了房屋买卖合同约定的价款支付义务。根据现有证据及查明的事实,张某与田某对已支付首付款200万元均无异议。张某在向提交的说明中其自述2014年12月10日、10日收到田某40万元,上述合计田某给付张某240万元。后因无力支付余款,田某向北京融海行投资有限公司、黄某借款120万元,以支付房屋买卖合同的尾款。田某主张已经将余款支付给张某之女婿高某,虽然张某称田某给付高某款项一事与本案无关,但是张某在田某支付余款给自己的女婿后并未表示反对,也没有继续要求田某支付余款,而是以民间借贷利率过高为由向银行贷款并交给田某偿还对北京融海行投资有限公司、黄某的债务。因此,田某向张某女婿高某支付120万元的行为,属于按照房屋买卖合同约定支付余款的行为,即田某已经履行了买卖合同项下的价款支付义务。

 

  其次,田某在订立合同时并不具备购房资格。田某于2016年2月向张某一方表示自己正在“与有关部门沟通”,试图取得购房资格,且田某明确承诺“在2016年10月31日之前办理过户手续”。这意味着田某向张某承诺未来会取得购房资格并办理过户手续。但是,由于田某并未获得购房资格,因此,田某无法与张某办理房屋过户登记。也就是说,田某违反了之前对张某的承诺,构成违约。故因田某未取得购房资格而无法实现房屋买卖合同的合同目的,张某可以据此主张解除合同。现张某主张解除双方的房屋买卖合同及补充协议,应当支持。

 

  合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同及补充协议被解除后,田某无权继续占有房屋,故应当将201号房屋返还给张某。据此,张某主张田某腾空201号房屋并向其返还,应当支持。

 

  房屋买卖合同被解除后,张某作为卖方应当返还田某作为买方已经支付的房款,故在本案中对田某已付房款一并处理。关于张某与田某之间的借款,与房屋买卖合同非同一法律关系,本案不予处理,双方可以另行主张权利。

 

  关于张某主张田某支付自2014年7月4日起至实际腾退之日止使用费一节,应当认为,田某在签订房屋买卖合同后即已实际入住201号房屋,在房屋买卖合同被解除之前,田某对201号房屋的占有属于依据房屋买卖合同的有权占有,无须向张某支付房屋使用费。但是,在房屋买卖合同被解除之日起到田某实际腾退房屋之日截止,田某应当向张某支付房屋使用费,故对于房屋买卖合同及补充协议解除之日起至田某实际腾退房屋之日止的房屋使用费,应当支持。关于房屋使用费计算标准,张某主张按每月7000元计算,结合同地段房屋租金市场行情及庭审情况,可以支持。

 

  房屋买卖合同因田某的违约行为被解除,田某应向张某支付违约金。现双方就违约金标准各执一词。根据现有证据及查明的事实,田某主张违约金标准5%记载于2016年4月16日其单方出具的承诺书中,张某未在上述承诺书上签字。违约金计算标准的调整系对合同双方当事人重大利益的变更,应由双方确认才可视为变更,故就违约金计算标准,应适用张某与田某双方签字确认的房屋买卖合同及补充协议之约定,现田某存在违约行为,张某主张按照房屋总价款20%计算违约金,即717000元,田某主张标准过高,根据合同履行及庭审情况,应当对违约金数额予以调整。

 



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