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房产律师:借名买房确权案件因无证据被法院驳回

来源:未知  作者:maimai_admin  时间:2019-02-21 17:47


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告田先生起诉称:我父亲田大叔2005年8月20日突发心脏病去世。田大叔生前名下有境外企业,投资了多套房产,2002年3月6日,田大叔、董先生及Z公司签署了三份《甲市商品房买卖契约》,编号分别为宁房买卖契字AAAAAA号、BBBBBBB号、CCCCCCCC号,购买位于甲市乙区XX路172号T广场一层A单元、B单元、C单元三套房产。该三套房屋总面积为91.46平方米,总价款为3105068元,付款方式为首付1565068元,按揭贷款154万元。由于田大叔是台胞身份,为办理贷款需要,遂请董先生在上述买卖合同中列名并以董先生名义从银行贷款,董先生实际并不出资。2002年4月3日,董先生与C银行甲市分行签署了《C银行个人购房借款合同》,借款金额为154万元,期限为10年,月供16912.14元。田大叔支付了上述三套房产的首付款及相关契税等,并按月偿还借款合同下贷款本息。田大叔去世后,由田家人继续按月偿还贷款本息。目前贷款已全部付清。由于发生争议,上述三套房产至今未办理产权证。田大叔有五位继承人,其配偶吴大娘,子女田甲、田乙、田先生、田丙,现吴大娘、田甲、田乙、田丙自愿放弃甲市XX路172号T广场一层C单元房产的继承份额,由我继承。同时,吴大娘将夫妻共有财产属于自己的部分无偿赠与我。董先生当初在列名时就承诺会在合适的时机将以其名义购买的房产全部转移到田家人的名下。但在田大叔去世后,董先生违背承诺,以各种理由拒不配合办理。所以只能请求判令:1、确认田大叔、董先生与Z公司于2002年3月6日签订的《甲市商品房买卖契约》(宁房买卖契字CCCCCCCC号)项下买方的权利义务归属于我;2、Z公司协助将甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋所有权转移登记至我名下,董先生协助、配合;3、本案诉讼费用由董先生承担。

  二、被告辩称

  被告董先生答辩称:甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋系田大叔与我共同购置,请求法院驳回田先生的诉讼请求。

  Z公司未作陈述。

  三、法院查明

  法院经审理查明:田大叔、董先生于2002年3月6日与Z公司签订三份《甲市商品房买卖契约》(编号分别为宁房买卖契字AAAAAA号、BBBBBBB号、CCCCCCCC号),分别约定:田大叔与董先生以1133930元的价格购买甲市乙区XX路172号T广场第一层A单元房屋,首付款为573930元,余款56万元以按揭贷款方式支付;以985569元的价格购买甲市乙区XX路172号T广场第一层B单元房屋,首付款为495569元,余款49万元以按揭贷款方式支付;以985569元的价格购买甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋,首付款为495569元,余款49万元以按揭贷款方式支付。2002年4月3日,董先生与C银行甲市分行签订《C银行个人购房借款合同》,约定董先生与C银行甲市分行贷款154万元用于购房,贷款期限为120个月,自2002年4月8日起至2002年4月8日止,每月还本付息额(等额本息)为16912.14元。同年4月5日,田大叔及董先生(抵押人)与C银行甲市分行(抵押权人)、Z公司(担保人)签订《甲市房地产抵押合同》,约定田大叔与董先生将甲市乙区XX路172号T广场第一层A、B、C单元房屋抵押给C银行甲市分行,作为田大叔及董先生向C银行甲市分行申请154万元借款的还款担保,Z公司为该借款提供连带责任保证担保。

  上述三套房产交房后均由田大叔负责打理,2005年8月20日,田大叔因病去世。之后,该房产由田大叔之子即田先生对外出租。

  另,2001年10月22日,田大叔、吴大娘及董先生与Z公司签订三份《甲市商品房买卖契约》分别约定:田大叔、吴大娘与董先生以2348496元的价格购买甲市乙区XX路172号T广场第26层A1座房屋,首付款为948496元(分期支付),余款140万元以按揭贷款方式支付;以511705元的价格购买甲市乙区XX路172号T广场第26层A2座房屋,首付款为211705元(分期支付),余款30万元以按揭贷款方式支付;以359795元的价格购买甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋,首付款为149795元(分期支付),余款21万元以按揭贷款方式支付。同日,田大叔、吴大娘与董先生签署《析产协议书》并办理了公证,该协议书内容为:“我们三人(田大叔和吴大娘系夫妻)共同出资购买位于甲市XX路172号T广场第26层D3座、第26层A1座、第26层A2座三套办公房。现我们三人经协商决定分配如下:1、吴大娘占上述三套房产的百分之捌拾(80%);田大叔占上述三套房产的百分之拾(10%);董先生占上述三套房产的百分之拾(10%)。”之后,该三套房产亦由董先生与L银行甲市分行办理了按揭贷款手续。

  又查明,田大叔生前未立遗嘱。其法定继承人包括配偶吴大娘,子女田甲、田乙、田丙及本案田先生。2010年,田先生与田乙、田甲起诉董先生物权保护纠纷案(该三案均以撤诉结案)审理过程中,吴大娘、田丙、田甲、田乙及田先生于2010年8月27日向原甲市D区人民法院(以下简称原D区法院)确认:甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋中属于田大叔的遗产部分归田先生所有,其余继承人均放弃继承。2011年6月27日,吴大娘向原D区法院确认:其自愿将甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋中属于其所有的权利份额赠与田先生。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回田先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:当事人主张民事权利,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,田先生主张田大叔在购甲市乙区XX路172号T广场第一层C单元房屋时将董先生列为买受人,仅系借用其名义办理贷款,田大叔系该房产的实际权利人。对此,田先生并未举证证明田大叔生前就该房产的权利归属与董先生有协议约定。田先生称董先生在田大叔去世后表示将相关房产转移登记至田大叔继承人名下,也无充分证据证实。

  依据本案查明的事实,田大叔、吴大娘与董先生在2001年10月22日向Z公司购买了位于T广场第26层的三套房产,并就该三套房产办理了析产公证,析产协议书明确约定该三套房产系田大叔、吴大娘与董先生“共同出资”购买。次年3月6日,田大叔与董先生又向Z公司购买了位于T广场第一层的三套房产。上述六套房产的付款方式及资金来源完全一致,田先生、董先生一致确认房款系用公司收益支付。且不论公司收益并不当然等同于田大叔的个人资产,出资方式完全相同的两处房产,其中一处房产由购买人田大叔、吴大娘及董先生共同确认为合资购买,另一处房产的购买人田大叔与董先生并未在买卖契约之外对权利归属另行约定,现田大叔去世,其继承人即主张该处房产系田大叔借用董先生名义购买,显然有悖常理,不能成立。综上,田先生的诉讼请求缺乏事实依据,不予支持。



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