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北京房产律师:同村村民间农村房屋买卖关系的认定

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-02-21 17:54


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告许先生起诉称:老许是我的叔叔,其户口转为居民后在甲市乙区居住,1992年,我与老许口头订立房屋买卖合同,老许以7000元价格将位于XX村89号院的三间半北房卖给我。合同生效后,我立即搬到该院居住,并将旧房翻建,居住至今。2015年国务院颁发的《不动产登记条例》3月1日正式实施,根据该条例14条规定,因房屋买卖必须双方共同向不动产登记部门申请,为此我找到老许协商完善房屋买卖手续,老许反悔,否认房屋买卖的效力。我和被告双方订立的房屋买卖合同,是双方真实意思的表示,没有违反法律强制性规定,合法有效。老许是居民,户口迁出本村,在异地居住。我是本村农民,没有其他宅基地建房,符合申请宅基地的条件,所以请求法院依法判令:请求确认我和被告1992年订立的房屋买卖合同有效。

  二、被告辩称

  被告老许答辩称:双方不存在房屋买卖合同的关系,我与许先生是叔侄关系,许先生的父亲找到我说要买我的房屋,我不同意卖房,但是同意让许先生的父亲使用涉案房屋和院落,不存在房屋买卖的事实,请求法庭驳回许先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:许先生系甲市乙区XX街道XX村村民。老许原为甲市乙区XX街道XX村村民,系XX村89号院宅基地的土地使用者,现已转为城镇居民户籍。许先生称,1992年时其曾与老许口头协商由老许将XX村89号宅院内房屋(3间半北房)以7000元价格出售给许先生。对此,老许不认可,称当时仅是同意让许先生使用XX村89号宅院。许先生申请证人出庭,证人出庭作证,称知道许先生与老许房屋买卖一事,交付房款的时候其在场。

  1995年左右,许先生将89号宅院老房拆除翻建了4间北房。2007年许先生又在XX村89号院内新建了房屋,并与老许补签了《证明》一份,内容为:“1992年,老许将位于XX街道XX村89号宅基地有偿转让给其侄子许先生使用,特此证明。1992年1月6日。”落款处签写有“许大叔”、“许先生”姓名并有指纹捺印。老许称其对许先生翻建、新建房屋一事知情并同意。

  本案审理过程中,老许申请对《证明》落款处“许大叔”的指纹及签字是否为老许本人捺印、签字进行鉴定。本院委托了由甲市高级人民法院摇号随机确定的XX司法科学证据鉴定中心进行鉴定。对于指纹鉴定,鉴定中心于2015年10月30日出具《退案说明》,称经检验,检材上“许大叔”签名字迹处指印捺印面积较小,可供辨认的细节特征数量不足,不具备指印鉴定的检验条件。故此做退案处理,送检材料全部返还。对于笔迹鉴定,、鉴定中心另于2016年3月4日出具《司法鉴定意见书》,鉴定意见记载:检材上的“许大叔”签名字迹与样本上的“许大叔”签名字迹是同一人所写。许大叔为此支付鉴定费8000元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:确认原告许先生、被告老许于一九九二年达成的由被告老许以七千元价格将甲市乙区XX村89号宅院内房屋出售给原告许先生的口头协议有效。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同,自成立时生效。首先,对于许先生、老许之间是否存在农村房屋买卖关系的认定。许先生主张其与老许之间于1992年曾达成有关农村房屋买卖的口头协议,协议内容为“由老许将XX村89号宅院内房屋(3间半北房)以7000元价格出售给许先生”,老许对此虽不予认可,但结合出庭证人的证言及许先生、老许补签的《证明》内容,另考虑到老许亦未对许先生的翻建、新建房屋行为提出过异议,故对许先生的主张予以采信。其次,对于许先生、老许之间口头订立的农村房屋买卖协议效力的认定。依据相关法律主旨,农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中,许先生系甲市乙区XX街道XX村村民,其与老许订立有关本村的农村房屋买卖协议,符合农村房屋流转交易条件,故许先生、老许达成的有关农村房屋买卖的口头协议应为有效。



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