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房产律师分析借名买房的所有权确认纠纷

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-02-21 17:52


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告赵先生、赵女士起诉称:我二人为兄妹关系,我们与被告为多年朋友关系。2016年8月,我二人因不具备贷款条件,经被告同意,借用被告的名字于2016年9月27日购买了案涉房屋,总价款为795860元,当时房屋首付款、契税及杂费、住宅维修基金均是由我二人支付,后我们每月按期如数支付购房贷款。涉案房屋已取得房屋房地产权证。2017年9月,我二人准备将房屋转售的时候,被告认为房屋为其所有,拒绝配合我们办理房屋登记过户。涉案房屋所有权应归我二人所有,为维护我兄妹的合法权益,请求法院依法确认坐落在甲市乙区XX街道X小区A座901号房屋的所有权归我兄妹二人所有。

  二、被告辩称

  被告罗先生答辩称:因第三人谢女士的征信是黑户买不了房,故借用我的名义做按揭买房,房子全款由第三人支付,所有产权归第三人所有。当时我与秦先生签订购房协议,并交了购房诚意金56680元给秦先生。签完合同后,秦先生没有再管,交给杜大娘做贷款,因为是第一次买房,我和第三人不懂,杜大娘将我的装修贷款7万元全部拿走,并拿我的钱给我供了10个月的月供,共4.5万元左右。杜大娘瞒着我用她儿女赵先生、赵女士名义还款,我没有见过赵先生、赵女士,不认识两人,收到法院传票看了才知道他们是杜大娘儿女,我收到传票前连杜大娘的名字都不知道,她所操作的一切都隐瞒和欺骗我。由于房子升值太快,杜大娘借此逼我将房子低价卖给她,我将买房真实情况告诉了杜大娘,即案涉房产属于第三人,如果第三人不同意,我不能做主卖她房子。杜大娘称可以卖房子给她,但只同意给我10万元,我和第三人不同意卖,后来杜大娘起诉到法院。

  第三人谢女士述称:不同意原告的诉请,案涉房屋是我出钱买的,当时我做不了按揭,所以借用被告名义买房,首期款56680元由我支付给秦先生,由秦先生操作买房事宜,秦先生称给了56680元就可以买房,余款通过按揭贷款形式,我根本不认识原告,也没有跟原告见过面。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告罗先生为坐落于甲市乙区XX街X小区A座901号房的登记权利人,登记时间为2016年12月28日。2016年8月29日,被告罗先生作为认购方与甲市乙区L房地产投资有限公司作为出售方签订《X小区认购书》,约定认购位于甲市乙区X小区A座901号房,总价款795860元;定金20000元须于签署认购书时或之前付清;首期楼款145860元,须于2016年9月5日或之前付清(扣除定金)同时签署《商品房买卖合同》;楼款余额630000元,须于2016年9月5日办理银行按揭。

  2016年9月27日,被告罗先生与甲市乙区L房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》,约定罗先生向甲市乙区L房地产投资有限公司购买案涉房产,总价款795860元,被告已支付定金20000元,被告应于2016年9月27日前支付首期房价款145860元,占全部房价款的20%,余款630000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。同日,被告罗先生与甲市乙区L房地产投资有限公司签订《补充协议》,约定因被告资金周转困难,申请分期付款,双方经协商同意,被告于2016年9月27日前支付购房首期款83060元(含定金),剩余房款82800元申请分期付款,分12个月支付。

  2016年9月27日,被告罗先生出具《借据》,载明因资金周转困难,向两原告借款98121.5元,用于购买乙区X小区A座901号房的首期房款及杂费,借款期限为6个月内一次性还清。被告罗先生作为借款人在《借据》上签名。同日,赵某通过其银行账户支付63060元到甲市乙区L房地产投资有限公司。

  2016年10月13日,被告罗先生作为借款人与中国J银行作为贷款人(抵押权人)、甲市乙区L房地产投资有限公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》,约定被告借款630000元用于购买案涉房产,借款期限为360个月,还款方式为等额本息还款,借款直接划入甲市乙区L房地产投资有限公司开立的银行账户,案涉房产作为借款抵押物。2016年11月15日,中国J银行向被告罗先生放款630000元。

  2016年10月13日,赵某通过银行转账支付了案涉房产的住宅专项维修资金7958.6元。2016年10月14日,被告罗先生在案涉房产的契税纳税申报表上签名,同日税务机关开具《税收缴款书》,载明案涉房产的实缴税费金额为11369.43元。

  2017年12月7日,甲市乙区L房地产投资有限公司向被告罗先生开具金额为82800元的案涉房产发票。2017年12月14日,甲市乙区L房地产投资有限公司出具证明,证明其公司账户于2016年11月至2016年12月收到赵女士代付业主罗先生X小区A座901号房首期分期款82800元,于2016年12月结清。同日,甲市乙区L房地产投资有限公司出具证明,证明其收到赵女士代付业主罗先生X小区A座901号房代办证费现金11609.43元。本案庭审中,原、被告均确认原告代被告支付了案涉房产的部分贷款款项。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告赵先生、赵女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产买卖律师靳双权认为:本案为所有权确认纠纷,案件争议焦点在于原告与被告之间是否存在借名买房合同关系,对此靳律师分析如下:

  首先,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定,人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张与被告之间存在借名买房关系,被告对此予以否认,原告应就其主张的借名买房关系承担举证证明责任。本案中,原告提供的证据能够证明其对涉案房屋存在出资行为,但根据原告提供的借据显示,被告曾为购买案涉房屋向原告借款,因此原告的出资行为仅能证明双方之间存在借款关系,无法证明双方存在借名买房关系。原告另持有住宅维修基金对账簿、契税发票、商品房买卖合同等原件,对此被告认为其系通过中介买房,所以将买房材料交给了中介,原告也自认从事地产中介行业,所以虽然原告持有上述原件,但并不能因此直接推定原告与被告之间存在借名买房关系。本案中,原告无法提供借名买房的书面协议,也未举证证明其与被告就借名买房事宜曾进行协商及确认,因此原告提供的证据不足以证明其事实主张,依法应承担举证不能的法律后果。其次,关于借名买房的原因,原告诉称是由于不具备贷款条件,但并未提供证据予以证明,原告另诉称借用被告名义是因为与被告为多年朋友关系,但在本案庭审中原告又称在2016年8、9月购买案涉房屋时才认识被告,而被告对此一直予以否认,因此靳律师认为,原告在本案中的陈述前后不一,其主张借名买房的理由缺乏依据,不合常理,故不予采信。综合上述分析,对于原告主张的借名买房关系,不予确认。

  本案中,原告诉讼请求为确认案涉房产的所有权归其所有,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”故物权登记具有权利推定效力,在没有充分的证据加以推翻的情况下,登记的权利人应推定为真实的权利人,本案所涉房产已登记在被告罗先生名下,对于原告主张的借名买房关系、也不予确认,因此原告该诉讼请求缺乏依据,而即使原告主张的借名买房合同成立,但借名买房合同仅具有债权效力,不能直接产生物权变动的效果,原告以借名买房合同直接要求确认对涉案房产具有所有权,也缺乏法律依据,因此对于原告的诉讼请求,依法予以驳回。



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